¿Quo vadis vivienda?

Artículo de R.J. Lapetra en 'Cotizalia':

¿Quo vadis vivienda?

Termina un año terrible para el mercado inmobiliario español. Se cumplen tres de la crisis. Y empieza el cuarto, 2011, con la vítola de ser el peor de todos, pese a que una tímida demanda de particulares ha reaparecido en la segunda mitad de 2010. El Gobierno ha sacudido su látigo fiscal con el ánimo de sostener al sector. Primero, con la subida del IVA y después, eliminando la 'tradicional' desgravación en el IRPF para las rentas superiores a los 24.000 euros a partir del próximo 1 de enero. El que viene será el año del gran ajuste que hasta ahora no se ha producido, a diferencia de las burbujas de otros países como Irlanda, EEUU o Reino Unido, que han sufrido descensos de precios de hasta el 40% desde los máximos de hace tres años. Aquí estamos a mitad de camino.

Por tanto, ¿qué puede ocurrir alrededor de la vivienda en 2011? (i) Los precios de los inmuebles deberán seguir bajando, (ii) las compraventas subirán con fuerza -por el efecto de las daciones en pago- y (iii) el euribor subirá, o no, dependiendo de la sostenibilidad del crecimiento alemán y la situación de los países periféricos. Es el consenso del escenario dibujado en el citado foro y, probablemente, la percepción mayoritaria de los analistas sobre el ladrillo español.

Son algunos de los pensamientos comúnes de la segunda edición del foro '¿Quo vadis vivienda?' organizado por el portal idealista.com, que ha reunido esta semana por segunda vez a promotores, consultores y especialistas del sector inmobiliario junto a periodistas y bloggers financieros. Una mesa redonda, bajo la condición previa de no atribución de la fuente u opinión, que podría ejercer perfectamente de 'conciencia inmobiliaria' o foto del sector.

El futuro, en manos de la banca

El mercado ladrillero está muy mal, enfermo, tocado, hundido o cómo lo quieran llamar. La desaparición de los grandes inversores institucionales, que mantiene en estado de coma al ladrillo español y dibuja un horizonte de estancamiento prolongado debido a la lentitud del ajuste. De hecho, la supuesta actividad que reflejan las estadísticas de compraventas no son sino un silencioso cambio de manos de miles de kilómetros cuadrados de suelo y un volumen altísimo de pisos, chalets y toda clase de vivienda.

Una muestra de ello es la existencia de promotores zombi, que están sostenidos por los bancos con el fin de evitar que esos activos entren en balance y engorden la cifra de 181.000 millones de euros que el Banco de España ha considerado como 'activos problemáticos', que están en mora o están a punto de entrar en bajo el epígrafe de impagados. Esta cifra supone algo más de la mitad de los 320.000 millones de crédito promotor, según datos del BdE, que algunos consideran como la verdadera morosidad teórica de los bancos y las cajas.

Por eso, muchos banqueros llevan tiempo aplicando políticas preventivas de ayuda al promotor. "Usted sigue siendo el propietario, pero yo cojo la gestión y evito que la 'pedrada' entre en balance", señala un asesor de este tipo de empresas. La clave del inmobiliario, por tanto, estará en la evolución de la salud del sector financiero. "La generación de caja por parte de los bancos provendrá de la venta de vivienda. Primará la preservación de los fondos propios frente a la obtención de liquidez. Hay entidades que pueden permitirse el lujo de pagar 4% en los depósitos con tipos al 1%, pero no realizar minusvalías del 10% o 20% vendiendo porque provoca un daño irreparable sobre la estructura de capital", añade.

La banca hará bajar los precios porque tendrá que convertir en efectivo aquello que ahora mismo es casi ilíquido bien para reforzar fondos propios, bien para obtener liquidez. Por eso, entre otras cosas, la ha recurrido a la venta de sus propias oficinas, mediante el método de lease&back (el propietario pasa a estar bajo alquiler) como única vía para obtener plusvalías con las que reforzar su estructura de capital.

El presente, excesos sin ajustar

Los bancos de suelo suponen actualmente entre el 40% y 50% de la cartera inmobiliaria, y podrían llegar hasta el 70% o 80%. Como lo califican algunos, medio-en-broma, medio-en-serio, "rústico preurbanizable con vistas como lo bautizó Fadesa", recuerda un promotor. El suelo es el gran problema tanto para los operadores privados como para los ayuntamientos. Así han sido algunos de los excesos de la burbuja que ahora hay que pagar. Como las promociones y ciudades fantasma que sufren el vandalismo propio del abandono. Desde ocupas profesionales que van con abogado a ver al dueño hasta suelos urbanizables recalificados como escombreras municipales. Todo vale.

Con todo, hay otros ejemplos que indican que algo no marcha. El despliegue sin control de VPO, o Vivienda de Protección Oficial, ha sido aprovechada, en muchos casos, por la picaresca española, "el hijo del rico" o como mercancía en el mercado negro. De lo que debería haber sido una excepción para casos especiales se ha pasado a la generalización en las adjudicaciones. "Algunas promociones de este tipo están llenas de apellidos ilustres, de buena familia, y eso no se puede consentir". De ahí viene otra de las quejas del sector: su uso masivo. La construcción, por ejemplo, de hasta miles viviendas VPO en ciudades pequeñas ha conseguido destruir el mercado para siempre bajo la propia financiación del gobierno autonómico de turno.

El ajuste, ¿vía divisa?

Se están generando grandes distorsiones. No sólo por la existencia un gran volumen de inmuebles invendibles en la costa, sino por que el sector financiero tiene margen para vender con descuentos de hasta el 40%, o facilitando de nuevo financiación al 100% para el comprador con tal de sacar de balance una casa y su riesgo asociado. De ahí que en los próximos meses, según los estudiosos, promotores y asesores, se vayan a ver desplomes en la evolución de precios de algunas ciudades, y estancamiento en otras, en la mayoría, por la inexistencia de un mercado como tal.

En la reconstrucción de las fuerzas de la oferta y la demanda radica la única de las posibles salidas. Pero sigue siendo un problema de precios porque si se venden todo las viviendas con los descuentos que exige el comprador el sistema financiero español estaría completamente quebrado. La otra de las soluciones es más traumática, pero a la vez más llevadera. Sería la salida temporal del euro mediante los mismos mecanismos temporales que han debido pasar todos los países antes de ingresar en la Unión Monetaria y que el ajuste se produzca vía devaluación de la divisa. Es lo que sucedió en la última crisis inmobiliaria española de los años 90, cuando las tres devaluaciones de la peseta -hasta el 30%- permitieron una solución.