¿Estamos en el paso previo a la oficialización del crash?

Hola, apreciados lectores.

Desde hace tiempo se especula con la posibilidad de que el crash inmobiliario vendría precedido de una "ofensiva" de noticias de advertencia y/o alarmantes en los medios de comunicación, un poco a semejanza de cómo el boom ha estado arropado por noticias absolutamente favorables a su continuidad.

Estas inquietantes noticias tendrían como objetivo el lograr que la población vaya asumiendo poco a poco que no todo el monte es orégano y que el tenderete se puede venir abajo.

Bueno, pues me da la sensación de que estos días estamos asistiendo a un bombardeo continuo en todos los medios informativos (TV, radio, prensa escrita, Internet) de noticias y opiniones relacionadas con el mercado inmobiliario; muchas de estas noticias y opiniones tienen un tono claro de advertencia, lo cual difiere mucho de los mensajes de optimismo que se han lanzado estos años pasados en relación al mercado de la vivienda.

Bien es cierto que noticias inquietantes en relación a nuestra economía se están publicando en la prensa internacional desde hace tiempo: en la prensa de fuera ha habido más información acerca del verdadero estado de nuestra economía que en la prensa local, quizás porque aquélla no está sujeta a los grupos de presión y otros intereses empresariales nacionales...

Pues bien, parece que ahora la cosa está cambiando. En televisión, el medio que creo que más llega a los ciudadanos (al menos en número de seguidores), los informativos de Telecinco de las nueve de la noche llevan al menos dos días seguidos hablando de los problemas de la vivienda en un tono de preocupación, lanzando claros mensajes de que el mercado se puede dar la vuelta. Estos minirreportajes han tenido la nada desdeñable duración de 4 o 5 minutos, lo cual es mucho teniendo en cuenta que el informativo dura unos 35 o 40.

Han expuesto datos tales como el número de viviendas que se construyen en España, comparándolo con los paises de nuestro entorno. También han dado publicidad a la manifestación que se prepara en Madrid para el día 28 de Octubre, y han entrevistado a varios jóvenes que han expuesto el problema de acceso a la vivienda al que se enfrentan hoy día las personas que necesitan acceder a un piso.

En fin, que no está nada mal si lo comparamos con el desierto y el silencio informativo que hemos estado viviendo últimamente.

La prensa, tanto en su versión impresa como digital, también se hace eco de noticias relacionadas con el sector inmobiliario. Sin ir más lejos, el diario 'El Pais' en su versión impresa de hace unos días incluía nada menos que tres de estas noticias en portada.

En cuanto a su versión digital, han sido varios los artículos, opiniones y noticias en las que se habla claramente y sin tapujos de la burbuja inmobiliaria y de los problemas que acarrea:

Josep Ramoneda: La vivienda y el miedo
Opinión: 'Burbuja' en retirada

Aunque quizás las noticias que más impactan a la gente de a pie son las que esconden un drama personal tras ellas:

Vendo el piso: ya no puedo pagar más
La moda de la reunificación de deudas triunfa

En fin, para que luego vayan algunos por ahí diciendo que al final siempre se sale adelante...

Pero las noticias que más se han prodigado han sido las de corrupción política relacionada con el mercado inmobiliario que han saltado a la palestra estos días. Puede que sea un efecto del periodo electoral y preelectoral en el que estamos, pero el caso es que las noticias están ahí y mucha gente estará empezando a abrir los ojos:

Tres noticias en un solo día (el 18 de Octubre) en 'Estrella Digital':

El pelotazo de €$peranza Aguirre : El gobierno de Esperanza Aguirre, metido hasta las trancas en corruptelas urbanísticas.
El alcalde de Ciempozuelos, destituido : Se nota que estamos en elecciones y hay que coger a algún corruptillo de poca monta para hacer creer al mundo que en el PSOE son honestos.
El patrimonio de Roca : A la carga de nuevo con el caso más sonado de corrupción urbanística.

Y otras tres más en la edición de otro día (el 23 de Octubre):

El decálogo del PSOE (sic) : Cuando el mal ya está bien arraigado se inventan, como siempre, medidas de cara a la galería pero absolutamente inútiles: muchas palabras vacías y muy pocos hechos.
Rechazo del pacto contra la corrupción : ¿Qué más pacto hace falta que la actuación de la ley? Pero que tenga cuidado Rajoy, porque su partido también puede quedar diezmado por las bajas; a fin de cuentas, son el mismo perro con distintos collares.
Prevaricación en Las Navas del Marqués : A arramblar con todo con tal de dar el pelotazo. ¡Si es que todos son iguales!

Y unas cuantas noticias más:

500 viviendas a demoler : Es triste que algunas personas que compraron de buena fe se vean en esta situación, pero si se "indulta" a esas casas se abriría el camino para todas las demás construcciones ilegales. ¿Mi opinión? Compensación económica a los afectados a cargo de los responsables del estropicio, responsabilidad civil del ayuntamiento y responsables a la cárcel por muuucho tiempo.
Expulsiones en el PSOE : ¡Ah! Pero, ¿es que hasta ahora han permitido que sospechosos de corrupción mangoneen en los estamentos públicos? Recordemos que, como la mujer del césar, un político no sólo ha de ser honesto, sino también parecerlo. En fin, más actos de cara a la galería, como todo en este gobierno que nos ha tocado sufrir. Después se escudarán en que no hay nada demostrado, y cuando se demuestre cerrarán filas, como siempre, alrededor de sus amigotes de partido.
La pasta, a Andorra : La noticia que provocó la destitución del alcalde de Ciempozuelos que hemos comentado antes.

Y algunos artículos de opinión y denuncia:

Carlos Carnicero en 'El Plural': La locura inmobiliaria y la corrupción
Daniel Martín en'Estrella Digital': España corrupta
Primo González en 'Estrella Digital': Escándalos y elecciones

Estas denuncias por parte de algunos sectores (cada vez más) de creadores de opinión son alentadoras (bueno, alentadoras al menos para los que esperamos que todo esto recupere en algún momento la cordura que perdió hace tiempo).

Tantas noticias de corrupción política han hecho que se proponga una especie de revisor estatal que sea el que en última instancia dé el visto bueno a los proyectos urbanísticos de los ayuntamientos. Es una idea que, si no la mejor, al menos me parece más acertada que el actual modelo, que ha demostrado ser un foco de corrupción constante. Hoy por hoy, cualquier muerto de hambre que llegue a alcalde o concejal aspira a solucionarse la vida con el correspondiente pelotazo con comisión por levantar la mano. Ahí tenemos el caso del desvergonzado concejal al que se escuchó pedir "su 11%" porque eran 11 los ediles supuestamente metidos en el ajo (sic). Menos mal que no eran 100, porque en ese caso el tipejo este hubiese pedido "su 100%". Si es que encima los que nos gobiernan son analfabetos...

Pues bien, con ese organismo estatal se evitarían muchas de las barbaridades que los 8.000 alcaldes que hay en España son capaces de consentir por un plato de lentejas (o dos). No se evitaría la corrupción, pero estoy convencido de que se disminuiría bastante. Desde luego, soy de la opinión (puede que equivocada) que tanta descentralización, especialmente en temas importantes como el ordenamiento del territorio, la sanidad, la educación, etc, no conlleva ninguna ventaja para los ciudadanos y sin embargo sí muchas para los caciques locales, ya que establece grandes marcos de influencia y poder en el ámbito regional y local que a la postre se convierten en multitud de focos de corrupción, amiguismo y clientelismo político.

En fin, tras esta pequeña deriva hacia la reflexión política, y para terminar el artículo de hoy, intentemos centrarnos de nuevo en el tema que hoy nos atañe: Me parece que si no estamos en el paso previo a la oficialización del pinchazo, al menos la situación actual debe de parecerse mucho en cuanto al papel que los medios jugarán en el proceso de información y desmoronamiento de expectativas.

La verdad es que no me atrevo a asegurar que este es el comienzo de un proceso que terminará con la explosión de la burbuja, aunque por mi parte y por la de muchos otros sería deseable que así fuese...

Y para finalizar, una curiosidad: el siguiente enlace lo podríamos titular algo así como "El reventón de la burbuja inmobiliaria lo saben hasta los chinos". Observad a los que caen...

Buenas noches.

Los últimos de Filipinas

Hola de nuevo.

Aquí estamos otra vez para exponer nuestros pensamientos acerca del gran timo que supone el mercado inmobiliario en Expaña (sí, sí, com 'x').

Hoy quiero recordar a los últimos de Filipinas, ese medio centenar de héroes que en 1899 estuvieron encerrados durante 337 días dentro de una iglesia cercada en el pueblo filipino de Baler, ignorando que la guerra había acabado hacía tiempo.

Pues bien, al igual que aquellos héroes del Pacífico, hoy en día también tenemos entre nosotros a otros últimos de Filipinas, que contra viento y marea aún se mantienen firmes al pie del cañón, permitiendo con su sacrificio que el tingladillo no se desmorone todavía.

Ellos, al igual que los militares españoles de antaño, tampoco son conscientes de que la guerra ha terminado hace ya algún tiempo. Los grandes jefes poco a poco han ido abandonando el campo de batalla y han dejado a la tropa abandonada y desamparada, aunque aún combativa, ignorante del engaño y la traición a que está siendo sometida.

Parece que aún les queda munición para dar unos cuantos tiros más, y sus mandos inmediatos aún los arengan a continuar la lucha: ahí tenemos al gobierno y sus acólitos, templando los ánimos con sus informes (sic) de subida del precio de la vivienda, o al mismísimo nuevo Gobernador del BDE diciendo que endeudarse no es malo, que somos ricos (y cada día más) y que todo va perfecto. Cuanto más tiempo aguante la chusma del frente, más tiempo tendrán las grandes manos para largarse con el mayor botín y las mínimas pérdidas personales. ¡¡Que no pare, más madera!!

Aquí hay que morir matando, aguantar hasta el final, las filas prietas e impasible el ademán. Como en cualquier guerra, hay que hacer propaganda y ostentación de la propia fuerza hasta el mismo momento en que el enemigo cruce el umbral de nuestra puerta.

Y para que siga la fiesta y parezca que todo va perfectamente, aquí llega la última caja de cartuchos que los de arriba han encontrado por ahora para proveer de munición a la tropa del frente: los nuevos productos que los bancos, esas generosas entidades cuya única ambición es ayudarnos a conseguir nuestros sueños, han ideado con la única meta de que los últimos despistados se enrolen en las filas de la guarnición de Filipinas.

A las ya conocidas hipotecas puente e hipotecas a 40, 45 e incluso 50 años se une ahora otro novedoso producto: la hipoteca con periodo de carencia. Es decir, que durante los primeros años del préstamo sólo se pagan intereses sobre ese préstamo, o lo que es lo mismo, se amortizan 0€ (repetimos, cero euros) durante ese periodo, y sólo a partir de entonces es cuando se empieza a pagar la hipoteca como tal, es decir, con una parte del capital destinado a la amortización del préstamo.

Esto no es más que un alquiler más o menos encubierto: estamos alquilando el dinero necesario para poder comprar la vivienda. Tras el periodo de carencia, habremos estado alquilando ese dinero pero no habremos comprado ninguna parte de ese dinero (es decir, seguimos debiendo al banco lo mismo que al principio).

Y ya puestos a innovar, el summum de la hipoteca con carencia es la hipoteca de sólo intereses. En esta hipoteca se pagan sólo los intereses del préstamo durante toda la vida de éste (30, 40 o más años), y pasado ese tiempo es cuando se amortiza todo el capital de golpe. Desde luego, hay que ser muy optimista para pensar que a lo largo de todo ese tiempo las cosas van a ir tan bien como para haber pagado todos los intereses del préstamo y además haber ahorrado todo lo necesario para amortizar el total.

La principal "ventaja" (por llamarlo de alguna manera) de las HSI es que la cuota queda recucida en la parte de amortización de capital, lo cual hace que sea más fácil poder hacer frente a los pagos mensuales. Pero claro, hay que tener en cuenta que cuanto mayor es el tipo de interés y mayor es el plazo del préstamo, menor es la parte de amortización de la cuota. Por tanto, alguien que haga frente a una HSI se puede encontrar con que paga casi lo mismo que por una hipoteca convencional a poco que los tipos de interés suban algún punto, con la desventaja de que no estará amortizando ni un euro del capital endeudado.

Como inciso, este enlace describe amenamente los riesgos que comporta una hipoteca de este tipo.

¿Quién quiere hacerse con una de estas hipotecas? ¿Quién quiere coger el fusil y enrolarse en la guarnición de Filipinas? Estoy seguro de que aún quedan valientes que creen fervientemente que han de luchar por su vida, su honor y su patria, sacrificarse hoy para poseer algo en el futuro (un futuro muy lejano, eso sí). Y pensarán que nuestros dirigentes no mienten cuando declaran que en Filipinas todo está bajo control y que todo seguirá igual que hasta ahora.

¿Qué valiente se hace con el último cartucho? ¿Quién desea dispararlo? Pero que se lo piense bien, no sea que el tiro le salga por la culata...

En fin, de valientes está el cementerio lleno...


PD: El 30 de Junio de 1899 los 'últimos de Filipinas' recibieron un salvoconducto de parte de los sitiadores filipinos para poder regresar a España. La guerra estaba perdida, aunque los que no murieron durante el asedio conservaron sus vidas. Sin embargo, algo me hace sospechar que el único salvoconducto a los nuevos últimos de Filipinas será la refinanciación que el banco tenga a bien considerar.

El paradigma MAFO

Hola, queridos lectores.

Hoy, después de algún tiempo sin actualizar el blog (por lo cual os pido disculpas), os traigo una noticia aparecida en 'elconfidencial.com'.

Antes que nada, recordemos que desde que Miguel Angel Fernández Ordóñez (MAFO para los amigos) empezó a sonar como sustituto de Jaime Caruana para el cargo de Gobernador del Banco de España, se ha tenido una cierta sospecha de que el nombramiento respondía más a una necesidad política que técnica, quizás (digo yo) porque se necesite a alguien que sea capaz de capear un temporal más que de informar (¿alarmar?) con mensajes técnicos y objetivos. Y para esta tarea de decir medias verdades, ocultar la realidad y mentir de soslayo nadie mejor que un político...

Bien, aquí está la noticia:

MAFO, el optimista

El artículo comienza exponiendo que, básicamente, hay dos grupos de pensamiento entre los economistas en relación al endeudamiento familiar:

• Aquellos que piensan que, como los pisos ahora valen varios cientos de miles de euros más, pueden servir para afrontar las deudas basándose en que la riqueza patrimonial del propietario se ha multiplicado.
• Aquellos que piensan que el endeudamiento lleva aparejado un riesgo, independientemente de que el patrimonio haya aumentado.

Pues bien, la noticia continúa diciendo que nuestro nuevo gobernador, en el estreno de su flamante cargo en su primera comparecencia en el Parlamento, se ha apuntado al carro de los optimistas.

Desde mi punto de vista, sólo existen dos causas para que nuestro nuevo gobernador se haya alineado con semejante "paradigma de crecimiento": o es un ignorante, o es un mentiroso.

Y la verdad, prefiero que sea lo segundo a lo primero; así, al menos, podemos concederle el beneficio de la duda pensando que lo hace por tranquilizar a los ciudadanos intentando actuar como dique de contención para evitar un desplome de la economía. Porque si resulta que todo un Gobernador del Banco de España es tan ignorante como para creerse el desvarío que se extrae de sus propias palabras, entonces vamos muy, pero que muy mal...

Siguiendo este paradigma, se podría conseguir el crecimiento eterno simplemente a base de valorar cada vez más cualquier activo (como por ejemplo las viviendas) y después endeudarse teniendo como 'garantía de pago' ese mismo activo. Vamos, que el dinero para saldar la deuda está ahí, existe, lo tenemos... sólo que enterrado en un montón de ladrillos que tendremos que vender para poder conseguir ese dinero. Y venderlo al precio que es considerado "de mercado", es decir, el precio aumentado.

Pero parece que se está obviando el hecho de que muchas de estas familias endeudadas lo están porque han comprado algo que necesitan, la vivienda, y no un activo financiero del cual poder desprenderse si hace falta el dinero. ¿Cuántas de esas personas endeudadas podrán deshacerse de su casa sin modificar sustancialmente su modo de vida? Es decir, ¿realmente es posible deshacerse de ese activo financiero en caso de necesidad, igual que se deshacen posiciones en bolsa, en el mercado del oro o en cualquier otro mercado financiero? Y otra pregunta más: si un sector amplio de endeudados por la hipoteca intenta deshacerse de su casa a la vez, ¿obtendrán el hipotético precio de mercado en un contexto de alta oferta y baja demanda?

No sé a vosotros, pero a mí esto me recuerda al mercado de Wall Street allá por 1929. En esa época se permitía la compra de acciones a través de una garantía: la compra de acciones no requería disponer de todo el dinero que valían, sino que se compraban depositando una garantía que solía ser del 25%. Así alguien podía comprar, por ejemplo, 10.000$ pagando sólo 2.500$ y endeudarse por los otros 7.500$. Las propias acciones compradas ejercían de aval por los 7.500$ de deuda. En otras palabras, las acciones se compraban a crédito. Y para colmo, la gente compraba las acciones cuanto antes porque existía la creencia de que en unas pocas semanas valdrían mucho más caras y podrían quedarse fuera del mercado.

En esa época incluso algunos grandes economistas pensaban que se había logrado un nuevo paradigma económico de eterna prosperidad. He aquí algunas citas de estos inteligentes señores (lo de 'inteligentes' lo digo en serio):

No habrá interrupción en nuestra permanente prosperidad
Myron E. Forbes, 12 enero 1928

Los precios de las acciones han alcanzado lo que parece un valor permanentemente alto
Irving Fisher, 17 Octubre 1929

A pesar de su gravedad, creemos que la caída de los precios de las acciones sólo refleja demuestra un movimiento intermedio y no el inicio de una depresión
Harvard Economic Society, 2 Noviembre 1929

Hoy en día se está permitiendo la compra a crédito y el endeudamiento masivo basado en la garantía que ofrece el activo que se compra: la vivienda. Las tasadoras aumentan mes a mes el "precio de mercado" de las viviendas; su valor sube como la espuma y ello permite el préstamo de mayores cantidades, que son empleadas también en otros gastos de consumo, por ejemplo vía refinanciación.

Antes de seguir, y para curarme en salud por si alguien argumenta que el mercado de acciones no es comparable al mercado inmobiliario, no voy a negar que existen ciertas diferencias entre ambos mercados, ya que una parte de los compradores de vivienda no han realizado la compra como inversión sino para vivir en ella; y obviamente, la posesión de acciones es prescindible, mientras que la vivienda es una necesidad básica. Pero tampoco negaremos que hay unas cuantas similitudes que sirven de apoyo a la comparación con la bolsa de Wall Street en 1929:

• La compra se hace a crédito con la garantía que ofrece la propia vivienda (a veces también se requieren avales adicionales).
• Una gran parte de los compradores ha comprado la vivienda, incluso endeudándose al límite, por el miedo al "mañana será más caro".
• Una parte importante de la demanda es puramente especulativa, y un porcentaje significativo de ésta ha comprado a crédito y sin capacidad de, llegado el caso, hacer frente a los pagos.
• Incluso para los compradores no especulativos, la compra de una vivienda siempre se toma como una inversión o un ahorro a largo plazo.

Bien, nuestro MAFO, además de ser tan inteligente (¡o más!) como los economistas del 29, también es igual de optimista y piensa que estamos en un nuevo paradigma de permanente prosperidad, y que la compra a crédito de pisos nos llevará a un estado de riqueza infinita. ¿Pero de verdad se lo cree o simplemente pretende calmar los ánimos? Es decir, ¿lo dice por ignorancia o lo dice a modo de mentira piadosa?

¿Realmente alguien se cree que esto se puede mantener durante mucho tiempo? En este otro artículo de este mismo blog publiqué unas reflexiones de un forero llamado 'Luisito'. Extraigo un pequeño párrafo:

El barrio de Lavapiés, por poner un ejemplo, ha multiplicado su valor contable (su valor de tasación) por tres en unos pocos años. Este aumento de valor contable se ha logrado "porque sí", sin inversiónes, sin trabajo ni aportación de valor añadido. Este valor contable tres vaces mayor permite a los habitantes de Lavapiés obtener un volumen de crédito tres veces mayor, pero nada más. Los habitantes de Lavapiés no han multiplicado sus ingresos ni la facturación de sus negocios ni su capacidad de producir riqueza; sólo han aumentado su capacidad de endeudarse y se han endeudado.

Volvemos a la pregunta: ¿es esto sostenible? Aumento de valor contable "porque sí", sin inversiones, sin trabajo, sin aportación de valor añadido. Las acciones de una empresa suben como la espuma a pesar de no tener activos, ni actividad conocida, ni repartir beneficios... ¿Os suena a algo?

Se han vivido muchas burbujas a lo largo de la historia, y en todas ellas siempre hay quien ha creído que el tinglado era sostenible, pero al final la realidad es muy tozuda. Así que, una de dos: o MAFO nos dice la verdad y nos encontramos en el nuevo paradigMAFO económico o MAFO nos miente (piadosamente, eso sí) y la que nos espera es como para echarse a temblar.

La realidad despejará las dudas dentro de un tiempo...

Desde Europa nos tiran de las orejas

Hola a todos.

Hoy, a pesar de ser 2 de Octubre, no voy a lanzar (aún) las campanas al vuelo en cuanto al tan anunciado 'turning point' (los que sigan regularmente el foro de 'idealista' sabrán de qué hablo). Mantengamos por ahora la cabeza fría...

Pero sí deseo acercar a mi reducido grupo de lectores un extracto y unos comentarios acerca de un par de noticias que han aparecido a lo largo de la mañana:

Noticia 1:

La Comisión Europea ve insostenible el ritmo de alza de la deuda familiar en países como España

La Comisión Europea considera "insostenible" la evolución del endeudamiento de las familias (sobre todo para compra de vivienda) en algunos países de la zona euro, entre los que cita a España, dada la tendencia alcista de los tipos de interés.

Bear: Desde Europa nos tiran de las orejas, pero aquí seguimos sin darnos por enterados.

Advierte del riesgo para el crecimiento si se produce un "ajuste desordenado" de precios en el mercado inmobiliario en aquellos Estados en los que la elevada deuda familiar se combina con precios de la vivienda muy altos.

Bull: ¿Un ajuste? ¿Pero acaso eso es posible? ¿Y desordenado? Pero si la economía en España va muy bien; esto lo dicen para asustarnos, o se lo dirán a otros miembros, pero a nosotros no nos afecta porque somos ricos.

Bear: El ajuste ya se da por seguro, pero por razones de contención de pánico aún se lanzan mensajes de que será 'suave y ordenado'. Sin embargo, la realidad es más cruda: en España se van a ir al garete dos de los principales motores de la economía: la construcción (que se alimenta a crédito) y el consumo interno (que se alimenta a partir del crédito pedido para vivienda), a medida que suban los tipos.

La subida de los tipos tendrá una repercusión aún más acusada en aquellos hogares cuyos créditos son a tipo variable, variedad predominante en los mercados financieros de España, Irlanda, Italia, Portugal y Finlandia.

Bull: ¡Coño! Pues sí que se refieren a nosotros. Pero las cosas no me encajan: el del banco me dijo algo de tipos variables, pero yo no sé muy bien lo que es eso... Además, también me dijo que los intereses no subirían mucho, que estamos en Europa y esas cosas ya no ocurren.

Bear: Y es cierto. No vamos a ver tipos en niveles del 12 o el 14% como hace 15 años, pero resulta que unos tipos del 5% o incluso el 6% no son considerados altos, sino neutros. Pero claro, quien con tipos al 3% se ve ahogado por la cuota piensa que los tipos al 5% son el mismísimo Everest. Son las cosas que tienen los préstamos a variable, que son baratos sólo cuando los tipos son bajos.

Este escenario no supone un auténtico problema para la economía del área en su conjunto, pero insiste en los riesgos que afrontan los países que combinan creciente endeudamiento familiar y precios elevados de la vivienda.

Bull: A ver, que no lo he entendido... ¿significa que otros países no están igual que nosotros, que no se han endeudado hasta las cejas, que no se han beneficiado de las ventajas de los préstamos a variable?

Bear: En otras palabras, lo que dice la CE es que el problema es nuestro; nosotros no hicimos nada por evitar llegar a esta situación, así que ahora no esperemos que el BCE adapte la politica monetaria para salvar nuestro culo. La política monetaria a adoptar será la que más convenga al conjunto de la Unión (y especialmente a sus locomotoras Francia y Alemania), y no a los paletos que se creyeron ricos cuando sólo vivían de prestado.

Noticia 2:

La deuda de las familias españolas alcanza ya el 115% de su renta disponible, según el Banco de España

El señor Malo de Molina, Director General del Servicio de Estudios del Banco de España, ha soltado las siguientes 'perlas' durante una conferencia en Málaga:

El endeudamiento de las familias españolas alcanza ya el 115% de su renta bruta disponible, bastante por encima de la media del área del euro.

Vamos, que somos pobres como las ratas y que estamos viviendo a todo trapo de prestado y gastando lo que no tenemos y, lo que es peor, lo que no tendremos ni podremos pagar.

El aumento de los tipos de interés tiende, de alguna manera, a incrementar la carga y el esfuerzo financiero que tienen que hacer las familias para adquirir una vivienda.

Sí, sí... De alguna manera... Sobre todo para los que ya han comprado a precio de oro pidiendo prestado a variable con tipos en mínimos. Esos, de alguna manera (sic), van a ver incrementado el esfuerzo para adquirir la vivienda.

Lo que está ocurriendo con el precio de la vivienda en España tiene un cierto nivel de sobrevaloración, ha llegado a las subidas más allá de lo que cabría explicar por el comportamiento de las variables fundamentales que influyen en el mismo.

La traducción podría ser más o menos así: el precio actual de los pisos no aguanta ni el más mínimo análisis; los que han comprado a estos precios han sido engañados como chinos por bancos y constructoras, pero siguen tan felices pensando que su vivienda vale cada día más y que hicieron bien en comprar porque si no mañana será más caro.

Las familias tendrán que ir desacelerando su ritmo de endeudamiento porque la subida de los tipos de interés lo van a requerir y porque el nivel de endeudamiento en que ya están les limita su capacidad de seguir gastando. No obstante, confió en que este ajuste será "suave y ordenado".

Es decir, endéudate en menos cantidad que el vecino, aunque pagarás lo mismo que el vecino pagaba el mes pasado porque los tipos han subido y van a seguir subiendo. Y en cuanto al vecino, que sí se endeudó hasta arriba, estará desde YA en un nivel de deuda que no va a tener ni para comprar pipas.

Confía, cómo no, en que el ajuste (supongo que ajuste del consumo) será "suave y ordenado" (otra vez las dos palabritas), pero al parecer es una cuestión de fe y confianza ciega, porque no creo que haya muchas formas de conseguir que una economía basada en el consumo a crédito y en altísimas cotas de endeudamiento sea capaz de ajustar suavemente su ritmo ante las subidas de tipos y el corte crediticio que nos esperan a la vuelta de la esquina.

Algunos factores pueden suponer un peligro para el horizonte a medio plazo: presiones alcistas de precios y costes que aumentan los diferenciales y erosionan la competitividad, el endeudamiento de las familias, el mercado inmobiliario y el déficit exterior.

Es decir, que para sostener el consumo y además pagar las deudas contraidas nuestra alta inflación no va a ayudar porque aumenta los precios (baja el consumo) y erosiona nuestra competitividad.

Tampoco viene bien el que ya estemos endeudados hasta las trancas, porque eso hay que pagarlo (con tipos al alza) y no nos van a dejar más dinero, y mucho menos tan barato como hasta ahora.

El mercado inmobiliario también supone un peligro a medio plazo. ¿Por qué no explica este riesgo? Realmente no sé a qué peligro se puede referir el Sr. Malo de Molina con esto. ¿Se podrá ralentizar? ¿Se podrá venir abajo? ¿Podrán quedar en paro cientos de miles de trabajadores del sector, lo cual disminuiría el crecimiento y limitaría aún más el consumo?

Por último, el déficit exterior muestra que la riqueza necesaria para pagar las deudas no va a venir de fuera, ya que gastamos fuera más de lo que vendemos. Y visto nuestro diferencial de inflación respecto a nuestros competidores, la cosa no va a ir a mejor...


En resumen, que parece que empiezan a pintar bastos en la economía. Es lo que pasa por aparentar ser ricos, endeudarnos hasta las trancas y consumir a todo trapo (a crédito, claro). Es lo malo de las deudas, que luego hay que pagarlas.

Hoy de nuevo nos viene a la cabeza el lema que da nombre a nuestro blog:

"HIPOT-HECATOMBE", el alto precio de gastar lo que no se tiene.

Cuando las ratas abandonan el barco...

Hola a todos.

Esta semana han aparecido dos noticias relacionadas con el mercado inmobiliario. Bueno, realmente ha habido muchas más, pero estas dos me han parecido la más relevante y la más curiosa.

La relevante

La relevante (o revelante, porque revela algunas cosas) es la relativa a los movimientos corporativos que se han producido en la bolsa, en la que grandes constructoras han tomado posiciones en empresas del sector energético español. Ahí están los casos de Acciona comprando un porcentaje significativo de Endesa, o de ACS haciéndose con un paquete importante en Iberdrola.

No deja de ser curioso que empresas con unos beneficios tan pomposos como las constructoras prefieran invertir en sectores cuyos precios están regulados y, por tanto, fuera de grandes aumentos de beneficio. ¿Por qué abandonan un sector de beneficios eternos? ¿Por qué no se dedican a reinvertir los beneficios en el sector de la construcción y así seguir ganando miles de millones como hasta ahora?

¿O es que acaso las grandes manos están viendo que esto de los beneficios eternos se está acabando? Y no sólo los beneficios eternos... ¿Estarán viendo un crash de las inmobiliarias en el horizonte cercano? Recordemos que algunos bancos han soltado lastre y han vendido grandes participaciones que poseían en el sector inmobiliario.

Resumiendo, vemos cómo las constructoras "diversifican" huyendo del sector propio e invirtiendo en valores refugio como la energía, y cómo los bancos empiezan (bueno, empezaron hace ya un tiempo) a deshacerse de todo lo que huele a ladrillo.

Y la pregunta es: ¿qué estará pasando cuando vemos que el capitán del barco se subió a un bote diciendo que iba a por tabaco y, ahora, las ratas están también abandonando el barco? No sé, pero si yo estuviese en el barco intentaría subir a un bote pero YA, si es que aún queda alguno disponible.

La curiosa

La noticia curiosa es la que habla de una familia que ha logrado reducir su deuda tras declararse en quiebra, evitando así que les embargasen la casa, reservando una parte de sus ingresos para pagar deudas y disponiendo del resto para salir adelante.

Bien, en este caso tengo dos sentimientos que se contraponen. Obviamente, no creo que alguien desee que a las familias les pase nada malo como un embargo o cosas parecidas (aunque desgraciadamente en este país se van a ver embargos a saco de aquí a no mucho tiempo). Lo que sí expongo abiertamente es mi deseo de que todo especuladorcillo, pasapisero e inversor de medio pelo pierda hasta la camisa y se quede en la ruina por los siguientes 20 años, pero esto es otro cantar...

Bien, volviendo al tema que nos ocupa, tengo dos sentimientos contrapuestos: por un lado, no deseo ver familias en la calle víctimas de embargos, pero por otra parte creo firmemente que cada uno ha de ser responsable de sus propias decisiones y de las consecuencias que puedan acarrear.

En el caso de la familia en bancarrota, parece ser que problemas de salud impiden seguir trabajando a uno de los miembros de la pareja. Yo no conozco los detalles del caso y no sé en qué se habrá basado la juez (no me gusta la palabra 'jueza') para impedir el embargo; además, en un caso de salud como este parece un acto humanitario permitir a esta familia continuar en su vivienda.

Pero, por otra parte, ¿qué clase de cálculos hizo esta familia antes de endeudarse de esa forma? ¿No pensaron en que uno de los dos podría perder el trabajo? Y durante el tiempo que ambos aportaban ingresos, ¿hicieron lo posible por ahorrar y reducir deuda o vivieron a todo trapo? La deuda que tienen contraida, ¿es sólo de vivienda o de otros gastos de consumo? Por otra parte, ¿la deuda contraida en vivienda suponía el 35% (a lo sumo 40%) de los ingresos de la pareja calculados sobre tipos al 4.5% o 5%? ¿La hipoteca es sobre un máximo del 80% del valor de la vivienda? Resumiendo: ¿estaban sobreendeudados desde el mismo momento en que pidieron el préstamo?

Estoy seguro de que nuestra eficiente justicia habrá ponderado todos estos parámetros a la hora de hacer una valoración del estado financiero de esta familia y, tras un exhaustivo estudio, ha decretado que la familia ha sido víctima de imponderables; en otras palabras, ha tenido mala suerte, y por tanto merece una cobertura por parte del Estado.

Pero expongamos otro caso que, estoy seguro, nada tiene que ver con el de esta familia. Pareja de mileuristas con contratos precarios que piden hipoteca sobre el 100% de la vivienda de 200.000€, lo que a tipos actuales supone una letra por el 50% de sus ingresos mensuales. Ahora, uno de los dos queda en paro y se ven imposibilitados para hacer frente a la hipoteca. ¿También podrían acogerse a la ley de quiebras? ¿Algún juez lo admitiría? Sinceramente, y aun a riesgo de ser tachado de inhumano, ruín y despreciable, espero que no.

He dicho antes que yo no deseo que nadie sufra la desgracia de ser embargado, pero también he dicho que cada uno ha de ser responsable de sus decisiones. Lo que no veo justo es que papá Estado venga a salvar a todos los descerebradetes que decidieron vivir por encima de sus posibilidades y compraron lo que no podían pagar. Sobre todo porque ellos mismos han creado el problema actual al entrar en esta rueda de sinrazón y pagar cantidades desorbitadas por las viviendas.

Pero supongamos que estos deudores también pueden acogerse a la ley de quiebras y dejar de pagar. Parecería que hemos vuelto a perder los de siempre, los cautos, y que los incautos han vuelto a salirse con la suya: son los hijos pródigos de papá Estado, que los acoge después de haber sido malos chicos, olvidando tanto los desvaríos del chico malo como los sacrificios y buen comportamiento del hijo leal.

Pero aquí queda un tercer actor en discordia: la banca. Si los chicos malos han sido tan díscolos no ha sido porque pudieran hacer alegremente lo que les diera la gana, sino porque han tenido respaldo financiero por parte del banco o caja de turno. Y he aquí que yo pregunto: Si la banca empieza a sospechar que el negocio hipotecario hace aguas y no va a conseguir los beneficios correspondientes o incluso va a generar pérdidas, ¿seguirá prestando dinero a insolventes fácticos?

Creo que la ley de quiebras es un arma de doble filo: por una parte, los descerebradetes disponen de una oportunidad de no quedarse con el culo al aire (ya veremos qué casos son aceptados por los jueces), pero por otra parte es una amenaza para la banca, que ve que su negocio puede no ser tan redondo como creía y por tanto puede ser interpretado como motivo para cerrar el grifo del crédito desde ahora mismo.

Recordemos que el actual estatus del mercado inmobiliario español requiere una inyección de más de 100.000 millones de euros anuales para mantener estos precios, provenientes en su mayoría de préstamos. Si la banca percibe la ley de quiebras como una amenaza al negocio, vamos a ver a otras ratas abandonar el barco, y esta vez van a ser, como el título de la película, ratas a la carrera.