Hola a todos mis lectores (sean muchos o pocos).
Esta vez, y sin que necesariamente haya de servir de precedente, escribo un artículo para contestar a un comentario escrito por uno de vosotros en el blog. Así de paso pongo un poco en orden algunas ideas y fines de este blog (aquí se se puede recordar la presentación del blog).
Estimado Hipotecatombe:
Soy un fiel seguidor de su blog y me tiene prácticamente convencido. Sin embargo, sigo manteniendo algunas dudas acerca de la llegada del “apocalipsis”, no sólo porque los mismos argumentos y advertencias se escuchan desde hace ya años, sino porque no me parecen tan claras algunas de las señales que lo predicen.
Vaya por delante que su análisis del paradigma MAFO, por ejemplo, me parece excelente, y que es obvio que existen riesgos muy altos asociados al mercado inmobiliario. Pero creo que éstos tienen bastante más que ver con el mercado laboral que con otra cosa.
Los índices de morosidad jamás habían sido tan bajos, lo que significa que la gente paga, al menos mientras tenga trabajo. Y las cifras de empleo son también las mejores en muchos años. ¿Que todo esto es ficticio? No lo sé. Pero no soy muy partidario de las teorías de la conspiración, y no me creo que haya un grupo de poderosos que se reúnen secretamente (aunque no para el señor Estulin) para decidir sobre los designios del mundo.
Verá, el otro día cenaba en casa de unos amigos y me enteré de que uno de ellos acababa de comprarse un duplex en Tarancón, Soria, porque era una oportunidad. Otros dos andan buscando piso, y la novia de otro lo dijo muy claro: “El problema en España es que todo el mundo piensa que vivir de alquiler es tirar el dinero. Yo entre ellos, ¿eh?”. Juego al fútbol con un grupo de colegas, y en las duchas, lugar dado a las confesiones, siempre escucha uno la misma sentencia cuando saca el tema de que los pisos están muy caros. “Sí, sí, pero qué vas a hacer. Las cosas están como están”. Y muchos de ellos tienen cuenta ahorro-vivienda.
Mientras haya trabajo, si la gente no adquiere conciencia bajista, no estoy seguro de que haya un desplome. Y sin ánimo de ofenderle, aunque me gustaría que me contradijera, no creo que su blog sea de los más visitados en el país. Los burbujistas, aunque hay más que antes, siguen siendo “rara avis”.
El IEE aseguró ayer que ve “improbable” la caída de precios en la vivivienda, aunque tampoco prevé las subidas que se dieron hasta ahora. Y este estudio desmonta también algunas de las teorías sobre la sobreproducción inmobiliaria. Quizá los organismos no tengan la independencia necesaria, pero prácticamente todas los argumentos pueden desmontarse por falta de credibilidad. The Economist predijo el desplome del mercado inmobiliaria para hace ya más de dos años y WSJ es un periódico que alabó en su día entusiásticamente la gestión Aznar-Rato, de la que también es heredera la actual situación inmobiliaria. No les niego prestigio, pero tampoco son infalibles.
El artículo de Estulin da miedo, sin duda, pero también habla del trabajo. “La próxima ronda de despidos que elimine uno de estos puestos de trabajo (en la familia), le dejaría sin la habilidad de afrontar los pagos hipotecarios, que naturalmente llevaría a los incumplimientos de pagos hipotecarios en masa”. Si la gente empieza a irse a la calle, habrá crack, eso parace estar claro.
Pero es que me da la sensación de que los burbujistas creen que si hay despidos, los únicos que no van a perder su empleo son ellos mismos. Siento decírselo, pero en sus artículos (los de los burbujistas) suelen destilar un tono rabioso, casi carnívoro, le da a uno la sensación de ver sus colmillos brillar.
“Intente vender su casa, si ya no es demasiado tarde”, dice Estulin. “No importa si el vecino de al lado pide más dinero por una casa más pequeña. Cuando por fin aparecerá el Armagedón inmobiliario él tendrá que comer su casa con patatas. Incluso con un descuento del 20 %, usted sacará un beneficio muy apetecible sobre su inversión original. Dentro de poco, cuando bajen los precios, usted podrá re-comprar cualquier vivienda por la mitad de precio”.
¿No cree que es un poco contradictorio? El problema sería que realmente durante una buena temporada no hubiera manera de vender la casa, ¿no? Pero si hay un buen puñado de gente dispuesta a comprar en cuanto el precio baje, ¿durará mucho tiempo la bajada? ¿Y cuánto bajará?
Me gustaría sinceramente que me diera respuesta a lo que le planteo, o que me reenviara a donde pueda encontrarla. De nuevo le felicito sinceramente por su blog.
Un cordial saludo, N.
Estimado lector anónimo:
Disculpa por la tardanza en contestarte, pero he estado unos días fuera.
Gracias por tu fidelidad en la lectura de mi humilde blog. Como tú mismo dices, no tengo demasiados lectores y los burbujistas somos minoría, al menos por ahora. Pero verás cómo nuestras filas crecen a la velocidad del estornudo cuando todo esto se vaya al garete. En ese momento, miles y miles de convencidos burbujistas irán por ahí diciendo "ya lo decía yo desde hace tiempo".
Has de saber que yo no pretendo convencer a nadie para que haga o deje de hacer aquello que mejor le parezca; sólo pretendo hacer ver las cosas de un modo diferente al que nos muestran la mayoría de medios de comunicación e intentar que cada uno piense por sí mismo y llegue a conclusiones que quizás inicialmente no se había siquiera planteado. Si las noticias y opiniones expuestas en este blog sirven para que una sola persona se plantee las cosas e intente ver la realidad con una mirada más crítica, el objetivo ya estará sobradamente cumplido independientemente de la decisión que finalmente adopte esa persona.
En cuanto a la llegada del "apocalipsis inmobiliario", el hecho de que aún no haya pasado nada grave a pesar de los años que se lleva advirtiendo de esta situación, lejos de tranquilizar, creo que sólo sirve para preocupar aún más. Quiero decir, si en un barco entra agua desde hace días, la situación no es menos grave simplemente porque el barco aún no se ha hundido, sino que cada día que pasa la situación del barco empeora y el hundimiento está más cercano a pesar de que quizás no se pueda determinar el momento exacto en que el barco se irá a pique.
Me parece muy bien que mantengas dudas acerca de lo que va a pasar; de hecho, nadie puede tener la certeza absoluta del devenir de los acontecimientos. Por otra parte, está claro el lado de la balanza en el que yo me he posicionado y ello puede llevarme a ver indicios de riesgo donde otras personas no los ven o, simplemente, donde no los hay. Por otra parte, he de decir que yo no soy economista ni nada por el estilo. Simplemente soy alguien a quien le preocupa todo lo que está ocurriendo en el mercado, que se siente afectado directamente y que además está preocupado por los miles de hipotecados que se van a ver con el agua al cuello antes de lo que muchos imaginan.
Por eso con mi blog pretendo hacer ver las cosas de un modo diferente a lo que nos muestran en la tele o desde el gobierno y los intereses económicos, especialmente a quien esté pensando en la compra: el mundo no se acaba por vivir de alquiler; las cosas están muy movidas, con precios en máximos históricos y tipos en mínimos, el precio de los pisos puede bajar, y quizás merezca la pena esperar unos años a ver cómo se suceden los acontecimientos antes de dar un paso tan importante como es la compra de una vivienda. Ya sabes lo que dice el refrán:
En tiempos de tribulación, no hagas mudanza.
El hecho de que la morosidad y el paro estén en mínimos son datos que, efectivamente, llevan a pensar que todo esto es sostenible, ya que la gente va a pagar mientras tenga empleo. Pero otros datos que no son sostenibles son la deuda familiar y el déficit exterior. Ten en cuenta que, como ya he expuesto alguna vez en este blog, la demanda de vivienda se sustenta en el crédito, y este crédito no va a ser ni tan fácil de conseguir ni tan barato de devolver a partir de ahora. Aquí todo Dios se ha endeudado a variable, y todo ese dinero hay que devolverlo con intereses (crecientes, recordémoslo). Y una parte importante de ese dinero se ha destinado al consumo de productos que, para colmo, no están fabricados aquí. Es decir, pedimos dinero prestado fuera para comprar cosas fuera, mientras aquí no tenemos la forma de producir riqueza para conseguir el dinero que tenemos que devolver a los de fuera.
Una vez lei una frase que decía algo así como "los españoles creemos que montando un casino en el que sólo jugamos nosotros terminaremos haciéndonos todos ricos". Y eso, obviamente, es falso.
Una vez que el crédito se contraiga (que se contraerá, porque algún día los que prestan dinero cerrarán el grifo, y si no lo cierran los bancos españoles lo hará el interbancario europeo) simplemente no habrá dinero para pagar las burradas que se pagan ahora mismo. Y eso llevará a que se vendan menos pisos, y eso a la sobreproducción, y eso a la ralentización del sector, y eso llevará al paro a miles de obreros de la construcción (recordemos que en menos de 10 años se ha pasado de 800.000 a más de 2.000.000 de obreros), y eso llevará a que esas personas no puedan pagar sus hipotecas (que, además, serán más caras por la subida de tipos), y eso hará que suba la morosidad, lo que a su vez hará que el crédito se contraiga aún más.
A pesar de que algunos amigos tuyos sigan viendo oportunidades en el mercado inmobiliario, cualquiera que tenga unos mínimos conocimientos de inversión huirá del ladrillo como de la peste. Recordemos que la bolsa lleva 4 años de subidas entre el 20 y el 30% y con liquidez y seguimiento inmediato del activo. El agotamiento de la demanda especulativa o de inversión es un hecho, dado el alto riesgo que se asume y la baja rentabilidad obtenida tanto por la vía de la reventa como del alquiler, por no hablar de que la liquidez es para echarse a llorar. Todo esto, además, se unirá como factor de ralentización del sector inmobiliario y empujará a la sobreproducción y al paro.
A lo que quiero llegar es a que la construcción es el (¿único?) motor de la economía, y que mientras no se pare parecerá que las cosas van bien; pero la gasolina para ese motor viene de fuera en forma de créditos, y esa gasolina, además de ser más cara, se va a terminar o al menos a reducir mucho.
En cuanto al alquiler, yo tampoco lo veo como una opción a largo plazo (es una opinión personal), pero sí es una opción razonable en tiempos como los actuales. El precio actual del alquiler es un disparate, pero si opinas que la vivienda bajará es preferible pagar caro sólo unos años (el alquiler) a pagar caro durante treinta años (la compra). Pero claro, si piensas que el precio de los pisos no bajará entonces compra cuanto antes, porque estás perdiendo dinero... A fin de cuentas, esto se puede ver como una apuesta a rojo o negro. Si piensas que va a bajar, apuesta un par de años de tu vida a no comprar; si piensas que nunca bajarán y como poco se mantendrán, apuesta 30 años de tu vida a compra.
Por otra parte, las personas tienden a ser muy optimistas con los negocios en los que participan. Resulta que alquilar es tirar el dinero, pero "alquilar" dinero para poder comprar el piso (es decir, pedir un préstamo) no lo es. Sin embargo, si muchos hicieran las cuentas de lo que han pagado al banco, verían que hubieran pagado un buen alquiler con la parte de la cuota destinada a intereses. ¿Eso no es tirar el dinero? Y eso por no hablar de las ventajas del alquiler respecto a la compra: mínimo riesgo asumido, posibilidad de cambiar de vivienda cuando plazca, ahorro de impuestos y comunidad, despreocupación de derramas, reparaciones y reuniones, etc.
El mismo optimismo suele impregnar los negocios de compra-venta versus alquiler. No vamos aquí a negar la mayor: hay gente que se ha forrado con la compraventa de pisos, pero otros muchos no han ganado tanto como parece. El que compró por 8 y vendió por 19 ha hecho un buen negocio, sin duda, pero no ha sacado 11 kilos limpios: ha pagado gastos de escrituración, reformas, intereses hipotecarios, cuotas de comunidad, reparaciones y mantenimiento, etc. Y sobre la plusvalía, Hacienda se ha llevado un bocado (o al menos debería...). Y eso en tiempos de megaboom; alguien que compre hoy en día tendrá suerte si no termina perdiendo dinero. Y además hay que sopesar lo que se arriesga respecto a lo que se gana... En fin, en mi opinión últimamente la especulación inmobiliaria no es una actividad apta para cardíacos.
España, como ya sabemos, tiene muchos problemas. Pero el gran problema de la vivienda, que es el que nos toca, no es que la gente piense que alquilar es tirar el dinero, como dijo la novia de tu amigo. El problema es, como dejaron entrever tus compañeros del fútbol, la resignación. La gente se ha resignado a que el precio de la vivienda es el de ahora, el del límite de la asfixia financiera, y eso no es así. Hay que razonar un poco: si realmente el precio de algo está fuera de nuestro alcance, pues no se compra y se buscan soluciones alternativas como el alquiler, a pesar de que también sea caro. Pero el problema se ha dado, desgraciadamente, porque la gente se resigna a pensar que el precio no va a bajar, que eso es imposible, y entran en la rueda de las revalorizaciones eternas sin ni siquiera indagar un poco en el tema.
Una cosa que me sorprende mucho es que mucha gente es capaz de recorrerse montones de tiendas para ver dónde están más baratos unos zapatos o un bolso y ahorrarse cinco o seis euros (lo cual me parece muy bien, por cierto), pero luego se meten en la compra más importante de su vida sin ni siquiera informarse de qué es el euribor o quién controla los tipos de interés.
En el fondo, los culpables de la actual situación no hay que buscarlos muy lejos: somos nosotros mismos, por ignorantes y por no saber o no querer ver la realidad de una forma más amplia que las cuatro noticias y los cuatro datos macroeconómicos. Una visión crítica de la actual situación pondría a muchos en su sitio.
Otra cosa: las cuentas vivienda son una trampa. Cuando se abre una, hay que hacerlo teniendo muy claro que si la compra no conviene entonces es mejor devolver el dinero. Te lo digo por experiencia, ya que soy uno de los pocos que decidió cancelarla y devolver el dinero antes que verme envuelto en la compra de un piso que ni me gustaba ni, haciendo bien las cuentas, podía pagar.
Haz un favor a tus amigos que están buscando piso: diles que indaguen, que se informen, que lean este blog u otros cuantos que hay en Internet. La información no hace daño a nadie. Que se pongan en el supuesto imposible, el de la pastillita roja de Matrix. Quizás la realidad es distinta a la que ellos ven ahora mismo. Y si después de indagar e informarse deciden seguir con la compra al menos no podrán decir que tú no les informaste. ¡Ah! Y que quede clara una cosa: las decisiones de cada uno son propias, personales e intransferibles. Tanto si siguen adelante como si no, el éxito o el fracaso será sólo de ellos. Blogs como éste sólo sirven para mostrar la otra cara de la moneda, pero desde luego no pretendo desde aquí decir a nadie lo que han o no han de hacer.
Has de tener en cuenta una cosa: la mayor parte de la gente ve IMPOSIBLE que el precio de la vivienda baje. La mayor parte, por tanto, va a adquirir conciencia bajista sólo cuando la galleta sea portada de los telediarios, no te quepa la menor duda. Pero eso no va a impedir que haya un desplome, porque los movimientos económicos van mucho más allá de las expectativas o los deseos de la gente. Nadie desea crisis económicas, pero ocurren regularmente y nadie, ni siquiera los gobiernos que la gente cree tan poderosos, puede evitarlas.
Por cierto, ni me ofendes ni te voy a contradecir, je, je. Efectivamente, este blog no es muy visitado, desde luego, aunque te puedo asegurar que lo visita mucha más gente de lo que yo esperaba cuando empecé a escribirlo. Y como ya dije antes, si logro que algunas personas tan profanas como yo conozcan y entiendan algunos datos económicos a los que nunca habían prestado atención, si consigo que una sola persona piense un poco, dude, indague y se informe, si alguien se siente más seguro de su decisión de compra (o no compra) tras leer el blog, el cometido de este blog estará sobradamente cumplido.
Nadie está libre de error en cuanto a previsiones de lo que puede ocurrir en el futuro, especialmente si se trata de previsiones económicas. Se dice que los economistas son expertos en explicar mañana por qué lo que predijeron ayer no se ha cumplido hoy.
Es cierto que desde numerosos organismos y publicaciones llevan bastante tiempo hablando del desplome, pero el que aún no haya pasado nada no es razón alguna para la tranquilidad. Imagina que alguien siempre conduce a 200 por hora y día tras día le dices que se la va a dar. El que aún no se la haya dado no significa que te hayas equivocado en tu previsión; simplemente significa que tu previsión aún no se ha cumplido y, quizás, hayas errado en el tiempo que pensabas que tardaría en dársela. Pero no tengas dudas en que más tarde o más temprano se la terminará dando. Pues con los mensajes del WSJ, OCDE, Economist, etc. pasa lo mismo: vamos a 200 por hora, y sólo es cuestión de tiempo que nos la demos, sobre todo porque ahora ya nos hemos quedado sin frenos...
En cuanto a los informes, estudios, etc. que se leen por la prensa de aquí, la verdad es que no me los suelo creer demasiado. Suelen responder a los intereses de los grandes grupos y, por tanto, suelen estar sesgados. O quizás lo sesgado sea mi visión de las cosas dado que ya tengo una opinión formada del tema, no sé, pero la verdad es que tengo razones para creer que los medios informativos en España están muy al servicio de determinados sectores e intereses. En cualquier caso, tanto si mi visión es sesgada o no, al menos sirve de contrapeso a las otras opiniones sesgadas que salen a miles en periódicos e informativos. Claro que lo mío tiene una repercusión algo menor, je, je.
Desde luego, no seré yo quien alabe la gestión de Aznar-Rato, pero sí hay que reconocer que el modelo económico que impulsaron sirvió en su momento para alcanzar determinadas metas a corto y medio plazo. El problema es que ese modelo, perpetuado en el tiempo durante más de lo necesario y conveniente, nos ha llevado a la situación actual. Es el modelo del "pelotazo" pero más fino, donde los ciudadanos son expoliados a cara descubierta y además están tan contentos.
Por otra parte, al fin y al cabo el modelo económico era el esperable por parte de un gobierno conservador (o de derechas, como decimos en España). Lo que no es de recibo es que un gobierno que se autodenomina socialista haya mantenido ese modelo prácticamente sin cambios después de haberlo criticado mil veces desde la oposición. Bueno, no nos desviemos del tema...
Yo no pienso que cuando las cosas vengan mal dadas yo no vaya a perder mi trabajo, pero sí pienso que estar en paro sin tener deudas es mucho más llevadero que teniéndolas. Y si estás en paro pero con deudas asumibles (vía ahorros, subsidio de desempleo o incluso ayuda de la familia) es también mucho mejor que teniendo deuda impagable. No todo el mundo tiene una familia que pueda prestarle 1200€ al mes...
Por otra parte, hay otro gran problema añadido al paro: como ya he comentado antes, creo que el sector de la construcción tiene todas las papeletas para enviar al paro a miles de personas sin posibilidad de ser reciclados en otros sectores por dos motivos: la baja o nula cualificación de esas personas para cualquier otra actividad (hay un montón de analfabetos
de facto trabajando en la construcción) y, lo que es peor, la falta de sectores alternativos a la construcción.
Al menos, las personas más cualificadas (burbujistas o no) podrán plantearse buscar trabajo en otros países. Pero te aseguro que la mayor parte de los trabajadores de la construcción no van a tener esa posibilidad.
Esto va a ser un problema grave de aquí a unos años: a ver qué hacemos con los miles de jovenzuelos acostumbrados a ganar 2000 o 2500€ al mes, a tener un buen coche, a darse todos los caprichos, que de golpe y porrazo se ven en el paro, sin un euro ahorrado y quizás hasta con un embargo hipotecario. ¿Se resignarán mansamente a su nueva situación? ¿Buscarán algún trabajo basura de 800€ al mes? ¿O se darán a la delincuencia? Ya veremos qué porcentaje se da de cada caso...
Yo ya he comentado otras veces que me dará pena que algunas familias que compraron para vivir se vean en la calle con un embargo, pero es que desgraciadamente es lo que vamos a ver de aquí a un tiempo. Siento decirlo, porque es duro, pero es que muchos de ellos se lo habrán buscado ellos solitos por comprar algo que estaba fuera de su alcance.
En cuanto a los especuladores y triunfadores del pisito que van fardando de lo listos que son y del buen olfato que tienen para los negocios, ya he comentado también en alguna ocasión que deseo que ojalá pierdan hasta la camisa y queden arruinados durante los próximos 20 años. Así aprenderán no intentar enriquecerse a costa de las ilusiones y las necesidades de los demás. Y una cura de humildad tampoco le vendrá mal a alguno, que ganar cuando todo va para arriba es fácil, pero lo que aún no sabemos es cuántos de ellos habrán sabido salirse a tiempo.
Para especular está la bolsa, los diamantes o los caramelos con sabor a pistacho, todos ellos productos que no son necesarios para vivir; con bienes necesarios no se debería permitir la especulación, pero como se permite pues ojalá que quien entre en este juego se vea en la miseria, para que sirva de escarmiento al resto durante los próximos lustros.
¿Es esto rabia? Si lo es, pues entonces mi tono es rabioso. Quizás sea rabia, rabia de ver cómo la vida de miles de personas queda hipotecada para que unos cuantos mafiosos, corruptos e impresentables se enriquezcan indecentemente. Pero yo no creo que sea rabia; creo que sólo es medicina y deseo de justicia.
En todo proceso de bajada de precio de un bien ocurre que se siguen realizando compraventas pero en una cantidad que es insuficiente para mantener el precio. Mientras la acción de Terra bajaba desde la estratosfera hasta los infiernos no dejó de haber operaciones de compraventa, sólo que el precio era cada vez más bajo hasta llegar al punto en que nadie quería vender por debajo de un determinado precio. Ahí se alcanzó el punto de equilibrio, y durante el proceso hubo quien compró y, para su desesperación, vio cómo el precio seguía cayendo.
Cuando el precio de los pisos empiece a bajar siempre habrá alguien dispuesto a comprar (si hoy hay compradores a 40 kilos, probablemente mañana habrá alguno que quiera comprar a 37), pero habrá que tener en cuenta que una gran parte de la demanda se retirará: los especuladores que aún no lo hayan hecho, la demanda "del miedo" (aquellos que compraban por aquello del 'mañana será más caro') y por supuesto todo el que no tenga la necesidad imperiosa de comprar y pueda pasar una temporada viéndolas venir. Y la oferta se multiplicará: quien por fin vea que el chollo se ha acabado y quiera liquidar la inversión, además de toda la construcción en curso que recordemos que pone unas 850.000 viviendas al año en el mercado.
La cuestión es si los compradores activos del mercado serán suficientes para contener el precio o, por el contrario, la oferta superará a la demanda y los vendedores empezarán a competir entre ellos para ver quién coloca el piso a uno de los escasos compradores. Porque la pregunta es: si ves que el precio está bajando, ¿comprarías? Salvo que tengas una pistola apuntándote al pecho, creo que la respuesta es "no".
El problema de la liquidez ya se está dando, dado que cada vez se tarda más en vender una casa. Llevado al extremo, podría darse el caso de que el precio teórico de mercado lo diese una única transacción mientras que el resto de pisos permanece sin comprador. Eso, a efectos prácticos, es un mercado colapsado, sin ventas, que no se va a dar simplemente porque los promotores venderán al precio que sea necesario con tal de eliminar stock. Y el precio real no lo da el precio de venta solicitado por el vendedor, sino que lo establecen las transacciones que realmente se llevan a cabo.
Si yo pongo a la venta una acción de Terra a 100€ esa acción simplemente no cuenta para el mercado, dado que nadie a día de hoy me va a pagar esa cantidad por ella. Pero si esa misma acción la pongo a 3€ seguro que la vendo en un instante, dado que habrá compradores para ella. Lo que quiero decir es que siempre hay compradores para un producto; lo que no hay es compradores que paguen barbaridades. Una casa siempre puede venderse, pero hay que ponerla al precio que los compradores estén dispuestos a pagar por ella.
En general, creo que tú mismo te contestas en cuanto a lo que nos espera cuando dices que los riesgos del mercado inmobiliario son obvios. Está claro que la realidad es la que es y las señales son las que son, y están ahí para todo el mundo, pero no estaría de más recordar una cita que leí hace no mucho y que me pareció bastante acertada, además de perfectamente aplicable al tema que nos ocupa:
No es tanto ver lo que aún nadie ha visto, sino pensar lo que todavía nadie ha pensado sobre aquello que todos ven.
Algunos estamos pensando lo que otros aún no han pensado sobre aquello que todos vemos. Un ratoncillo ve el queso y la ratonera, pero no piensa en la posibilidad de que pueda quedar atrapado.
¿Tú sólo ves, o también piensas?
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