BdE: Precios un 40% inferiores a la tasación
Muy buenas.
El Banco de España, después de estar durante años haciendo dejación de sus funciones, se pone ahora duro. Lo que expone la siguiente noticia podría ser alguno de los revulsivos que necesita el mercado inmobiliario para llegar a un nivel de precios que empiece a parecerse a algo razonable.
El Banco de España (BdE) sacó su látigo contra la banca para que tener los pisos en su balance le cueste más y estimular así la venta de sus viviendas. El organismo anunció una remodelación completa en la forma en la que los bancos deberán afrontar las provisiones y garantías de los créditos morosos, así como de la valoración que deberán ir dando a los pisos cuyas hipotecas sean de dudoso cobro o que vayan entrando en su balance.
La valoración deberá ser prudente y con un recorte sustancial. así, si es una vivienda habitual deberán recortar su valoración en un 20%, si es una vivienda nueva terminada pero sin vender o una segunda residencia, un 40% y si es suelo, un 50%
La nueva normativa, sobre la que se lleva especulando mucho tiempo pero que ayer por primera vez el organismo puso en papel, atacaría a varios frentes. El primero, es la cobertura de préstamos morosos. Antes, la banca tenía en algunos casos hasta seis años para provisionar el 100% del préstamo desde que obtenía la calificación de dudoso. Ahora, se rebaja ese calendario y tendrán que ser provisionados al 100% en un máximo de 12 meses.
En este punto conviene recordar que provisionar no significa perder dinero, sino "congelar" o apartar un dinero de la cuenta de resultados cuyo fin es cubrir una pérdida en caso de que el crédito no llegase a cobrarse. el nuevo calendario propuesto por el banco de españa es el siguiente cuadro:
Valorar los pisos y activos inmobiliarios
El siguiente punto trata de reconocer cierto valor en los créditos que tienen una garantía inmobiliaria como respaldo o garantía, ya que aunque el crédito no se cobre, siempre hay un activo que puede venderse y minorar la pérdida. Por ello, el Banco de España permite reducir la provisión del crédito en función del valor del activo que respalde ese préstamo.
Sin embargo, esas valoraciones deberán hacerse de acuerdo con unos criteros. Tal y como explica el Banco de España, "se trata, pues, de reconocer el valor de las garantías inmobiliarias, pero aplicando recortes que reflejen tanto la heterogeneidad de las garantías como las distintas posibilidades de movilización de las mismas en el corto plazo".
La siguiente tabla muestra el descuento que deberá tener los bancos y cajas en las valoraciones a la hora de contabilizar dichas garantías. En ella se observa como las primeras residencias tienen un descuento del 20%, las oficinas y locales, un 30%, el resto de viviendas terminadas (nuevas sin vender y/o segunda residencia), un 40% y las parcelas, solares y demás activos inmobiliarios, un 50%.
A la hora de calcular el valor desde el que hay que hacer el recorte, el Banco de España explica que deberá ser "el menor entre el coste del inmueble que se refleje en la escritura pública o el valor de tasación en el estado actual del inmueble"
Si el piso cae en manos del banco...
Por último, se modificó el tratamiento de las adquisiciones de activos en pago de deudas, es decir, cuando el banco acepta como pago por una deuda un piso. El organismo busca "establecer algunos principios básicos para la estimación de su deterioro e incentivar la búsqueda de soluciones definitivas para ellos".
Así, desde el mismo momento en que la vivienda entre en el balance del banco, se deberá reconocer un deterioro mínimo del 10%. Posteriormente, como la antigüedad en balance de los activos recibidos en pago de deudas es "un inequívoco indicio de deterioro", su reconocimiento no debe retrasarse y, salvo que las ofertas recibidas indiquen una cantidad superior, no será menor al 20% si lleva un año y al 30% si lleva dos o más años.
Según el Banco de España, el impacto de estas medidas sería de un "ligero incremento de las coberturas en 2010, del 2%, que sería más intenso en 2011 como resultado de los cambios introducidos sobre el tratamiento de los activos adjudicados". De hecho, si se aplicara en 2010 el tratamiento que debe aplicarse en 2011, el impacto resultaría en un incremento de las coberturas cercano al 7%.
En cualquier caso, "el efecto del incremento del 2% de las coberturas en 2010 en términos de la cuenta de resultados supondría una reducción en el agregado del resultado antes de impuestos de alrededor del 10%".
Como indica el propio Banco de España, con las medidas se busca un tratamiento más real de los créditos y valoraciones inmobiliarias e incentivar que los bancos y cajas busquen una solución definitiva para sus activos inmobiliarios.
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