Banca: el fin de la farsa se acerca

Lo venimos denunciando en este blog desde hace años: esto de prestar cientos de miles de euros a cualquier insolvente fáctico, o millones de euros a cualquier cateto de boina a rosca metido a "empresario" de la construcción no podía traer nada bueno.

Ahora, de esos polvos tenemos estos lodos. Aparte de que hemos creado una sociedad analfabeta, con cientos de miles de 'ni-nis' que se dedicaron a la pasta fácil del ladrillo y que ahora no saben hacer la 'O' con un canuto (con las enormes posibilidades de reciclaje laboral que eso supone); sin tener en cuenta que ha sido eliminada de raíz la "industria nacional", léase ladrillo, por muchos lustros; y pasando por alto que no hay una sola industria que pueda tomar el relevo en los próximos diez, quizás quince años (por mucho que desde el (des)gobierno hablasen de 'recolocación'). Digo que, aparte de todo esto, nos hemos quedado con unas deudas totalmente inasumibles por la banca, esa que tanto gustaba de soltar un pastizal a cualquier indigente que asomase la nariz por sus oficinas.

Y la prueba está en que ellos mismos reconocen que, o les soltamos pasta, o no sobreviven. Ya anunciamos en otro artículo anterior que los test de estrés eran un engaño, como bien se ha podido comprobar en Irlanda. Los supuestos de aquellos tests eran, sencillamente, irrisorios: cualquier banquito español tenía unos números mucho peores de lo que en los tests se estimó como "situación crítica"... Un burdo intento de tranquilizar a los mercados que, visto el engaño, me temo que habrá terminado siendo contraproducente.

Ahora ocurre que, tras el descalabro y los embargos, los 100.000 pisos en poder de la banca son totalmente ilíquidos (no tienen comprador) y, lo que es peor, su valoración en balance está muy, pero que muy por encima, de lo que realmente valen. Si esos activos se valoraran en su justa medida, no quedaría en España un solo banco sano: todos están, por tanto, técnicamente en quiebra. Y la cosa se puede poner aún peor en 2011 cuando, según 'Acuña & Asociados', puede llegar a triplicarse el número de viviendas embargadas a la venta en España.

Todo esto está mucho mejor explicado y con muchos más datos en este enlace, largo y denso pero que aclara muchas cosas y que además las enlaza con el más que posible (e inminente) rescate de la economía española por parte de la UE y el FMI. Yo, que soy más humilde y bastante menos experto en estos temas, me conformo con resumirlos y exponerlos de la forma más llana que mis escasas cualidades literarias me permiten. Para quien quiera profundizar, ahí están los enlaces.

Me conformo con que los lectores entiendan que estamos al borde del cataclismo, y todo por obra y gracia de los insolventes que pidieron, los bancos que prestaron y los reguladores (léase MAFO, segunda parte del artículo) que hicieron la vista gorda ante el desmadre.

Lo peor es que todo esto lo vamos a pagar los contribuyentes, incluídos los que (me incluyo) fuimos cautos y responsables. Somos el colateral de la deuda, los que aseguran que la deuda se terminará pagando aunque nos machaquen a impuestos. Y lo que es casi peor, sin ver a los verdaderos responsables del desastre encerrados y arruinados; más bien todo lo contrario, disfrutando de retiros dorados con millones de euros en los bolsillos.

¡Eso es lo que hay! Para que luego haya quien diga que "pasa" de la política. Pues que se sepa que los políticos dirigen nuestras vidas, así que más vale que pongamos cierto tino a la hora de elegirlos.

Buenas tardes.

La crisis inmobiliaria salpica a ZP

Buenas.

He dudado entre escribir esta entrada en este blog o hacerlo en el que está dedicado íntegramente a las mentiras, desvaríos y traiciones del nocivo, dañino, rufián, vil y tramposo individuo que tenemos por presidente del (des)gobierno.

Y es que el inepto gañán ha decidido, al parecer, vender el chalet que compró en Almería allá por 2007.

¡¡Pero cómo se puede ser tan ZoPenco!! ¿Cómo es posible que este tío, que se supone que debería ser el mejor informado de España en cuanto a situación económica, decidiera comprar un chalet en pleno pico de la burbuja?

La explicación parece clara: el inmundo personaje no tiene ni pajolera idea del estado del país en el que vive y que, por desgracia, dirige. Igual que sigue sin tener ni pajolera idea de economía. Está claro que este tipejo no se había enterado ni de lejos de que había una burbuja de dimensiones bíblicas.

Está claro también que tanto asesor que a los contribuyentes nos cuestan un dineral tampoco valen para nada (la simple lectura de este blog o de cualquier otro dedicado a vivienda le hubiera podido abrir los ojos).

Y para terminar la faena, lo pone a la venta al mismo precio que le costó. Evidentemente, este tiparraco vive en Babia y no se ha enterado de que los precios han bajado un 20% como poco desde el pico (es decir, desde el momento en que al incompetente mamarracho se le ocurrió comprar).

Lo peor de todo esto no es que alguien compre en máximos de burbuja, no... De esos hay muchos en España (pobrecitos). Lo malo es que esta alimaña rastrera maneja la economía del país con la misma ignorancia, y eso afecta a todos los españoles.

En fin, una muestra más de su infinita incompetencia.

Herramienta para conocer la evolución del precio

Buenas.

El portal 'Idealista.com' ha lanzado junto a 'Cotizalia' un índice para conocer el precio de la vivienda: 'Inmo50'.

Supongo que se tratará de una valoración en función del precio por metro cuadrado de las viviendas a la venta en 'Idealista'. Aun así, seguro que es un índice mucho más fiable que la MIERDA de datos y estadísticas que nos intentan hacer tragar desde el (des)gobierno del inepto gañán.

Buenas noches y que lo disfrutren.

¿Y si bajan los pisos un 40%?

Artículo de Carlos Sánchez en 'Cotizalia':

¿Y si bajan los pisos un 40% para salir de la crisis?

No es ninguna idea original. Pero a medida que avanzan los trimestres cada vez está más claro que la economía española no tiene fuelle suficiente para salir de la crisis sin el concurso del ‘ladrillo’. Ese denostado sector -desde luego con argumentos sólidos- que purga sus excesos, pero que hoy -tres años después de que se pinchara la burbuja inmobiliaria- no levanta cabeza. Y lo que es peor. Los datos publicados ayer por la contabilidad nacional muestran negro sobre blanco que el sector de la construcción continuará siendo un lastre durante muchos años. ¿Cuántos? Eso dependerá de la capacidad de los poderes públicos para incentivar vía precios (y con la fiscalidad en la mano) la venta de casas. Sin duda, el nudo gordiano del asunto.

Algunos datos reflejan la naturaleza del problema. La inversión en construcción cae todavía un 11,6% en términos anuales. Y ya son once trimestres consecutivos con tasas negativas. Pero es que en el caso de la construcción de viviendas el descenso es del 16,4%, lo que refleja con nitidez la crisis total en que se mueve el ladrillo. No es de extrañar, por lo tanto, que el sector haya perdido nada menos que un millón de empleos a tiempo completo en los últimos tres años en términos de contabilidad nacional. O lo que es lo mismo, ha desaparecido casi el 40% de la fuerza laboral.

Pues bien, pese a este vendaval, nada indica que la construcción vaya a salir del pozo hasta dentro de muchos trimestres. Aunque es verdad que los ciclos en el mercado inmobiliario son más lentos que en la economía global, no deja de llamar la atención la desidia con que se trata en el mapa político la escasa caída de precios que se ha producido en los últimos años. Algo que explica, sin lugar a dudas, que la crisis del ladrillo vaya a durar mucho más de lo que sería razonable. Estos datos del Banco de España hablan por sí solos de la escasa elasticidad de los precios del inmobiliario a la situación económica.

Es curioso, sin embargo, que en el parlamento español no se haya planteado ninguna estrategia destinada a abaratar el precio de la vivienda. Probablemente porque detrás de este problema están las entidades financieras. Es cierto que bancos y cajas venden en muchos casos pisos más baratos que algunos promotores; pero al mismo tiempo impiden una limpia en el sector, lo que afectaría a su morosidad y, por ende, a su cuenta de resultados al aumentar las provisiones.

Una situación insólita

Como ha dejado por escrito en este post el arquitecto y economista Ricardo Vergés, uno de los pocos especialistas que anticiparon la dimensión de la crisis, estamos ante una situación insólita. O incluso escandalosa, habría que decir con mayor propiedad. La morosidad de los constructores crece, dice Vergés, pero sobre todo, su incapacidad de devolución de sus propios préstamos al no finalizar obras ni tampoco vender lo terminado por ausencia de un mínimo de liquidez. ¿Y qué pasa mientras tanto con las familias? Pues que devuelven religiosamente sus préstamos, lo que explica que no se haya disparado la morosidad. Sobre todo teniendo en cuenta que el negocio hipotecario aporta nada menos que el 55% de los beneficios del sistema financiero. Prácticamente el doble que en Inglaterra, Francia o Italia, según datos de Deloitte.

¿Cuás es la solución? Pues aunque parezca mentira con la que está cayendo, seguir los pasos de Irlanda, donde se constituyó un banco ‘malo’ en el que la banca deposita los restos del naufragio. La misión de la Nama, como ha recordado el profesor Luis Garicano, es dirigirse a los deudores (promotores inmobiliarios y constructoras) para que presenten un plan de viabilidad, explicando cómo van a pagar sus deudas. Si la Nama -o sea el Gobierno- no aprueba el plan, los deudores entran en quiebra y sus activos se subastan para pagar la deuda.

No es mala idea para un mercado inmobiliario como el español, que está literalmente colapsado. No porque haya un problema de demanda (que la hay), sino de oferta atractiva. Y por eso no estará de más recordar que la última EPA ha revelado que en los últimos doce meses tan sólo se crearon en España 84.000 hogares, apenas la quinta parte de los que se generaban en los años anteriores a la crisis. A este ritmo, eso significa que las cientos de miles de casas sin vender (entre 500.000 y 800.000) tardarán años en encontrarr comprador. La economía ha pinchado la burbuja del ladrillo, pero el globo de los precios sigue ahí retrasando la recuperación. ¿O no?

¿Quo vadis vivienda?

Artículo de R.J. Lapetra en 'Cotizalia':

¿Quo vadis vivienda?

Termina un año terrible para el mercado inmobiliario español. Se cumplen tres de la crisis. Y empieza el cuarto, 2011, con la vítola de ser el peor de todos, pese a que una tímida demanda de particulares ha reaparecido en la segunda mitad de 2010. El Gobierno ha sacudido su látigo fiscal con el ánimo de sostener al sector. Primero, con la subida del IVA y después, eliminando la 'tradicional' desgravación en el IRPF para las rentas superiores a los 24.000 euros a partir del próximo 1 de enero. El que viene será el año del gran ajuste que hasta ahora no se ha producido, a diferencia de las burbujas de otros países como Irlanda, EEUU o Reino Unido, que han sufrido descensos de precios de hasta el 40% desde los máximos de hace tres años. Aquí estamos a mitad de camino.

Por tanto, ¿qué puede ocurrir alrededor de la vivienda en 2011? (i) Los precios de los inmuebles deberán seguir bajando, (ii) las compraventas subirán con fuerza -por el efecto de las daciones en pago- y (iii) el euribor subirá, o no, dependiendo de la sostenibilidad del crecimiento alemán y la situación de los países periféricos. Es el consenso del escenario dibujado en el citado foro y, probablemente, la percepción mayoritaria de los analistas sobre el ladrillo español.

Son algunos de los pensamientos comúnes de la segunda edición del foro '¿Quo vadis vivienda?' organizado por el portal idealista.com, que ha reunido esta semana por segunda vez a promotores, consultores y especialistas del sector inmobiliario junto a periodistas y bloggers financieros. Una mesa redonda, bajo la condición previa de no atribución de la fuente u opinión, que podría ejercer perfectamente de 'conciencia inmobiliaria' o foto del sector.

El futuro, en manos de la banca

El mercado ladrillero está muy mal, enfermo, tocado, hundido o cómo lo quieran llamar. La desaparición de los grandes inversores institucionales, que mantiene en estado de coma al ladrillo español y dibuja un horizonte de estancamiento prolongado debido a la lentitud del ajuste. De hecho, la supuesta actividad que reflejan las estadísticas de compraventas no son sino un silencioso cambio de manos de miles de kilómetros cuadrados de suelo y un volumen altísimo de pisos, chalets y toda clase de vivienda.

Una muestra de ello es la existencia de promotores zombi, que están sostenidos por los bancos con el fin de evitar que esos activos entren en balance y engorden la cifra de 181.000 millones de euros que el Banco de España ha considerado como 'activos problemáticos', que están en mora o están a punto de entrar en bajo el epígrafe de impagados. Esta cifra supone algo más de la mitad de los 320.000 millones de crédito promotor, según datos del BdE, que algunos consideran como la verdadera morosidad teórica de los bancos y las cajas.

Por eso, muchos banqueros llevan tiempo aplicando políticas preventivas de ayuda al promotor. "Usted sigue siendo el propietario, pero yo cojo la gestión y evito que la 'pedrada' entre en balance", señala un asesor de este tipo de empresas. La clave del inmobiliario, por tanto, estará en la evolución de la salud del sector financiero. "La generación de caja por parte de los bancos provendrá de la venta de vivienda. Primará la preservación de los fondos propios frente a la obtención de liquidez. Hay entidades que pueden permitirse el lujo de pagar 4% en los depósitos con tipos al 1%, pero no realizar minusvalías del 10% o 20% vendiendo porque provoca un daño irreparable sobre la estructura de capital", añade.

La banca hará bajar los precios porque tendrá que convertir en efectivo aquello que ahora mismo es casi ilíquido bien para reforzar fondos propios, bien para obtener liquidez. Por eso, entre otras cosas, la ha recurrido a la venta de sus propias oficinas, mediante el método de lease&back (el propietario pasa a estar bajo alquiler) como única vía para obtener plusvalías con las que reforzar su estructura de capital.

El presente, excesos sin ajustar

Los bancos de suelo suponen actualmente entre el 40% y 50% de la cartera inmobiliaria, y podrían llegar hasta el 70% o 80%. Como lo califican algunos, medio-en-broma, medio-en-serio, "rústico preurbanizable con vistas como lo bautizó Fadesa", recuerda un promotor. El suelo es el gran problema tanto para los operadores privados como para los ayuntamientos. Así han sido algunos de los excesos de la burbuja que ahora hay que pagar. Como las promociones y ciudades fantasma que sufren el vandalismo propio del abandono. Desde ocupas profesionales que van con abogado a ver al dueño hasta suelos urbanizables recalificados como escombreras municipales. Todo vale.

Con todo, hay otros ejemplos que indican que algo no marcha. El despliegue sin control de VPO, o Vivienda de Protección Oficial, ha sido aprovechada, en muchos casos, por la picaresca española, "el hijo del rico" o como mercancía en el mercado negro. De lo que debería haber sido una excepción para casos especiales se ha pasado a la generalización en las adjudicaciones. "Algunas promociones de este tipo están llenas de apellidos ilustres, de buena familia, y eso no se puede consentir". De ahí viene otra de las quejas del sector: su uso masivo. La construcción, por ejemplo, de hasta miles viviendas VPO en ciudades pequeñas ha conseguido destruir el mercado para siempre bajo la propia financiación del gobierno autonómico de turno.

El ajuste, ¿vía divisa?

Se están generando grandes distorsiones. No sólo por la existencia un gran volumen de inmuebles invendibles en la costa, sino por que el sector financiero tiene margen para vender con descuentos de hasta el 40%, o facilitando de nuevo financiación al 100% para el comprador con tal de sacar de balance una casa y su riesgo asociado. De ahí que en los próximos meses, según los estudiosos, promotores y asesores, se vayan a ver desplomes en la evolución de precios de algunas ciudades, y estancamiento en otras, en la mayoría, por la inexistencia de un mercado como tal.

En la reconstrucción de las fuerzas de la oferta y la demanda radica la única de las posibles salidas. Pero sigue siendo un problema de precios porque si se venden todo las viviendas con los descuentos que exige el comprador el sistema financiero español estaría completamente quebrado. La otra de las soluciones es más traumática, pero a la vez más llevadera. Sería la salida temporal del euro mediante los mismos mecanismos temporales que han debido pasar todos los países antes de ingresar en la Unión Monetaria y que el ajuste se produzca vía devaluación de la divisa. Es lo que sucedió en la última crisis inmobiliaria española de los años 90, cuando las tres devaluaciones de la peseta -hasta el 30%- permitieron una solución.