El coste de la vivienda (II) - La cruda realidad

Ya estamos de vuelta tras el intermedio...

En la primera parte de este artículo habíamos contado la historia de Genaro y de cómo, según sus explicaciones, el precio de la harina era el causante del alto precio de los churros.

Sin embargo, observando los acontecimientos tal y como se han ido desarrollando, quedan algunas dudas acerca de que las cosas sean realmente así. Al fin y al cabo, ¿alguien pagaría por una materia prima un precio que no podría recuperar tras vender el producto elaborado?

El verdadero quid de la cuestión es que el precio del producto ha ido subiendo y, en contra de la más elemental regla del mercado, la demanda ha ido en aumento a medida que el precio ha subido. Esa inflación se ha trasladado a algunas de las materias primas de las que se compone el producto: da igual pagar por la harina un precio desorbitado; el precio de venta de los churros permitirá recuperar ese dinero con creces.

¡Vaya, qué casualidad! Resulta que el ejemplo de los churros tiene ciertas similitudes con el mercado de la vivienda que hemos sufrido estos últimos años y nos puede servir para ilustrar la gran mentira de los precios de la vivienda en 'Expaña'.

Estamos acostumbrados a ver precios absolutamente desmesurados para viviendas tan "lujosas" como un piso de dos o tres dormitorios en barrio de clase media, y nos quieren hacer comulgar con ruedas de molino intentándonos convencer de que el precio es ese y no puede bajar. El principal caballo de batalla para defender esta posición es que el suelo es caro y la repercusión de su coste en las viviendas hace que los precios se disparen, aunque tienen algunas otras causas también identificadas como causantes del actual precio: coste de materiales, de mano de obra, de licencias e impuestos, etc...

Bien, no voy a negar que los ingresos por impuestos sobre la compra de vivienda son un pellizco, pero no lo suficientemente grande como para duplicar el precio de los pisos. El coste de materiales y mano de obra tampoco es la causa del desorbitado precio de las viviendas, menos aún teniendo en cuenta las ínfimas calidades tanto de materiales como de ejecución de las promociones actuales...

El coste real de la vivienda, es decir, lo que cuesta hacerla, ronda los 500€/m2, incluyendo un nada desdeñable beneficio empresarial para el constructor. Eso lo sabe cualquiera que haya sido promotor de su propia vivienda. Conozco un caso muy cercano en el que la construcción de un chalet de 200m2 en dos plantas con calidades medias-altas (es decir, muchísimo mejores de lo que se llama 'lujo' en las promociones actuales) ha salido por menos de 100.000€.

Pues bien, en el mencionado precio de los 500€/m2 va incluido el salario actual de los trabajadores, que por cierto también ha experimentado un aumento considerable en los últimos años. Todo lo demás hasta llegar a los desorbitados precios actuales se reparte en el proyecto de obras, la licencia y algunos otros impuestos, el coste del suelo y, sobre todo, el desorbitado beneficio empresarial. No es de extrañar que las mayores fortunas creadas en España en los últimos años hayan surgido en torno al ladrillo.

Así, en connivencia con tasadoras y bancos, que no han puesto freno a la orgía crediticia, las constructoras han subido el precio hasta el mismísimo límite de lo que los compradores han podido pagar o, mejor dicho, de lo que los bancos han estado dispuestos a dejarles (cosa diferente será que luego puedan devolver esas cantidades; al tiempo...).

Pero claro, quien posee el suelo no es tonto, y al ver una diferencia tan abismal entre coste y venta decide que él también quiere su parte, igual que el molinero con la harina. Es entonces, y no antes, cuando el precio del suelo comienza a subir. A fin de cuentas, no tiene sentido comprar suelo a alto coste si no es porque el posterior precio de venta de la vivienda permitirá amortizar dicho coste. Igualito que Genaro con la harina, vamos...

Uno de los argumentos con los que se intenta justificar el alto precio del suelo es su escasez. Bueno, nada más lejos de la realidad. Actualmente hay suelo disponible como para construir muchos más millones de viviendas que la demanda desde hoy hasta los próximos 15 o 20 años. Suelo hay para hartarse, y una gran parte de ese suelo ha sido comprada por constructoras a precios mucho más bajos que los actuales, luego muchas constructoras tienen capacidad de construir a precios mucho más bajos sin que el precio del suelo haya de repercutir de una forma tan negativa en el precio final de la vivienda. Y eso es lo que harán en cuanto la concesión de hipotecones pase a mejor vida.

Y será entonces, cuando los tipos de interés y el cierre del grifo hipotecario ponga a cada uno en su sitio, cuando las constructoras obrarán el milagro de vender viviendas a precios razonables, y entonces habremos de escuchar los motivos por los que antes era imposible bajar el precio de los pisos y después sí se ha logrado. Será divertido escuchar los razonamientos...

Mientras tanto, recordad la historia de Genaro y la cifra aproximada de 500€/m2 en construcción. Todo lo demás son "churradas". Y si algún churrero pagó la harina a 10€ el kilo será su problema, no el nuestro.

Buenas tardes, y a disfrutar de los pasteles con nata.

PD: ¡Echa un vistazo a los nuevos logos del borde derecho de la página!