Anomalías de nuestro macrosector de la construcción

Muy buenas.

Según Axesor, nuestro conglomerado promotor-constructor-inmobiliario-hipotecario no tiene parangón en el resto del mundo desarrollado. "Todos los indicadores son anómalos respecto a los del resto de economías avanzadas", dicen. También según Axesor, el 41% de las empresas están relacionadas directa o indirectamente con el ladrillo.

Por eso, no es de extrañar que cuando la cosa se ha ido a pique el país entero ha entrado en barrena: desde 2007 hasta ahora han desaparecido unas 153.000 empresas. Y a la debacle económica, por supuesto, ha contribuido de manera destacadísima el incompetente, inepto, mentiroso, imprevisor e improvisador (des)gobierno que sufrimos.

Y el caso es que el sector va cada vez peor (o mejor, según lo que espere cada uno): los arquitectos informan de que los visados concedidos para obra nueva han bajado un 16,4% respecto a 2009 durante los tres primeros trimestres del año. Teniendo en cuenta que el pasado año no fue precisamente boyante en cuanto a concesión de visados, podemos hacernos una idea de hacia dónde va el sector.

En fin, nada nuevo bajo el sol; simplemente, se van cumpliendo los presagios que cualquiera con dos dedos de frente y un mínimo de información podría ver.

Saludos a todos.

Banca: el fin de la farsa se acerca

Lo venimos denunciando en este blog desde hace años: esto de prestar cientos de miles de euros a cualquier insolvente fáctico, o millones de euros a cualquier cateto de boina a rosca metido a "empresario" de la construcción no podía traer nada bueno.

Ahora, de esos polvos tenemos estos lodos. Aparte de que hemos creado una sociedad analfabeta, con cientos de miles de 'ni-nis' que se dedicaron a la pasta fácil del ladrillo y que ahora no saben hacer la 'O' con un canuto (con las enormes posibilidades de reciclaje laboral que eso supone); sin tener en cuenta que ha sido eliminada de raíz la "industria nacional", léase ladrillo, por muchos lustros; y pasando por alto que no hay una sola industria que pueda tomar el relevo en los próximos diez, quizás quince años (por mucho que desde el (des)gobierno hablasen de 'recolocación'). Digo que, aparte de todo esto, nos hemos quedado con unas deudas totalmente inasumibles por la banca, esa que tanto gustaba de soltar un pastizal a cualquier indigente que asomase la nariz por sus oficinas.

Y la prueba está en que ellos mismos reconocen que, o les soltamos pasta, o no sobreviven. Ya anunciamos en otro artículo anterior que los test de estrés eran un engaño, como bien se ha podido comprobar en Irlanda. Los supuestos de aquellos tests eran, sencillamente, irrisorios: cualquier banquito español tenía unos números mucho peores de lo que en los tests se estimó como "situación crítica"... Un burdo intento de tranquilizar a los mercados que, visto el engaño, me temo que habrá terminado siendo contraproducente.

Ahora ocurre que, tras el descalabro y los embargos, los 100.000 pisos en poder de la banca son totalmente ilíquidos (no tienen comprador) y, lo que es peor, su valoración en balance está muy, pero que muy por encima, de lo que realmente valen. Si esos activos se valoraran en su justa medida, no quedaría en España un solo banco sano: todos están, por tanto, técnicamente en quiebra. Y la cosa se puede poner aún peor en 2011 cuando, según 'Acuña & Asociados', puede llegar a triplicarse el número de viviendas embargadas a la venta en España.

Todo esto está mucho mejor explicado y con muchos más datos en este enlace, largo y denso pero que aclara muchas cosas y que además las enlaza con el más que posible (e inminente) rescate de la economía española por parte de la UE y el FMI. Yo, que soy más humilde y bastante menos experto en estos temas, me conformo con resumirlos y exponerlos de la forma más llana que mis escasas cualidades literarias me permiten. Para quien quiera profundizar, ahí están los enlaces.

Me conformo con que los lectores entiendan que estamos al borde del cataclismo, y todo por obra y gracia de los insolventes que pidieron, los bancos que prestaron y los reguladores (léase MAFO, segunda parte del artículo) que hicieron la vista gorda ante el desmadre.

Lo peor es que todo esto lo vamos a pagar los contribuyentes, incluídos los que (me incluyo) fuimos cautos y responsables. Somos el colateral de la deuda, los que aseguran que la deuda se terminará pagando aunque nos machaquen a impuestos. Y lo que es casi peor, sin ver a los verdaderos responsables del desastre encerrados y arruinados; más bien todo lo contrario, disfrutando de retiros dorados con millones de euros en los bolsillos.

¡Eso es lo que hay! Para que luego haya quien diga que "pasa" de la política. Pues que se sepa que los políticos dirigen nuestras vidas, así que más vale que pongamos cierto tino a la hora de elegirlos.

Buenas tardes.

La crisis inmobiliaria salpica a ZP

Buenas.

He dudado entre escribir esta entrada en este blog o hacerlo en el que está dedicado íntegramente a las mentiras, desvaríos y traiciones del nocivo, dañino, rufián, vil y tramposo individuo que tenemos por presidente del (des)gobierno.

Y es que el inepto gañán ha decidido, al parecer, vender el chalet que compró en Almería allá por 2007.

¡¡Pero cómo se puede ser tan ZoPenco!! ¿Cómo es posible que este tío, que se supone que debería ser el mejor informado de España en cuanto a situación económica, decidiera comprar un chalet en pleno pico de la burbuja?

La explicación parece clara: el inmundo personaje no tiene ni pajolera idea del estado del país en el que vive y que, por desgracia, dirige. Igual que sigue sin tener ni pajolera idea de economía. Está claro que este tipejo no se había enterado ni de lejos de que había una burbuja de dimensiones bíblicas.

Está claro también que tanto asesor que a los contribuyentes nos cuestan un dineral tampoco valen para nada (la simple lectura de este blog o de cualquier otro dedicado a vivienda le hubiera podido abrir los ojos).

Y para terminar la faena, lo pone a la venta al mismo precio que le costó. Evidentemente, este tiparraco vive en Babia y no se ha enterado de que los precios han bajado un 20% como poco desde el pico (es decir, desde el momento en que al incompetente mamarracho se le ocurrió comprar).

Lo peor de todo esto no es que alguien compre en máximos de burbuja, no... De esos hay muchos en España (pobrecitos). Lo malo es que esta alimaña rastrera maneja la economía del país con la misma ignorancia, y eso afecta a todos los españoles.

En fin, una muestra más de su infinita incompetencia.

Herramienta para conocer la evolución del precio

Buenas.

El portal 'Idealista.com' ha lanzado junto a 'Cotizalia' un índice para conocer el precio de la vivienda: 'Inmo50'.

Supongo que se tratará de una valoración en función del precio por metro cuadrado de las viviendas a la venta en 'Idealista'. Aun así, seguro que es un índice mucho más fiable que la MIERDA de datos y estadísticas que nos intentan hacer tragar desde el (des)gobierno del inepto gañán.

Buenas noches y que lo disfrutren.

¿Y si bajan los pisos un 40%?

Artículo de Carlos Sánchez en 'Cotizalia':

¿Y si bajan los pisos un 40% para salir de la crisis?

No es ninguna idea original. Pero a medida que avanzan los trimestres cada vez está más claro que la economía española no tiene fuelle suficiente para salir de la crisis sin el concurso del ‘ladrillo’. Ese denostado sector -desde luego con argumentos sólidos- que purga sus excesos, pero que hoy -tres años después de que se pinchara la burbuja inmobiliaria- no levanta cabeza. Y lo que es peor. Los datos publicados ayer por la contabilidad nacional muestran negro sobre blanco que el sector de la construcción continuará siendo un lastre durante muchos años. ¿Cuántos? Eso dependerá de la capacidad de los poderes públicos para incentivar vía precios (y con la fiscalidad en la mano) la venta de casas. Sin duda, el nudo gordiano del asunto.

Algunos datos reflejan la naturaleza del problema. La inversión en construcción cae todavía un 11,6% en términos anuales. Y ya son once trimestres consecutivos con tasas negativas. Pero es que en el caso de la construcción de viviendas el descenso es del 16,4%, lo que refleja con nitidez la crisis total en que se mueve el ladrillo. No es de extrañar, por lo tanto, que el sector haya perdido nada menos que un millón de empleos a tiempo completo en los últimos tres años en términos de contabilidad nacional. O lo que es lo mismo, ha desaparecido casi el 40% de la fuerza laboral.

Pues bien, pese a este vendaval, nada indica que la construcción vaya a salir del pozo hasta dentro de muchos trimestres. Aunque es verdad que los ciclos en el mercado inmobiliario son más lentos que en la economía global, no deja de llamar la atención la desidia con que se trata en el mapa político la escasa caída de precios que se ha producido en los últimos años. Algo que explica, sin lugar a dudas, que la crisis del ladrillo vaya a durar mucho más de lo que sería razonable. Estos datos del Banco de España hablan por sí solos de la escasa elasticidad de los precios del inmobiliario a la situación económica.

Es curioso, sin embargo, que en el parlamento español no se haya planteado ninguna estrategia destinada a abaratar el precio de la vivienda. Probablemente porque detrás de este problema están las entidades financieras. Es cierto que bancos y cajas venden en muchos casos pisos más baratos que algunos promotores; pero al mismo tiempo impiden una limpia en el sector, lo que afectaría a su morosidad y, por ende, a su cuenta de resultados al aumentar las provisiones.

Una situación insólita

Como ha dejado por escrito en este post el arquitecto y economista Ricardo Vergés, uno de los pocos especialistas que anticiparon la dimensión de la crisis, estamos ante una situación insólita. O incluso escandalosa, habría que decir con mayor propiedad. La morosidad de los constructores crece, dice Vergés, pero sobre todo, su incapacidad de devolución de sus propios préstamos al no finalizar obras ni tampoco vender lo terminado por ausencia de un mínimo de liquidez. ¿Y qué pasa mientras tanto con las familias? Pues que devuelven religiosamente sus préstamos, lo que explica que no se haya disparado la morosidad. Sobre todo teniendo en cuenta que el negocio hipotecario aporta nada menos que el 55% de los beneficios del sistema financiero. Prácticamente el doble que en Inglaterra, Francia o Italia, según datos de Deloitte.

¿Cuás es la solución? Pues aunque parezca mentira con la que está cayendo, seguir los pasos de Irlanda, donde se constituyó un banco ‘malo’ en el que la banca deposita los restos del naufragio. La misión de la Nama, como ha recordado el profesor Luis Garicano, es dirigirse a los deudores (promotores inmobiliarios y constructoras) para que presenten un plan de viabilidad, explicando cómo van a pagar sus deudas. Si la Nama -o sea el Gobierno- no aprueba el plan, los deudores entran en quiebra y sus activos se subastan para pagar la deuda.

No es mala idea para un mercado inmobiliario como el español, que está literalmente colapsado. No porque haya un problema de demanda (que la hay), sino de oferta atractiva. Y por eso no estará de más recordar que la última EPA ha revelado que en los últimos doce meses tan sólo se crearon en España 84.000 hogares, apenas la quinta parte de los que se generaban en los años anteriores a la crisis. A este ritmo, eso significa que las cientos de miles de casas sin vender (entre 500.000 y 800.000) tardarán años en encontrarr comprador. La economía ha pinchado la burbuja del ladrillo, pero el globo de los precios sigue ahí retrasando la recuperación. ¿O no?

¿Quo vadis vivienda?

Artículo de R.J. Lapetra en 'Cotizalia':

¿Quo vadis vivienda?

Termina un año terrible para el mercado inmobiliario español. Se cumplen tres de la crisis. Y empieza el cuarto, 2011, con la vítola de ser el peor de todos, pese a que una tímida demanda de particulares ha reaparecido en la segunda mitad de 2010. El Gobierno ha sacudido su látigo fiscal con el ánimo de sostener al sector. Primero, con la subida del IVA y después, eliminando la 'tradicional' desgravación en el IRPF para las rentas superiores a los 24.000 euros a partir del próximo 1 de enero. El que viene será el año del gran ajuste que hasta ahora no se ha producido, a diferencia de las burbujas de otros países como Irlanda, EEUU o Reino Unido, que han sufrido descensos de precios de hasta el 40% desde los máximos de hace tres años. Aquí estamos a mitad de camino.

Por tanto, ¿qué puede ocurrir alrededor de la vivienda en 2011? (i) Los precios de los inmuebles deberán seguir bajando, (ii) las compraventas subirán con fuerza -por el efecto de las daciones en pago- y (iii) el euribor subirá, o no, dependiendo de la sostenibilidad del crecimiento alemán y la situación de los países periféricos. Es el consenso del escenario dibujado en el citado foro y, probablemente, la percepción mayoritaria de los analistas sobre el ladrillo español.

Son algunos de los pensamientos comúnes de la segunda edición del foro '¿Quo vadis vivienda?' organizado por el portal idealista.com, que ha reunido esta semana por segunda vez a promotores, consultores y especialistas del sector inmobiliario junto a periodistas y bloggers financieros. Una mesa redonda, bajo la condición previa de no atribución de la fuente u opinión, que podría ejercer perfectamente de 'conciencia inmobiliaria' o foto del sector.

El futuro, en manos de la banca

El mercado ladrillero está muy mal, enfermo, tocado, hundido o cómo lo quieran llamar. La desaparición de los grandes inversores institucionales, que mantiene en estado de coma al ladrillo español y dibuja un horizonte de estancamiento prolongado debido a la lentitud del ajuste. De hecho, la supuesta actividad que reflejan las estadísticas de compraventas no son sino un silencioso cambio de manos de miles de kilómetros cuadrados de suelo y un volumen altísimo de pisos, chalets y toda clase de vivienda.

Una muestra de ello es la existencia de promotores zombi, que están sostenidos por los bancos con el fin de evitar que esos activos entren en balance y engorden la cifra de 181.000 millones de euros que el Banco de España ha considerado como 'activos problemáticos', que están en mora o están a punto de entrar en bajo el epígrafe de impagados. Esta cifra supone algo más de la mitad de los 320.000 millones de crédito promotor, según datos del BdE, que algunos consideran como la verdadera morosidad teórica de los bancos y las cajas.

Por eso, muchos banqueros llevan tiempo aplicando políticas preventivas de ayuda al promotor. "Usted sigue siendo el propietario, pero yo cojo la gestión y evito que la 'pedrada' entre en balance", señala un asesor de este tipo de empresas. La clave del inmobiliario, por tanto, estará en la evolución de la salud del sector financiero. "La generación de caja por parte de los bancos provendrá de la venta de vivienda. Primará la preservación de los fondos propios frente a la obtención de liquidez. Hay entidades que pueden permitirse el lujo de pagar 4% en los depósitos con tipos al 1%, pero no realizar minusvalías del 10% o 20% vendiendo porque provoca un daño irreparable sobre la estructura de capital", añade.

La banca hará bajar los precios porque tendrá que convertir en efectivo aquello que ahora mismo es casi ilíquido bien para reforzar fondos propios, bien para obtener liquidez. Por eso, entre otras cosas, la ha recurrido a la venta de sus propias oficinas, mediante el método de lease&back (el propietario pasa a estar bajo alquiler) como única vía para obtener plusvalías con las que reforzar su estructura de capital.

El presente, excesos sin ajustar

Los bancos de suelo suponen actualmente entre el 40% y 50% de la cartera inmobiliaria, y podrían llegar hasta el 70% o 80%. Como lo califican algunos, medio-en-broma, medio-en-serio, "rústico preurbanizable con vistas como lo bautizó Fadesa", recuerda un promotor. El suelo es el gran problema tanto para los operadores privados como para los ayuntamientos. Así han sido algunos de los excesos de la burbuja que ahora hay que pagar. Como las promociones y ciudades fantasma que sufren el vandalismo propio del abandono. Desde ocupas profesionales que van con abogado a ver al dueño hasta suelos urbanizables recalificados como escombreras municipales. Todo vale.

Con todo, hay otros ejemplos que indican que algo no marcha. El despliegue sin control de VPO, o Vivienda de Protección Oficial, ha sido aprovechada, en muchos casos, por la picaresca española, "el hijo del rico" o como mercancía en el mercado negro. De lo que debería haber sido una excepción para casos especiales se ha pasado a la generalización en las adjudicaciones. "Algunas promociones de este tipo están llenas de apellidos ilustres, de buena familia, y eso no se puede consentir". De ahí viene otra de las quejas del sector: su uso masivo. La construcción, por ejemplo, de hasta miles viviendas VPO en ciudades pequeñas ha conseguido destruir el mercado para siempre bajo la propia financiación del gobierno autonómico de turno.

El ajuste, ¿vía divisa?

Se están generando grandes distorsiones. No sólo por la existencia un gran volumen de inmuebles invendibles en la costa, sino por que el sector financiero tiene margen para vender con descuentos de hasta el 40%, o facilitando de nuevo financiación al 100% para el comprador con tal de sacar de balance una casa y su riesgo asociado. De ahí que en los próximos meses, según los estudiosos, promotores y asesores, se vayan a ver desplomes en la evolución de precios de algunas ciudades, y estancamiento en otras, en la mayoría, por la inexistencia de un mercado como tal.

En la reconstrucción de las fuerzas de la oferta y la demanda radica la única de las posibles salidas. Pero sigue siendo un problema de precios porque si se venden todo las viviendas con los descuentos que exige el comprador el sistema financiero español estaría completamente quebrado. La otra de las soluciones es más traumática, pero a la vez más llevadera. Sería la salida temporal del euro mediante los mismos mecanismos temporales que han debido pasar todos los países antes de ingresar en la Unión Monetaria y que el ajuste se produzca vía devaluación de la divisa. Es lo que sucedió en la última crisis inmobiliaria española de los años 90, cuando las tres devaluaciones de la peseta -hasta el 30%- permitieron una solución.

181.000 millones de euros

Muy buenas a todos.

Efectivamente, esa es la cifra en la que estima el Banco de España los activos problemáticos en poder de la banca española. Nada más y nada menos que ciento ochenta y un mil millones de euros, 181.000.000.000€, escrito en cifra y en letra para que quede clarito. Y lo peor es que parece que la cosa va en aumento, porque hace menos de un año el fiasco fue estimado en 166.000 millones.

Y para terminar de mejorar la cosa, es muy posible que estas cuentas salgan de mantener las elefantiásicas valoraciones de activos en poder de los bancos. Unas valoraciones imposibles de convertir en el efectivo que se les supone (y cuyo valor real en algunos casos se aproxima a cero).

Y todo esto por culpa, a fin de cuentas, del propio BdE, que miró para otro lado mientras millones de desgraciados se convertían en zombies económicos tras pasar por notaría (otros que tal bailan) y firmar alegremente su propia cadena perpetua, de forma voluntaria y con la sonrisa en la cara, eso sí. Es lo que tiene el sistema hipotecario español, que protege a los bancos de sus propias barrabasadas a costa de tener pillados por los huevos al hipotecado de turno "con sus bienes presentes y futuros". Si no fuese así, ya se habrían cuidado muy mucho los bancos de dar las barbaridades de préstamos que concedieron a insolventes de facto...

Ahora, todos estos millones tendrán que salir del erario público... a costa de un déficit aún más brutal. Los impuestos de todos servirán para salvar el culo a aquellos que nos han arruinado mientras siguen alardeando de beneficios millonarios. Y si hace falta más empujoncito, pues no pasa nada: se miente descaradamente en los famosos test de estrés y santas pascuas. Todo con la connivencia del Banco de España y el nauseabundo (des)gobierno que nos ha tocado sufrir.

Buenas tardes.

'The economist' estima una sobrevaloración del 47%

El precio de la vivienda en España está sobrevalorado en un 47,6%, según 'The Economist'

El precio de la vivienda en España está sobrevalorado en un 47,6%, pese a los descensos registrados en los precios en los últimos meses, según el semanario británico 'The Economist', que constata que el ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres es más elevado en España que en el resto de las principales economías mundiales y europeas.

Tras España, Francia es, entre las principales economías del mundo, el país con el precio de la vivienda más sobrevalorado, en concreto un 42,5%. Por debajo, se encuentran el Reino Unido (32%), Canadá (23,9%), China (18,1%) e Italia (-10,5%). Incluso en Japón, Alemania y Estados Unidos el valor de la vivienda está por debajo del precio ideal: un -34,6%, un -12,9% y un -2,1% respectivamente.

Entre el resto de los 20 mercados analizados por el semanario económico británico, tan sólo Hong Kong, con un ratio entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres del 58,1%, y Australia, con un 63,2%, superan el dato registrado por el sector inmobiliario español.

Por otra parte, el semanario económico también analiza la evolución de los precios de la vivienda registrada en los últimos años en estos 20 mercados clave y constata que, a diferencia del "mar de porcentajes negativos" de 2009, sólo cuatro países registraron descensos en el precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2010.

En concreto, los precios de la vivienda descendieron en Italia (-2,8%), España (-3,4%), Japón (-4,9%) e Irlanda (-17%). Sin embargo, 'The Economist' también resalta que únicamente ha empeorado en este periodo "la catástrofe inmobiliaria de Irlanda", ya que España e Italia han visto moderarse estos descensos con respecto a las cifras de hace un año, cuando los precios bajaron un 8,3% y un 3,8% respectivamente.

Las colas de 100 contra 1

Muy buenas.

Les dejo hoy un artículo de Marc Garrigasait en el que expone por qué el mercado de la vivienda tendrá problemas por lo menos (¡por lo menos!) durante los próximos cinco años. Que lo disfruten.

El mercado de la vivienda en España y las colas de 100 contra 1

¿Estás pensando si ya es el momento de invertir en una vivienda?, ¿tienes a la venta tu piso y no sabes si debes bajar el precio de venta o mantenerlo? Posiblemente en estos últimos 20 años, los activos inmobiliarios han sido la mejor inversión en España, aunque me da la impresión que nadie valoraba la iliquidez y los riesgos del apalancamiento.

No hay que ser muy pesimista para ver como la digestión de esta enorme burbuja en el mercado inmobiliario en España posiblemente durará al menos 5 o quizás 10 años. Como siempre, la clave de cualquier mercado, es el análisis de la oferta y la demanda. Claro que los bancos y cajas tienen mucha incidencia sobre la evolución del sector, aunque, quizás mas el Banco de España, que es quien modula la contabilización de los activos inmobiliarios en los balances bancarios.

Las entidades financieras ya controlan absolutamente todo el mercado, desde el punto de vista de la oferta, ya que tienen en sus balances todas las promociones iniciadas y cuyos préstamos vivos a promotores eran recientemente superiores a los 320.000 millones de euros, y desde el punto de vista de la demanda, ya que deciden a quien dar un préstamo hipotecario, y todos conocemos casos de bancos que niegan la financiación a quien no compra una vivienda del propio banco.

De hecho, aunque “oficialmente” los bancos y cajas están activamente comercializando toda su oferta de vivienda, y teóricamente estarían siendo agresivos bajando los precios, en realidad, si pedís precios, esto son, en mi opinión, muy altos para las posibilidades de compra de la mayoría de ciudadanos. En mi opinión, una buena parte es una maniobra de distracción de los bancos para mantener los precios artificialmente altos y así no tener que dotar mayores perdidas. Claro que, increíblemente, aun hoy el Banco de España permite a los bancos y cajas tener sus propias tasadoras, lo que les permite fijar los precios en base a sus necesidades, que son que los precios no bajen rápido. Este hecho seguramente alargará en el tiempo la crisis inmobiliaria española, pero también es cierto que permitirá digerirla mejor sin tantas quiebras.

Con unos 10 años construyendo en España más de 600.000 viviendas anuales, con picos de 800.000-900.000 anuales en 2007-2008, se ha acumulado una enorme presión vendedora. Nadie sabe el dato más preciado: cuántas viviendas hay actualmente en venta en España. Hay quien defiende que son cerca de 1 millón, otras fuentes hablan de 2 ó 3 millones de viviendas a la venta en toda España.

Cuales son para mí las clarísimas razones por las que el mercado inmobiliario continuará con muchos problemas al menos los próximos 5 años:

1.Se estima que en España, el ritmo anual de compraventas de vivienda es de unas 400.000. En 2006 esta cifra era cercana al 1.000.000 de viviendas año. La mitad de las compraventas son de segunda mano, por tanto, el nivel de compras de vivienda nueva es cercano a las 200.000. Pero aquí están incluidas las refinanciaciones/embargos/traspasos derivados de la situación actual. Supongamos que se compran entre 100.000 y 150.000 anuales. En 10 años se habrían comprado entre 1 y 1,5 millones de viviendas totales. Se estima que las viviendas a la venta en España podrían oscilar entre 1 millón y los 3 millones!!!!!

2.La construcción de viviendas nuevas en España, que, por ejemplo, en 2006 fue de 760.179 unidades, frente a las 216.580 en Alemania, 420.900 en Francia ó 231.583 en Reino Unido, ha disminuido hasta un ritmo estimado para 2010-2011 de algo maá de 200.000 viviendas anuales, lo que incluso superaría a la demanda actual de viviendas nuevas. Por lo tanto, las compras de los próximos 10 años no sufragarían anualmente el stock de viviendas actuales en venta, con lo que o España tiene un crecimiento económico altísimo o, lo que es mas probable, habrá que derribar muchas de las viviendas desocupadas. Pero es que encima, los gobernantes promueven la construcción de más viviendas de protección oficial, en lugar de reconvertir las actuales, lo que aumenta aun mas la oferta.

3.Pero además, posiblemente, las necesidades de la mayoría de familias españolas en materia de vivienda ya están cubiertas. En muy pocos países las familias tienen una segunda vivienda en propiedad y quizás en ningún país, la clase media tiene, incluso una tercera vivienda, como ya empezó a ocurrir en España hace unos 5 años.

4.El mercado de financiación está seco. En primer lugar, porque prácticamente todas las operaciones de financiación suelen ser refinanciaciones de particulares y de empresas y especialmente promotores. De hecho, hay muy pocas peticiones de hipotecas nuevas por parte de compradores, y los bancos complican mucho la operación.

5.Desde 2003 las compras inmobiliarias de inversores internacionales en España no paran de descender.

6.La relación del precio de la vivienda y el de los alquileres continúa siendo muy elevada en España.

7.La relación precio de la vivienda en España con los ingresos familiares medios es aun hoy de las peores de la mayoría de países occidentales. Éste ha sido siempre el principal ratio que hay que fijarse para prever el futuro de los precios.

A la enorme cifra aun no satisfecha de viviendas nuevas a la venta sin compradores, hay que sumar las viviendas de segunda mano que muchos necesitan vender para reducir su elevado endeudamiento. Por suerte, los tipos de interés hipotecarios actuales para las hipotecas vivas son bajísimos (inferiores al 2-2,5%) y no creo que al menos a 1 ó 2 años vayan a subir.

No hay estadísticas oficiales en España, pero me da la impresión que la mayoría de las operaciones de financiación hipotecaria oficiales son, en realidad, refinanciaciones y no operaciones normales de compra-venta, lo que refleja los enormes problemas en digerir un mercado totalmente desequilibrado. Pero también en las operaciones oficiales de compra-ventas no sabemos cuales son adjudicaciones, en lugar de transacciones normales.

La foto actual del mercado de la vivienda en España es para mí como un local con cientos de colas en la que hay un solo comprador sentado al final de cada cola con al menos entre 50 y 100 vendedores de pisos o casas. Si eres quien vende, debes convencer en un minuto al comprador de por qué tu casa es mejor que las otras 50-100 en la relación calidad-precio. No todo es el precio, pero está claro que, como no bajes el precio, difícilmente este único comprador se fijará en tu vivienda.

Borja Mateo, historias para no dormir

Muy buenas.

Navegando por ahí me he encontrado con estas dos perlitas de Borja Mateo, un tipo experto en el mercado inmobiliario residencial que en breve va a publicar un libro acerca del enorme timo y gigantesco error que ha supuesto todo el tinglado montado en España alrededor de los pisitos estos últimos años.

Para que se entretengan, aquí les dejo un par de vídeos del susodicho diciendo las cosas claras.

Un saludo.

Todavía falta un 30% de caída

Buenas noches.

El titular no lo digo yo, lo dice McCoy en su columna de Cotizalia. Aquí os dejo el artículo para el que le interese (que serán todos los que leen este blog... tres o cuatro, vamos, ja, ja!).

Buenas noches a todos.

Por qué a los pisos en España les queda un 30% adicional de caída

A raíz de la ronda inmobiliaria de los últimos días, cuyas primeras conclusiones recogí en mi post de ayer en relación con el mercado de oficinas, he acumulado un volumen notable de papeles de dudosa utilidad. Sin embargo, he rescatado entre el maremágnum uno que realmente merece la pena. Recoge la evolución de los tres indicadores principales a monitorizar a la hora de conocer cuál es el estado real del mercado residencial en España por el lado de la demanda, a saber: tasa de esfuerzo, veces en las que está incluida la renta bruta de la unidad familiar en el precio de la vivienda y rentabilidad por alquiler. La conclusión es que, frente al 17% de sobrevaloración anunciado por la UE esta misma semana (acumulable a una caída del precio de los pisos ya producida del 18% desde el máximo de 2007 según la institución supranacional), la realidad es que, de acuerdo con los parámetros antes mencionados y tres años después del inicio de la crisis, el potencial de contracción es del 30% adicional. Esto daría un agregado del 50% de pico a suelo, porcentaje que, por otra parte, es el manejado en Valor Añadido desde 2008, como se puede comprobar aquí y aquí.

Vayamos por partes:

1. La tasa de esfuerzo se define como la proporción de la renta disponible que se dedica al pago del inmueble adquirido, esto es: a servir la deuda hipotecaria. Se refiere exclusivamente a la primera vivienda. Se considera como razonable que no supere un tercio del total. Pues bien, ahí exactamente es donde se encuentra ahora: 33,4%. Un dato positivo que, sin embargo, tiene truco: el bajo nivel de tipos de interés existente en la actualidad que ha mejorado sustancialmente la capacidad de repago de muchos ciudadanos y ha evitado la salida desesperada de casas al mercado. Un repunte brusco del precio del dinero, del tenor del que advierten los hiperinflacionistas, podría cambiar de manera brusca esa situación. Saben que es un escenario no contemplado de forma inmediata por un servidor pero es bueno que tengamos dicha circunstancia presente.
2. Las veces en las que la renta bruta de la unidad familiar está incluida en el coste del activo a adquirir es un parámetro objetivo de sobrevaloración/infravaloración. La media histórica se encuentra alrededor del nivel de 4-4,5 veces. En la actualidad el multiplicador es de 6,8, disparado en algunas ciudades como Barcelona hasta 8,7. Es decir: nos encontramos como al principio de la actual coyuntura ya que la reducción de valor del residencial ha venido acompañada de una merma simultánea de los ingresos agregados de las familias, consecuencia de una ralentización económica que ha multiplicado exponencialmente el número de desempleados. Si nos atuviéramos exclusivamente a este factor, el sobreprecio de los pisos se situaría en el 33% por pura reversión a la media. Pero las medias son tales, precisamente, porque incluyen datos por encima y por debajo de ella…
3. Por último se encuentra la rentabilidad que, a los precios actuales, ofrece la compra de una casa con objeto de destinarla al alquiler. Un retorno bruto al que hay que descontar los gastos correspondientes al arrendador. Pues bien, si la media se sitúa alrededor del 5% en los últimos 25 años, en la actualidad se halla en el 3,8% en el cogollito de las grandes ciudades, porcentaje que cae sustancialmente en los mercados se segunda vivienda y en los nuevos planeamientos urbanos en la periferia de las urbes, lugares donde se concentra una buena parte de la oferta disponible. En términos bursátiles, PER de 26,3 veces (frente a los 12,5 de 1985 y los 17,5 de finales de los 90). A iguales rentas, se requeriría un ajuste del 31% para volver al nivel histórico de referencia, si bien hay que reconocer que el entorno de tipos es sustancialmente distinto. El problema es que la evolución a la baja de los arrendamientos se ha producido de forma paralela a la de los inmuebles objeto de los mismos, por lo que, básicamente, estamos como al principio. Bueno, peor ante la incertidumbre de repago que a día de hoy trae en la mochila cualquier arrendatario.

Hay por supuesto un factor adicional de depresión del mercado inmobiliario residencial que es el de la financiación bancaria, cuya generosidad es directamente proporcional a la prisa que tenga la entidad financiera de turno para sacarse las promociones de encima. En un entorno en el que la obligada mejora de las ratios de solvencia requiere tanto de un reforzamiento del capital como de una contracción del activo, menos volumen y más margen son y serán la regla general. Especialmente cuando el valor real de la garantía es tan incierto. No hay que olvidar que, si se cumple nuestro sombrío pronóstico, un 28% de las hipotecas españolas “valdrán” más que los inmuebles que las respaldan, según S&P. Es precisamente por eso por lo que la banca aguanta como puede los activos en cartera y se niega a poner sus adjudicados a valor real de demanda. Y sólo cuando mejoren sus cuentas anuales se podrán permitir determinadas licencias vendedoras.

Menudo panorama. A partir de ahí, que cada palo aguante su vela. La realidad es tozuda. Y no sólo en España. Miren el dato ayer de Reino Unido y me cuentan. ¿Hace falta construir sin demora casas en, por ejemplo, Madrid como defiende Asprima (que dice que son menos de 9.000 las viviendas nuevas a la venta de la Comunidad)? No parece. Pero uno puede estar equivocado... O no.

Buen y largo fin de semana a todos.

Zapatero dice que la vivienda ha tocado fondo

Lo que faltaba. Si alguien dudaba del mal momento que atraviesa el sector, y lo que te rondaré morena... ya está todo absolutamente claro.

El impresentable e indecente gañán que sufrimos como presidente del (des)gobierno ha hablado. Y lo ha hecho como siempre: sin tener ni puta idea de lo que habla. Esta vez ha rebuznado que el precio de la vivienda ha tocado fondo. Y si él lo dice, no les quepa duda: ¡la bajada de precio va para largo!

Semejantes declaraciones las hizo, como tantas otras sandeces que dice, en medios internacionales. Así mata dos pájaros de un tiro y, además de decir gilipolleces, nos pone a los españoles en el más absoluto ridículo frente a los demás países. Y lo más gracioso es que probablemente el inepto gañán irá por el mundo como gran estadista y ni siquiera se dé cuenta de lo patético que resulta en el extranjero cada vez que aparece con su estúpida sonrisa.

El objetivo era dar confianza a los mercados internacionales respecto a la economía española, esa a la que él mismo ha dedicado tanto empeño y esfuerzo en destruir. Pero claro, los que se juegan los cuartos no son tontos, o al menos no tan tontos como el españolito medio que se ha tragado durante seis años todas las mentiras, traiciones y embustes del infame personaje. Y claro, las reacciones no se han hecho esperar: nadie ha variado sus expectativas después de escucharle, y además tampoco le ha creído la parroquia local.

Por otra parte, tampoco se fiaban los expertos estadounidenses del precio que tendría que pagar el traidor nacional para mantenerse en la poltrona (esto es, aprobar los Presupuestos de 2011). Pero de eso hablaremos otro día en el otro blog.

Saludos a todos.

La morosidad más alta desde 1995

Muy buenas.

'Cotizalia' publica hoy que la morosidad ha llegado al 5,394%, la más alta desde 1995. Lo triste es que este dato es FALSO: conozco a una persona que trabaja en una conocida caja de ahorros andaluza y los malabarismos que se hacen para no tener que calificar un crédito como moroso es digno de los funambulistas más experimentados: períodos de carencia, refinanciaciones, créditos sobre créditos... y todo esto a sabiendas de que dentro de un tiempo (poco tiempo) la situación del moroso será aún peor, dado que deberá aún más dinero... aunque en el corto plazo, que por lo visto parece ser que es lo único que cuenta, se haya salvado la cara. ¡Digno de película de miedo, vamos!

La morosidad del crédito llegó al 5,394% en Mayo, la más alta desde 1995

La morosidad de los créditos concedidos por los bancos, cajas y cooperativas que operan en España a empresas y particulares se elevó en mayo al 5,394 por ciento y registró su cota más alta desde junio de 1995, según los datos publicados hoy por el Banco de España.

Las cajas fueron de nuevo las entidades con peor calidad crediticia de los tres grupos que se tienen en cuenta para el cálculo de la tasa, ya que su mora se situó en el 5,511 por ciento, por encima del 5,421 por ciento de los bancos y del 4,127 por ciento de las cooperativas de crédito.

Los Establecimientos Financieros de Crédito (EFC) no se incluyen en el cómputo moroso total del sistema financiero español para evitar que distorsionen el porcentaje general, ya que su mora -del 10,705 por ciento en mayo- casi dobla la de las otras entidades y, además, no pueden tomar fondos, sino únicamente prestarlos.

El volumen total de créditos dudosos de bancos, cajas y cooperativas sumó 95.291 millones de euros a finales de mayo, con lo que superaba en 476 millones a los 94.815 millones de abril, para una cartera crediticia total de estos tres grupos de entidades de 1,766 billones de euros, frente a los 1,760 billones de abril.

Las cajas de ahorros, que llevan ya catorce meses consecutivos con una mora superior al 5%, vieron elevarse de nuevo su cartera crediticia al cierre de mayo, ya que sumó 872.432 millones de euros, 791 millones más que en abril, cuando cayó respecto a marzo.

Los bancos, que mantienen su mora por encima del 5% desde el pasado diciembre, terminaron mayo con 797.147 millones de euros en créditos, 5.368 millones más que el mes anterior, en tanto que las cooperativas de crédito o cajas rurales, a bastante distancia en cuanto a su tasa de mora, sumaban 96.757 millones de euros en créditos, 173 millones más que en abril.

Las entidades financieras clasifican sus créditos como dudosos cuando su titular, sea un particular o una empresa, acumula tres meses consecutivos de impago, según marca la legislación vigente.

100.000 millones de dudosos

Los créditos totales concedidos por las entidades cerraron el mes de mayo en 1,824 billones de euros, mientras que los créditos dudosos alcanzaron los 100.372 millones, y superaron así por primera vez la barrera de los 100.000 millones.

Del total de créditos dudosos en el mes de mayo, 48.080 millones de euros correspondieron a las cajas de ahorros, por encima de los 43.213 millones de los bancos, 4.475 millones de los EFC y 3.994 millones de las cooperativas de crédito.

Las entidades financieras dedicaron a cubrir el incremento de la morosidad un total de 57.923 millones de euros en mayo, lo que significa 927 millones más que un mes antes y 8.059 millones más en comparación con mayo del año pasado.

Del total de provisiones, las cajas de ahorros dedicaron 26.971 millones, más de lo que aportaron los bancos (24.515 millones), las cooperativas de crédito (2.880 millones de euros) y los EFC (2.833 millones).

Los bancos más "generosos" lo van a pagar

Muy buenas.

Interesante noticia aparecida en 'Cotizalia'. Con un poco de suerte, a más de uno se le caerá el pelo.

Los bancos que dieron las hipotecas más generosas lo pagarán con la nueva norma contable

Las hipotecas por más del 100% del valor de tasación y el uso masivo de dinero negro, tan habituales durante la burbuja inmobiliaria, van a costar caro a los bancos que se embarcaron o consintieron estas prácticas. La nueva circular contable que el Banco de España pretende aprobar esta semana incluye como valor de a garantía para calcular las provisiones el registrado en las escrituras, lo que significa que tendrán que provisionar más por aquellos inmuebles que fueron escriturados por un menor valor.

Este detalle, que ha pasado desapercibido para casi todo el mundo, se incluye en la página 16 del proyecto de reforma de la circular sometido a consulta pública. Allí se dice que, en el caso de la vivienda habitual, "la estimación del valor de los derechos recibidos en garantía será como máximo el menor importe, ponderado por un 80 por ciento, entre el coste de la vivienda terminada y el valor de tasación en su estado actual. A estos efectos, el coste estará representado por el precio de compra declarado por el prestatario en la escritura pública".

Es decir, cuando un crédito entra en mora, los bancos y cajas deben provisionar la diferencia entre el importe del crédito y el 80% del menor de dos valores: el de tasación actualizado o el de la escritura en el momento de la compra. Si la tasación actual es relista -y hay muchas dudas al respecto dada la laxitud de la normativa de tasaciones-, debería reflejar la caída de precio que ha sufrido el mercado. Pero si no lo es, o si el valor de la escritura es muy bajo, será éste el que se tome para calcular la provisión.

Y eso puede ser muy frecuente, dada la costumbre generalizada durante la burbuja de pagar una parte del precio en dinero negro para pagar menos en concepto de IVA (vivienda nueva) o Transmisiones Patrimoniales (en el caso de la usada). Por tanto, los bancos que prefirieron mirar hacia otro lado con sus clientes que pagaban una parte importante en dinero B tendrán que pagar ahora ese pecado con mayores provisiones.

Y no sólo eso. También saldrán perdiendo aquellas entidades que fueron más agresivas en la concesión de crédito por un mayor porcentaje del valor de tasación en los años del boom. Todos conocemos casos de hipotecas por el 120% o más del valor de tasación, con el que los compradores pagaban los muebles, el coche y hasta el viaje de novios. Esa práctica incrementa la diferencia entre el importe del crédito y el valor de la garantía, y mucho más si se usó dinero negro para reducir el valor escriturado. Ahora, con la nueva circular, cuando esos créditos entran en mora, la entidad financiera va a sufrir un quebranto muy importante.

El crecimiento alocado tendrá que purgarse

Estas prácticas tan agresivas se generalizaron durante la burbuja por la competencia desaforada entre bancos y cajas para crecer como fuera. "Había que crecer a dos dígitos y el primer dígito tenía que ser 2", reconocía recientemente el presidente de Caja Granada. Esa carrera por el crecimiento a toda costa llevó a conceder créditos por un valor superior al de los inmuebles que servían de garantía -valor que ya de por sí estaba inflado en la tasación-, algo que ahora se volverá es contra de las entidades.

Según algunas fuentes del sector, "el uso del valor escriturado puede tener un impacto mucho más importante que los haircut aplicados a los valores de las garantías. Hasta ahora se tomaba el valor de tasación, que controlan los bancos y cajas, pero el uso del valor escriturado hace aflorar todos los pecados cometidos por la banca durante la burbuja, y le puede hacer un siete a más de uno".

Con la nueva circular contable, desaparece el llamado 'calendario largo' de provisiones (72 meses) y el corto se reduce a sólo 12 meses. Es decir, las entidades deberán apuntarse como pérdida todos los créditos morosos en el plazo de un año. Además, el Banco de España obliga a aplicar unos "recortes" al valor de tasación o escritura de las garantías inmobiliarias. Estos recortes serán del 20% para primera residencia terminada, del 30% para fincas rústicas, oficinas y locales comerciales, del 40% para segunda residencia terminada y del 50% para el suelo no edificable.

Récord histórico de ejecuciones hipotecarias

Leído en el boletín semanal de 'Idealista':

Las ejecuciones hipotecarias están a la orden del día, como consecuencia de la crisis económica e inmobiliaria. Een el primer trimestre de 2010 alcanzaron un total de 27.561 solicitudes registradas por los juzgados de primera instancia e instrucción, niveles nunca vistos, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

Sin embargo, el organismo detalla que el crecimiento de enero hasta marzo se ralentizó con respecto a trimestres anteriores, al aumentar un 17,6%.

Por otro lado, en los juzgados de lo mercantil se presentaron 1.901 concursos de acreedores en el primer trimestre de 2010. Se trata de la primera reducción interanual desde el segundo trimestre de 2007, al caer un 10,7%.

Y yo añado: a la vista de estos últimos datos, quien no se consuela es porque no quiere, ja, ja!!

Seguiremos informando.

BdE: Precios un 40% inferiores a la tasación

Muy buenas.

El Banco de España, después de estar durante años haciendo dejación de sus funciones, se pone ahora duro. Lo que expone la siguiente noticia podría ser alguno de los revulsivos que necesita el mercado inmobiliario para llegar a un nivel de precios que empiece a parecerse a algo razonable.

El Banco de España considera el valor de los pisos nuevos sin vender un 40% inferior al de tasación

El Banco de España (BdE) sacó su látigo contra la banca para que tener los pisos en su balance le cueste más y estimular así la venta de sus viviendas. El organismo anunció una remodelación completa en la forma en la que los bancos deberán afrontar las provisiones y garantías de los créditos morosos, así como de la valoración que deberán ir dando a los pisos cuyas hipotecas sean de dudoso cobro o que vayan entrando en su balance.

La valoración deberá ser prudente y con un recorte sustancial. así, si es una vivienda habitual deberán recortar su valoración en un 20%, si es una vivienda nueva terminada pero sin vender o una segunda residencia, un 40% y si es suelo, un 50%

La nueva normativa, sobre la que se lleva especulando mucho tiempo pero que ayer por primera vez el organismo puso en papel, atacaría a varios frentes. El primero, es la cobertura de préstamos morosos. Antes, la banca tenía en algunos casos hasta seis años para provisionar el 100% del préstamo desde que obtenía la calificación de dudoso. Ahora, se rebaja ese calendario y tendrán que ser provisionados al 100% en un máximo de 12 meses.

En este punto conviene recordar que provisionar no significa perder dinero, sino "congelar" o apartar un dinero de la cuenta de resultados cuyo fin es cubrir una pérdida en caso de que el crédito no llegase a cobrarse. el nuevo calendario propuesto por el banco de españa es el siguiente cuadro:

Valorar los pisos y activos inmobiliarios

El siguiente punto trata de reconocer cierto valor en los créditos que tienen una garantía inmobiliaria como respaldo o garantía, ya que aunque el crédito no se cobre, siempre hay un activo que puede venderse y minorar la pérdida. Por ello, el Banco de España permite reducir la provisión del crédito en función del valor del activo que respalde ese préstamo.

Sin embargo, esas valoraciones deberán hacerse de acuerdo con unos criteros. Tal y como explica el Banco de España, "se trata, pues, de reconocer el valor de las garantías inmobiliarias, pero aplicando recortes que reflejen tanto la heterogeneidad de las garantías como las distintas posibilidades de movilización de las mismas en el corto plazo".

La siguiente tabla muestra el descuento que deberá tener los bancos y cajas en las valoraciones a la hora de contabilizar dichas garantías. En ella se observa como las primeras residencias tienen un descuento del 20%, las oficinas y locales, un 30%, el resto de viviendas terminadas (nuevas sin vender y/o segunda residencia), un 40% y las parcelas, solares y demás activos inmobiliarios, un 50%.

A la hora de calcular el valor desde el que hay que hacer el recorte, el Banco de España explica que deberá ser "el menor entre el coste del inmueble que se refleje en la escritura pública o el valor de tasación en el estado actual del inmueble"

Si el piso cae en manos del banco...

Por último, se modificó el tratamiento de las adquisiciones de activos en pago de deudas, es decir, cuando el banco acepta como pago por una deuda un piso. El organismo busca "establecer algunos principios básicos para la estimación de su deterioro e incentivar la búsqueda de soluciones definitivas para ellos".

Así, desde el mismo momento en que la vivienda entre en el balance del banco, se deberá reconocer un deterioro mínimo del 10%. Posteriormente, como la antigüedad en balance de los activos recibidos en pago de deudas es "un inequívoco indicio de deterioro", su reconocimiento no debe retrasarse y, salvo que las ofertas recibidas indiquen una cantidad superior, no será menor al 20% si lleva un año y al 30% si lleva dos o más años.

Impacto

Según el Banco de España, el impacto de estas medidas sería de un "ligero incremento de las coberturas en 2010, del 2%, que sería más intenso en 2011 como resultado de los cambios introducidos sobre el tratamiento de los activos adjudicados". De hecho, si se aplicara en 2010 el tratamiento que debe aplicarse en 2011, el impacto resultaría en un incremento de las coberturas cercano al 7%.

En cualquier caso, "el efecto del incremento del 2% de las coberturas en 2010 en términos de la cuenta de resultados supondría una reducción en el agregado del resultado antes de impuestos de alrededor del 10%".

Como indica el propio Banco de España, con las medidas se busca un tratamiento más real de los créditos y valoraciones inmobiliarias e incentivar que los bancos y cajas busquen una solución definitiva para sus activos inmobiliarios.

Un banquero que ha dicho las cosas claras

Buenas a todos.

Hoy traigo una columna de opinión que me parece muy interesante y que deja bien a las claras que los desmanes de la burbuja nos van a dejar como al gallo de Morón. Recomiendo su lectura, porque no tiene desperdicio: es la claudicación de un banquiero ante la que se nos viene encima., que no es poco.

Aleluya, un banquero honesto que no espera milagros

Agustín Marco

Entre tanto mensaje políticamente correcto, entre tanta falacia declarativa, de vez en cuando se escuchan aseveraciones como puños, aseveraciones transparentes sin más ánimo que decir la verdad o desahogarse. Motivos al fin al cabo que uno agradece cuando viene especialmente un ejecutivo de banca, que, con la voz baja, se explaya una mañana de mayo propicia para encomendarse al espíritu.

Porque lo que aquí se cuenta es una confesión de un miembro de la comisión ejecutiva de una importante entidad financiera momentos antes de que las niñas de un colegio de tradición católica rezaran con alegría, ajenas a lo que pasa en el mundo real, en una de estas mañanas de mayo en la que se venera a la Virgen María y similares. El momento sirvió para que el directivo, cuya entidad va a tener que ser rescatada vía fusión entre iguales, reconociese que el sistema financiero español está quebrado.

No fue necesario sacar el colmillo para obtener tales declaraciones. Fue directamente el banquero el que preguntó al periodista que cuál era la morosidad de la banca, que cuáles se van a salvar, que en qué porcentaje está el paro y otras preguntas insidiosas. Los papeles cambiados. La respuesta del plumilla fue directa: ¿preguntas por las cifras reales o por las que se hacen públicas? “Por las de verdad”, puntualizó.

Tras un intercambio de pareceres, el directivo fue al grano: el paro va a superar los cinco millones, la banca tiene una morosidad del 12% y necesitamos recursos propios de forma urgente, es decir, una base de capital que permita garantizar la solvencia. Ya lanzado, aunque manteniendo siempre la templanza, el cajero aseguraba que tanto su entidad como el resto están atiborradas de emisiones de deuda, de preferentes y de todo tipo de productos poco recomendados por la CNMV, cuyos inversores se arriesgan a no ver ni los intereses.

Por ello, considera urgente conseguir capital a sabiendas de que la única vía son las emisiones de cuotas participadas, otro producto que el Banco de España aprueba con cuentagotas y que apenas han utilizado algunas entidades, como la CAM. Una situación peligrosa –los expertos cifran el agujero de las cajas españolas en entre 30.000 y 40.000 millones, como reconocía días atrás el responsable de un banco estadounidense en España- que no soluciona ni el FROB.

La conversación discurre sobre cuáles son es su opinión las que peor están y las que llevan en la UVI desde hace meses aunque públicamente salgan maquilladas diciendo que a mí no me pasa nada. Ahí surgen los nombres de siempre –CAM, Bancaja, Caja Madrid, las castellanas, etc...- “Todo es pura contabilidad, ajustes de un lado y de otro para que la foto oculte la situación”, sentencia. Por supuesto, agrega, con la bendición del Banco de España, que no toma una medida contundente ni a tiros, y la aquiescencia de las auditoras.

En esa mañana espiritual, el banquero no está para milagros. No sé si los cree, pero no los espera. “Yo veo las cuentas de nuestras participadas todos los meses y… qué quieres que te diga. Dan ganas de llorar”.

Los 20 errores al comprar una vivienda

Buenas. de nuevo a todos.

He visto una noticia en 'Cotizalia' que me permito la licencia de reproducir. En ella se habla de los errores más comunes a la hora de plantearse comprar una casa.

Si los pardillos hubieran tenido más en cuenta todas estas cosas, quizás ahora no estaríamos como estamos, con el agua al cuello. Saludos a todos.

Los 20 errores más frecuentes en la compra de una vivienda

Es una de las decisiones más importantes y probablemente la mayor inversión en la vida de la mayoría de españoles y, sin embargo, muchos de ellos cometen, con bastante frecuencia, los mismos errores. Comprar una vivienda supone un gran desembolso de dinero además de un compromiso a largo plazo. En ocasiones, de por vida.

Las caídas de precios experimentadas desde los máximos de 2007 y la probabilidad de que sigan descendiendo en los próximos meses ha animado de nuevo a numerosos españoles a plantearse la compra de una vivienda. Sin embargo, existen varios factores a tener en cuenta antes de dar el salto y evitar desagradables sorpresas a posteriori, cuando ya no hay marcha atrás.

¿Qué errores cometemos cuando compramos una propiedad?

1.- En general, no se hacen números. ·En España no tenemos cultura financiera. La compra de una vivienda es la inversión más grande para muchos españoles y, sin embargo, no tenemos la formación financiera necesaria para afrontarla·, explica a Cotizalia.com Fernando Encinar, socio fundador y jefe de estudios de idealista.com.

2.- Mucha gente se olvida que al precio de compra de un inmueble hay que sumarle casi otro 10% por los gastos que se derivan de la compraventa. Si la vivienda es nueva, el comprador debe pagar el IVA -ahora en el 7% y a partir del verano en el 8%-. Si el inmueble es de segunda mano, hay que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Éste puede variar sensiblemente de una comunidad a otra y depende también si la propiedad se encuentra en una zona rural o urbana. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, este impuesto es único, del 7%. Tampoco hay que olvidar los gastos del notario, del registro de las escrituras y la minuta de la gestoría. Para un piso de unos 240.000 euros en Madrid, la factura por estos conceptos puede salir por unos 18.000 euros. Sin olvidar que generalmente, antes de cerrar una operación de compra-venta se reserva el inmueble, lo que supone el desembolso de una señal.

3.- Tampoco se hacen números con la hipoteca, que también lleva aparejados una serie de gastos e impuestos. Hay que pagar un impuesto por el importe del préstamo, al notario, al registro y a la gestoría. Para un inmueble similar al anterior, la minuta a abonar puede alcanzar los 4.500 euros. En total, y sumado a los 18.000 euros del apartado anterior, cerca de 22.000 euros más, sin contar que la mayoría de entidades financieras exigen la contratación de determinados productos junto con la hipoteca, cuya contratación es obligatoria y puede influir en el diferencial a pagar. Seguros de hogar y vida, planes de pensiones, domiciliación de la nómina... Todos ellos suponen un gasto adicional.

4.- Impuestos y gastos adicionales. El comprador olvida a menudo que comprar una vivienda supone unos gastos de comunidad fijos todos los meses y extraordinarios en casos puntuales, como por ejemplo, las derramas para realizar mejoras en los edificios. Además de los gastos derivados del deterioro del propio inmueble. ·En 30 años, lo normal es que la vivienda tenga unos gastos de mantenimiento. Se cambia la cocina, se acuchilla el suelo... En el caso de un chalet, el mantenimiento es mucho mayor. La cimentación y los tejados sufren mucho más·, explica Miguel Hernández, experto inmobiliario y profesor del IE Business School, quien apunta que también hay que tener en cuenta el IBI o el impuesto sobre la recogida de basuras, entre otros.

5.- Dinero para muebles e imprevistos. Generalmente, las viviendas se compran vacías. A la hora de echar cuentas hay que hacer un presupuesto estimado de los muebles o artículos que van a comprarse. Sin olvidar lo que puede costar dar de alta la luz, el teléfono o el gas. Gastos que, por otra parte, serán fijos mensualmente o cada dos meses. Tampoco hay que olvidar que pueden surgir imprevistos, como una reparación del coche.

6.- No solicitar una tasación previa del inmueble o propiedad. ·El 99% de las personas que adquiere una propiedad no pide una tasación previa antes de cerrar el contrato de compra-venta", explica Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación. El informe de la tasadora, además del valor del inmueble, recoge también información urbanística, registral y catastral, además del plano de la propiedad, los linderos o servidumbres, así como las cargas que pudiera tener la vivienda o si ésta cuenta con un inquilino. "Sin ella, el comprador está en desigualdad de información pues desconoce si los datos aportados por el vendedor son real", Fernández-Aceytuno. Y añade que "con una tasación previa se puede constatar si el inmueble tiene realmente la superficie que dice el vendedor, que la terraza que nos venden no sea de uso comunitario, como puede suceder con los áticos, o que los linderos de una parcela están situados donde nos dice el vendedor. Todo esto puede influir significativamente en el precio final de la operación".

Además, las tasaciones son una herramienta de negociación muy importante y dan al interesado un mayor margen de negociación con el vendedor. La diferencia de unos metros cuadrados puede suponer, en ciudades como Madrid, varios miles de euros que, trasladados a un préstamo hipotecario y a los consiguientes intereses, se traduce a la larga, en un importante desembolso de dinero. Una tasación puede costar unos 200 ó 300 euros, "que sobre 200.000 euros es un gasto muy pequeño. Además, esta tasación sirve al banco si finalmente se cierra la operación", asegura Fernández-Aceytuno, quien aconseja, no obstante, consultar primero con la entidad con la que se firmaría el préstamo y asegurarse de que la tasadora está inscrita en el Banco de España.

7- Manejar un escenario estable de tipos de interés. "Me preocupa que muchos españoles no hagan números con el préstamo hipotecario", señala Encinar. "Ahora, las cuentas se están haciendo con un escenario del euribor al 1,2% y no al 3%. Es un error gravísimo. Durante los primeros años de vida del préstamo se pagan muchos intereses y poco principal. Acabamos de dejar atrás una situación de tipos al 5% que provocó que muchas familias se vieran estranguladas por la hipoteca y ya nos hemos olvidado de lo que puede suponer un nuevo incremento del precio del dinero". Se nos olvida echar cuentas con tipos más altos.

8.- Hipotecarse a plazos muy largos. A partir de 25 años, según Encinar, es un error. "Es mejor no comprar. Cuanto más largo es el plazo, más dinero pagas al banco y más cara te resulta la compra".

9.- Endeudarse por encima del 30% de los ingresos. El Banco de España recomienda que el pago de la cuota de la hipoteca sumada al resto de las deudas (cuota del coche, préstamos personales, tarjetas de crédito, etc.) no supere entre el 35% y 40% de los ingresos de los titulares de la hipoteca. Esto permite tener mayor flexibilidad para pagar la hipoteca y poder seguir afrontando el pago en caso de que los ingresos de la familia puedan reducirse.

10.- Pedir un aval a padres, familiares o amigos. Es otro error, para Encinar. "Quien decida comprar una casa debería enfrentarse de manera individual al pago de la misma porque si la situación se tuerce arrastras a los demás. Si no puedes permitírtela, no te la compres".

11.- En general, quien decide comprar una vivienda no se plantea si está cara o barata. "Es necesario buscar estadísticas e información para saber si el inmueble en cuestión está o no en precio", explica Encinar. El abanico para informarse es amplio. Desde los datos oficiales del Ministerio de Vivienda, del INE, pasando por los del portal inmobiliario a los estudios de algunas tasadoras.

12.- Muchas personas adquieren un inmueble pensando en que los precios siempre suben. "La gente asume que los precios siempre se revalorizan y no siempre es así", apunta Encinar. Una opinión que también suscribe Miguel Hernández: "Siempre se piensa que los precios de la vivienda suben y que los tipos estarán bajos. Pero, el inmobiliario, como otros sectores y mercados, también está sujeto a ciclos. No existe una cultura en España de que los precios pueden bajar y nadie te puede asegurar que esto no vaya suceder y que ahora no vayan a seguir bajando. Hay que hacer una reflexión a largo plazo".

13.- Ignorar a las agencias. "En estos momentos, acudir a una de ellas es garantía de comprar más barato. Sobre todo si se va con una oferta por delante", sostiene Encinar. "Antes, en los años del boom, no se negociaban los precios, pero ahora, a las agencias les interesa negociar. Al fin y al cabo viven de la venta de inmuebles. En ocasiones pueden convencer al vendedor y conseguir descuentos de hasta dos dígitos", añade.

14.- No negociar el precio o no hacerlo hasta el máximo. "Con la burbuja que hemos vivido muchos compradores piensan que no se pueden presentar ofertas porque piensan que se las van a rechazar o si son agresivas, que el vendedor se va a enfadar. Muchos potenciales compradores desechan muchas oportunidades sin plantearse realizar una oferta", apunta el jefe de estudios de idealista.com.

15.- Dejarse llevar por los sentimientos. "En muchas ocasiones, comprar una vivienda es una decisión poco racional, con un componente emocional muy importante lo que provoca que en muchas ocasiones, la decisión de compra no sea acertada", suscriben Fernández-Aceytuno y Miguel Hernández.

16.- Empeñarse en comprar una VPO. "En ocasiones es un solución para un momento dado, pero a veces, la vivienda no es para toda la vida. Las viviendas protegidas están sujetas a una normativa de uso y venta especial que conviene tener en cuenta y que varía en función de cada Comunidad Autónoma. A nivel estatal, las VPO debe ser el domicilio habitual del comprador y si éste quiere revender la vivienda, el precio está fijado por la administración, quien además posee derecho preferente de compra.

17.- Dejar que la presión te haga tomar una decisión precipitada. Hoy en día existen varios factores de presión para comprar una vivienda como la subida del IVA a partir del verano o la eliminación de la deducción fiscal a partir del próximo año por la compra de una vivienda a partir de los 24.000 euros. "Se trata de factores que pueden precipiatr una compra. Estamos en un buen momento para explorar el mercado, pero no hay que precipitarse", aconseja Encinar.

18.- Pensar que los precios han tocado suelo y que, por tanto, es el mejor momento para comprar. Los últimos datos oficiales muestran una caída del 4,7% durante el primer trimestre. Sobre este tema hay división de opiniones. Por un lado están quienes opinan que los precios no van a caer más y, por otro, los que piensan que todavía se pueden esperar descensos adicionales.

19.- No valorar si merece la pena vivir de alquiler. En España, la cultura de la propiedad está muy arraigada. "Tenemos el pensamiento de que la única opción es comprar. Vivir de alquiler es una alternativa que muchos rechazan y desechan desde el principio. Conviene hacer números si realmente resulta más rentable. Hoy por hoy no hay un gap tan importante entre comprar y alquilar", apunta Miguel Hernández, quien señala que hay que tener en cuenta, además del precio, otras opciones. "Si cambias de trabajo, vivir de alquiler te da mayor movilidad·. Cuando la diferencia económica entre vivir en propiedad y alquiler es importante, la diferencia puede destinarse al ahorro. Por ejemplo, a un plan de pensiones2, añade.

20. Comprar una vivienda no es como comprar un coche. "Es una decisión a largo plazo que está centrada en tu vida. Puede afectar a los siguientes 30 años. Es como si tuvieras que elegir en un minuto los próximos tres coches de toda tu vida", comenta Miguel Hernández. También se presupone que las condiciones, tanto personales como profesionales, van a ser las mismas. No van a cambiar. Sin embargo, esto no siempre es así. Crece la familia, hay cambios de trabajo, éste se puede perder... "En el momento de la compra no tenemos visión a largo plazo y no se tiene en cuenta la situación personal de los próximos años", apunta Hernández.

Al rico 55%

Muy buenas, queridos lectores.

El otro blog, las navidades y la morriña general me tienen muy apartado de este blog, pero de vez en cuando apetece actualizarlo un poco con noticias como esta:

La revista 'The Economist' sigue dando palos y nada más comenzar el año se despacha a gusto con la siguiente noticia:

Las viviendas en España siguen estando sobrevaloradas un 55%

¡Ahí es nada! Y para colmo, nos dicen que es el desajuste más abultado de todos los países del mundo mundial. Al menos, somos los primeros en algo...

Aquí posteo la noticia, para quien esté interesado. Feliz año a todos, y esperemos que esa bajada del 55% no se haga esperar mucho ;-)

El precio de la vivienda en España continúa un 55% sobrevalorado pese a la senda bajista recorrida hasta la fecha, según un indicador creado por el periódico británico The Economist que refleja que este desajuste es el más abultado de entre los principales mercados mundiales. El indicador establece un precio razonable para cada país poniendo en relación los valores de compraventa y los ingresos por alquiler y determinando para cada caso una media histórica, de forma que los resultados superiores a ésta son interpretados como una sobrevaloración.

En el caso de España, tomando como referencia los valores desde 1990, la sobrevaloración de los precios se situaría en el 24%, mientras que atendiendo a las cifras desde 1975 este porcentaje ascendería al 55%.

Por detrás de España se situarían Hong Kong (52,9%), Australia (50%) y Francia (39,8%).

Según The Economist, "el hecho de que los mercados se estén estabilizando podría sugerir que los precios han caído los suficiente para corregir los excesos de la 'burbuja' inmobiliaria".

Si bien, apunta que los precios siguen cayendo en aquellos mercados sobrevalorados como Francia, Irlanda o España, por lo que el ajuste global aún no habría tocado fondo.

Así pues, el análisis arroja que los precios de la vivienda en EEUU se sitúan ya 3 puntos porcentuales por debajo de su media histórica tras abanderar la crisis del 'ladrillo' a nivel internacional.

Por su parte, el coste de las compraventas en el Reino Unido está creciendo de nuevo con una sobrevaloración del 28,8%, lo que hace pensar que el mercado se mantiene en una fase expansiva.