Siempre puedo aumentar el plazo

Hola de nuevo.

Hoy os traigo unos cálculos acerca de cómo varía la cuota en función del tipo de interés y del plazo de amortización del préstamo. Para ello, vamos a narrar las aventuras de una parejita de 'hoy', aunque previamente me vais a permitir la licencia de mostrar cómo una pareja compraba 'ayer' (sólo 6 o 7 años, no creais que hablo de más) una vivienda.

Nota: A efectos de comparar más fácilmente, los precios de la parejita de 'ayer' están en euros.

AYER

Una pareja solvente, con buenos sueldos y después de un tiempo ahorrando, decide buscar una vivienda. Después de buscar durante un tiempo, encuentran un chalet de 185m2 con primeras calidades en la avenida principal de una zona exclusiva de una capital española. El precio de la vivienda es nada menos que de 225.000€ (la exclusividad y el espacio se pagan).

En estos años, antes de toda la locura que nos invade, esta pareja tendría que tener unos ahorros del 20% del valor del chalet (unos 45.000€) más los gastos de compra-venta, que suelen rondar el 10% (para redondear, digamos que suman unos 20.000€) antes de ni siquiera asomar la nariz por una entidad bancaria y pedir una hipoteca por un importe del 80% sobre el valor de la vivienda, es decir, unos 180.000€. Además, el plazo de amortización no solía ser mucho mayor de los 15 años y el total de la cuota mensual no debería sobrepasar el 35% de los ingresos de la pareja.

Como son buenos y solventes clientes del banco, en este caso el banco aplica un plazo de 20 años y, como son dos salarios, un tope del 40% de los ingresos. Los tipos están en un nivel neutro, rondando el 4.5%, y el euribor está al 5%, a lo que hay que aplicar el diferencial del banco (que de algo han de comer, pobrecillos), por lo que sale un tipo de interés del 5.5%.

Con estas condiciones (180.000€ a 20 años con tipo de interés al 5.5%), la cuota mensual es de 1.255€ al mes. El banco, por tanto, espera que nuestra parejita del año tenga unos ingresos netos mensuales de unos 3.200€ al mes.

Resumiendo: si no hay 65.000€ ahorrados y un salario de 3200€ netos al mes, entonces no hay chalet de 225.000€ que valga. El lujo sólo para los que tienen pasta.

HOY

Una parejita mileurista (1200€ mensuales ella, 950€ él, para no levantar susceptibilidades) ha encontrado el palacete de sus sueños: nada menos que 80m2 construidos (73m2 útiles) para ellos solos, en una de las zonas de expansión y nueva construcción de la capital. Construido en Pladur, claro. ¡¡Pero con suelos de mármol, preinstalación de aire y caja fuerte, oiga!! Para quien no lo sepa, el mármol es casi, casi lo más barato que se puede poner en el suelo; la preinstalación de aire sale a un coste de unos 200€, y las cajas fuertes que se suelen montar las puede comprar cualquiera en el Leroy Merlin por unos 50€. Pero esto es otra historia...

Digamos que el vendedor, en un gesto de filantropía que le honra, le quita el pan de la boca a su familia y entra en pérdidas con tal de lograr ajustar el precio hasta los 225.000€. ¡¡Una ganga, vamos!! Y ahora llega la hora de hacer cuentas a la nueva pareja de afortunados que van a entrar en el mundo de las subidas perpetuas de patrimonio.

Afortunadamente para todos, la fiebre filántropa de los constructores ha contagiado también a los banqueros, y ahora no es necesario disponer de un solo euro ahorrado para acceder a la vivienda; te dan hasta el 100% del precio de la vivienda así, porque tú lo vales. ¿Y si no me lo dan? Pues tampoco hay que preocuparse: siempre habrá alguna tasadora que lo tase por el 130% de lo que pide el vendedor y así poder cerrar la operación.

Nuestra parejita, que a pesar de haber estado ahorrando duramente durante casi un año y medio no dispone de suficiente dinero como para pagar los gastos de compra-venta del piso... ¡perdón, quise decir palacio!, sablea a los respectivos padres para lograr pagar los gastos: 20.000€ que no tendrán que añadir al préstamo.

Los tipos están realmente bajos: 2.25% de tipo de interés a lo que hay que añadir el diferencial del banco, un 1% adicional porque, claro, las hipotecas sobre el 100% no se dan en condiciones tan ventajosas como otras. Por tanto, el tipo de interés aplicado asciende al 3.25%.

Veamos lo que pagarán al mes durante 20 años: 1.276€, o lo que es lo mismo, el 60% de sus ingresos. Quizás eso es demasiado... Ni el filantrópico banco puede aceptar semejante operación... Peeeero, si el plazo se alarga hasta los 30 años entonces el importe mensual de la hipoteca se reduce hasta los 987€, el 46% de sus ingresos. Ahora sí, no pasa nada: el banco, demostrando su filantropía, acepta la operación previa inclusión de avales, seguro de vida y de hogar, etc, etc. (cuyo coste, por cierto, no voy a añadir al cálculo; soy así de bondadoso).

Resumiendo: con 20.000€ ahorrados o sableados y un salario de 2150€ netos al mes, hoy día cualquier insolvente de facto puede acceder a una ganga-vivienda de 225.000€, repito, 225.000€ (37 kilos y medio de las "antiguas").

MAÑANA

Pero claro, los tipos no van a quedarse eternamente en el entorno del 2%. Resulta que un tal Trichet nos tiene manía y envidia por lo bien que va la economía española y no desea que nos hagamos todos ricos, así que va el muy truhán y, poco a poco, sube los tipos de interés. Resulta que un año después de haber firmado la hipoteca toca la revisión de tipos, y ahora están ya al 3.70%.

Durante el pasado año se han pagado 11.850€, pero resulta que nuestra parejita descubre con horror que sólo 4.540€ son de amortización real, siendo los otros 7.310€ lo destinado al pago de intereses (¡joder, casi un alquiler!). Por tanto, quedan por pagar 220.460€ al 4.70% a 29 años, lo que nos da una cuota de 1.173€ al mes (186€ más). Afortunadamente, ninguno ha perdido el trabajo y además le han subido un 4% a él y un 3.5% a ella (¡sobre el neto ganado!; si fuese sobre el bruto, los aumentos netos serían considerablemente inferiores, pero sigo en mi bondad), por lo que sus ingresos ahora son de 2.230€ al mes. La cuota les supone el 52% de sus ingresos.

Al año siguiente, el simple hecho de oir el nombre 'Trichet' hace que se les salten las lágrimas a nuestros dos héroes. El muy ruín no ha tenido mejor idea que elevar los tipos hasta el 4%, y el euribor está en el 4.50%. ¡¡Nada menos que a los niveles de hace cinco o seis años (de ayer, vamos)!! ¿Quién iba a imaginar esto, eh? En el banco les recuerdan que han firmado a 30 años y en ese tiempo pueden pasar muchas cosas, pero esos mismos del banco no recuerdan cómo dos años antes ellos mismos les animaban al son de "los tipos no van a subir mucho". Y la verdad es que tienen razón: no han subido mucho, sólo a niveles que se pueden considerar "neutros".

Volviendo a nuestro caso y sumando el diferencial, el nuevo tipo a aplicar es el 5.50%. Durante el último año nuestros amigos han pagado 14.078€ al banco, pero por obra y gracia del sistema francés esta cantidad se desglosa en 3.716€ de amortización de capital y 10.362€ de intereses (¡¡joder, mucho más que un alquiler!!). En resumen, quedan por amortizar 216.744€ al 5.50% a 28 años, o lo que es lo mismo, 1.279€ al mes (106€ más que el año pasado, y 292€ más que al inicio del préstamo).

Para colmo, las cosas no han ido del todo bien en el trabajo, y no han recibido aumento alguno de sueldo. ¡Y gracias!, ya que algunos compañeros incluso han sido despedidos. Por tanto, ahora han de pagar una hipoteca (¿o deberíamos decir 'cipoteca'?) por el 57% de los ingresos, quedándoles 951€ para el resto de gastos (entre los que se incluyen comunidad, IBI y seguro del piso, que debe de ser un pico) . Viendo cómo está el panorama, deciden probar a aumentar el plazo de amortización desde los 30 a los 40 años. Veamos cómo quedan las cosas ahora:

Recordemos: 216.744€ al 5.50%

A 28 años: 1.279€ al mes
A 38 años: 1.143€ al mes (Plazo: +35.7% ; Cuota: -10.5%)

¿¡¡Pero cómo es esto!!? ¿Cómo es posible que al aumentar el plazo en un 35% la cuota se reduzca sólo en poco más del 10%? ¿Y si aumentamos a 50 años? ¿Y a más? Pues veamoslo:

A 48 años: 1.076€ al mes (Plazo: +71% ; Cuota: -15.8%)
A 98 años: 999€ al mes (Plazo: +350% ; Cuota: -21.9%)
A 998 años: 993€ al mes (Plazo: +3560% ; Cuota: -22.3%)

A partir de aquí, saber que la cuota nunca, NUNCA, va a bajar de los 11.920€ al año (993€ al mes), que es el 5.50% del capital prestado. En este punto, se pagan sólo intereses y el capital amortizado es cero, CERO PATATERO.

Estos pequeños cálculos exponen cómo se reduce la cuota mensual a pagar en función de los años en los que se amortiza el préstamo. Como se puede ver, la "reducción" (por llamarla de alguna manera) a partir de un determinado número de años es prácticamente irrelevante, y más irrelevante a medida que el tipo de interés se aleja del 0%.

De aquí se puede concluir la poca utilidad de aumentar el plazo de amortización cuando ese plazo ya es muy largo (y parece claro que 30 años ya es un plazo bastante largo, ¿no?).

Como último punto antes de terminar este artículo, ¿cómo pensais vosotros, lectores, que puede esta pareja salir de este atolladero? Supongo que la mayoría habréis dado ya con la respuesta, pues es simple y evidente, y seguro que todos conocemos a alguien cuyos planes de contingencia pasan por ahí en caso de apuros:

¡¡Vendiendo el piso, y así de paso le sacan un beneficio!!

Buenas tardes.