181.000 millones de euros

Muy buenas a todos.

Efectivamente, esa es la cifra en la que estima el Banco de España los activos problemáticos en poder de la banca española. Nada más y nada menos que ciento ochenta y un mil millones de euros, 181.000.000.000€, escrito en cifra y en letra para que quede clarito. Y lo peor es que parece que la cosa va en aumento, porque hace menos de un año el fiasco fue estimado en 166.000 millones.

Y para terminar de mejorar la cosa, es muy posible que estas cuentas salgan de mantener las elefantiásicas valoraciones de activos en poder de los bancos. Unas valoraciones imposibles de convertir en el efectivo que se les supone (y cuyo valor real en algunos casos se aproxima a cero).

Y todo esto por culpa, a fin de cuentas, del propio BdE, que miró para otro lado mientras millones de desgraciados se convertían en zombies económicos tras pasar por notaría (otros que tal bailan) y firmar alegremente su propia cadena perpetua, de forma voluntaria y con la sonrisa en la cara, eso sí. Es lo que tiene el sistema hipotecario español, que protege a los bancos de sus propias barrabasadas a costa de tener pillados por los huevos al hipotecado de turno "con sus bienes presentes y futuros". Si no fuese así, ya se habrían cuidado muy mucho los bancos de dar las barbaridades de préstamos que concedieron a insolventes de facto...

Ahora, todos estos millones tendrán que salir del erario público... a costa de un déficit aún más brutal. Los impuestos de todos servirán para salvar el culo a aquellos que nos han arruinado mientras siguen alardeando de beneficios millonarios. Y si hace falta más empujoncito, pues no pasa nada: se miente descaradamente en los famosos test de estrés y santas pascuas. Todo con la connivencia del Banco de España y el nauseabundo (des)gobierno que nos ha tocado sufrir.

Buenas tardes.

'The economist' estima una sobrevaloración del 47%

El precio de la vivienda en España está sobrevalorado en un 47,6%, según 'The Economist'

El precio de la vivienda en España está sobrevalorado en un 47,6%, pese a los descensos registrados en los precios en los últimos meses, según el semanario británico 'The Economist', que constata que el ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres es más elevado en España que en el resto de las principales economías mundiales y europeas.

Tras España, Francia es, entre las principales economías del mundo, el país con el precio de la vivienda más sobrevalorado, en concreto un 42,5%. Por debajo, se encuentran el Reino Unido (32%), Canadá (23,9%), China (18,1%) e Italia (-10,5%). Incluso en Japón, Alemania y Estados Unidos el valor de la vivienda está por debajo del precio ideal: un -34,6%, un -12,9% y un -2,1% respectivamente.

Entre el resto de los 20 mercados analizados por el semanario económico británico, tan sólo Hong Kong, con un ratio entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres del 58,1%, y Australia, con un 63,2%, superan el dato registrado por el sector inmobiliario español.

Por otra parte, el semanario económico también analiza la evolución de los precios de la vivienda registrada en los últimos años en estos 20 mercados clave y constata que, a diferencia del "mar de porcentajes negativos" de 2009, sólo cuatro países registraron descensos en el precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2010.

En concreto, los precios de la vivienda descendieron en Italia (-2,8%), España (-3,4%), Japón (-4,9%) e Irlanda (-17%). Sin embargo, 'The Economist' también resalta que únicamente ha empeorado en este periodo "la catástrofe inmobiliaria de Irlanda", ya que España e Italia han visto moderarse estos descensos con respecto a las cifras de hace un año, cuando los precios bajaron un 8,3% y un 3,8% respectivamente.

Las colas de 100 contra 1

Muy buenas.

Les dejo hoy un artículo de Marc Garrigasait en el que expone por qué el mercado de la vivienda tendrá problemas por lo menos (¡por lo menos!) durante los próximos cinco años. Que lo disfruten.

El mercado de la vivienda en España y las colas de 100 contra 1

¿Estás pensando si ya es el momento de invertir en una vivienda?, ¿tienes a la venta tu piso y no sabes si debes bajar el precio de venta o mantenerlo? Posiblemente en estos últimos 20 años, los activos inmobiliarios han sido la mejor inversión en España, aunque me da la impresión que nadie valoraba la iliquidez y los riesgos del apalancamiento.

No hay que ser muy pesimista para ver como la digestión de esta enorme burbuja en el mercado inmobiliario en España posiblemente durará al menos 5 o quizás 10 años. Como siempre, la clave de cualquier mercado, es el análisis de la oferta y la demanda. Claro que los bancos y cajas tienen mucha incidencia sobre la evolución del sector, aunque, quizás mas el Banco de España, que es quien modula la contabilización de los activos inmobiliarios en los balances bancarios.

Las entidades financieras ya controlan absolutamente todo el mercado, desde el punto de vista de la oferta, ya que tienen en sus balances todas las promociones iniciadas y cuyos préstamos vivos a promotores eran recientemente superiores a los 320.000 millones de euros, y desde el punto de vista de la demanda, ya que deciden a quien dar un préstamo hipotecario, y todos conocemos casos de bancos que niegan la financiación a quien no compra una vivienda del propio banco.

De hecho, aunque “oficialmente” los bancos y cajas están activamente comercializando toda su oferta de vivienda, y teóricamente estarían siendo agresivos bajando los precios, en realidad, si pedís precios, esto son, en mi opinión, muy altos para las posibilidades de compra de la mayoría de ciudadanos. En mi opinión, una buena parte es una maniobra de distracción de los bancos para mantener los precios artificialmente altos y así no tener que dotar mayores perdidas. Claro que, increíblemente, aun hoy el Banco de España permite a los bancos y cajas tener sus propias tasadoras, lo que les permite fijar los precios en base a sus necesidades, que son que los precios no bajen rápido. Este hecho seguramente alargará en el tiempo la crisis inmobiliaria española, pero también es cierto que permitirá digerirla mejor sin tantas quiebras.

Con unos 10 años construyendo en España más de 600.000 viviendas anuales, con picos de 800.000-900.000 anuales en 2007-2008, se ha acumulado una enorme presión vendedora. Nadie sabe el dato más preciado: cuántas viviendas hay actualmente en venta en España. Hay quien defiende que son cerca de 1 millón, otras fuentes hablan de 2 ó 3 millones de viviendas a la venta en toda España.

Cuales son para mí las clarísimas razones por las que el mercado inmobiliario continuará con muchos problemas al menos los próximos 5 años:

1.Se estima que en España, el ritmo anual de compraventas de vivienda es de unas 400.000. En 2006 esta cifra era cercana al 1.000.000 de viviendas año. La mitad de las compraventas son de segunda mano, por tanto, el nivel de compras de vivienda nueva es cercano a las 200.000. Pero aquí están incluidas las refinanciaciones/embargos/traspasos derivados de la situación actual. Supongamos que se compran entre 100.000 y 150.000 anuales. En 10 años se habrían comprado entre 1 y 1,5 millones de viviendas totales. Se estima que las viviendas a la venta en España podrían oscilar entre 1 millón y los 3 millones!!!!!

2.La construcción de viviendas nuevas en España, que, por ejemplo, en 2006 fue de 760.179 unidades, frente a las 216.580 en Alemania, 420.900 en Francia ó 231.583 en Reino Unido, ha disminuido hasta un ritmo estimado para 2010-2011 de algo maá de 200.000 viviendas anuales, lo que incluso superaría a la demanda actual de viviendas nuevas. Por lo tanto, las compras de los próximos 10 años no sufragarían anualmente el stock de viviendas actuales en venta, con lo que o España tiene un crecimiento económico altísimo o, lo que es mas probable, habrá que derribar muchas de las viviendas desocupadas. Pero es que encima, los gobernantes promueven la construcción de más viviendas de protección oficial, en lugar de reconvertir las actuales, lo que aumenta aun mas la oferta.

3.Pero además, posiblemente, las necesidades de la mayoría de familias españolas en materia de vivienda ya están cubiertas. En muy pocos países las familias tienen una segunda vivienda en propiedad y quizás en ningún país, la clase media tiene, incluso una tercera vivienda, como ya empezó a ocurrir en España hace unos 5 años.

4.El mercado de financiación está seco. En primer lugar, porque prácticamente todas las operaciones de financiación suelen ser refinanciaciones de particulares y de empresas y especialmente promotores. De hecho, hay muy pocas peticiones de hipotecas nuevas por parte de compradores, y los bancos complican mucho la operación.

5.Desde 2003 las compras inmobiliarias de inversores internacionales en España no paran de descender.

6.La relación del precio de la vivienda y el de los alquileres continúa siendo muy elevada en España.

7.La relación precio de la vivienda en España con los ingresos familiares medios es aun hoy de las peores de la mayoría de países occidentales. Éste ha sido siempre el principal ratio que hay que fijarse para prever el futuro de los precios.

A la enorme cifra aun no satisfecha de viviendas nuevas a la venta sin compradores, hay que sumar las viviendas de segunda mano que muchos necesitan vender para reducir su elevado endeudamiento. Por suerte, los tipos de interés hipotecarios actuales para las hipotecas vivas son bajísimos (inferiores al 2-2,5%) y no creo que al menos a 1 ó 2 años vayan a subir.

No hay estadísticas oficiales en España, pero me da la impresión que la mayoría de las operaciones de financiación hipotecaria oficiales son, en realidad, refinanciaciones y no operaciones normales de compra-venta, lo que refleja los enormes problemas en digerir un mercado totalmente desequilibrado. Pero también en las operaciones oficiales de compra-ventas no sabemos cuales son adjudicaciones, en lugar de transacciones normales.

La foto actual del mercado de la vivienda en España es para mí como un local con cientos de colas en la que hay un solo comprador sentado al final de cada cola con al menos entre 50 y 100 vendedores de pisos o casas. Si eres quien vende, debes convencer en un minuto al comprador de por qué tu casa es mejor que las otras 50-100 en la relación calidad-precio. No todo es el precio, pero está claro que, como no bajes el precio, difícilmente este único comprador se fijará en tu vivienda.

Borja Mateo, historias para no dormir

Muy buenas.

Navegando por ahí me he encontrado con estas dos perlitas de Borja Mateo, un tipo experto en el mercado inmobiliario residencial que en breve va a publicar un libro acerca del enorme timo y gigantesco error que ha supuesto todo el tinglado montado en España alrededor de los pisitos estos últimos años.

Para que se entretengan, aquí les dejo un par de vídeos del susodicho diciendo las cosas claras.

Un saludo.

Todavía falta un 30% de caída

Buenas noches.

El titular no lo digo yo, lo dice McCoy en su columna de Cotizalia. Aquí os dejo el artículo para el que le interese (que serán todos los que leen este blog... tres o cuatro, vamos, ja, ja!).

Buenas noches a todos.

Por qué a los pisos en España les queda un 30% adicional de caída

A raíz de la ronda inmobiliaria de los últimos días, cuyas primeras conclusiones recogí en mi post de ayer en relación con el mercado de oficinas, he acumulado un volumen notable de papeles de dudosa utilidad. Sin embargo, he rescatado entre el maremágnum uno que realmente merece la pena. Recoge la evolución de los tres indicadores principales a monitorizar a la hora de conocer cuál es el estado real del mercado residencial en España por el lado de la demanda, a saber: tasa de esfuerzo, veces en las que está incluida la renta bruta de la unidad familiar en el precio de la vivienda y rentabilidad por alquiler. La conclusión es que, frente al 17% de sobrevaloración anunciado por la UE esta misma semana (acumulable a una caída del precio de los pisos ya producida del 18% desde el máximo de 2007 según la institución supranacional), la realidad es que, de acuerdo con los parámetros antes mencionados y tres años después del inicio de la crisis, el potencial de contracción es del 30% adicional. Esto daría un agregado del 50% de pico a suelo, porcentaje que, por otra parte, es el manejado en Valor Añadido desde 2008, como se puede comprobar aquí y aquí.

Vayamos por partes:

1. La tasa de esfuerzo se define como la proporción de la renta disponible que se dedica al pago del inmueble adquirido, esto es: a servir la deuda hipotecaria. Se refiere exclusivamente a la primera vivienda. Se considera como razonable que no supere un tercio del total. Pues bien, ahí exactamente es donde se encuentra ahora: 33,4%. Un dato positivo que, sin embargo, tiene truco: el bajo nivel de tipos de interés existente en la actualidad que ha mejorado sustancialmente la capacidad de repago de muchos ciudadanos y ha evitado la salida desesperada de casas al mercado. Un repunte brusco del precio del dinero, del tenor del que advierten los hiperinflacionistas, podría cambiar de manera brusca esa situación. Saben que es un escenario no contemplado de forma inmediata por un servidor pero es bueno que tengamos dicha circunstancia presente.
2. Las veces en las que la renta bruta de la unidad familiar está incluida en el coste del activo a adquirir es un parámetro objetivo de sobrevaloración/infravaloración. La media histórica se encuentra alrededor del nivel de 4-4,5 veces. En la actualidad el multiplicador es de 6,8, disparado en algunas ciudades como Barcelona hasta 8,7. Es decir: nos encontramos como al principio de la actual coyuntura ya que la reducción de valor del residencial ha venido acompañada de una merma simultánea de los ingresos agregados de las familias, consecuencia de una ralentización económica que ha multiplicado exponencialmente el número de desempleados. Si nos atuviéramos exclusivamente a este factor, el sobreprecio de los pisos se situaría en el 33% por pura reversión a la media. Pero las medias son tales, precisamente, porque incluyen datos por encima y por debajo de ella…
3. Por último se encuentra la rentabilidad que, a los precios actuales, ofrece la compra de una casa con objeto de destinarla al alquiler. Un retorno bruto al que hay que descontar los gastos correspondientes al arrendador. Pues bien, si la media se sitúa alrededor del 5% en los últimos 25 años, en la actualidad se halla en el 3,8% en el cogollito de las grandes ciudades, porcentaje que cae sustancialmente en los mercados se segunda vivienda y en los nuevos planeamientos urbanos en la periferia de las urbes, lugares donde se concentra una buena parte de la oferta disponible. En términos bursátiles, PER de 26,3 veces (frente a los 12,5 de 1985 y los 17,5 de finales de los 90). A iguales rentas, se requeriría un ajuste del 31% para volver al nivel histórico de referencia, si bien hay que reconocer que el entorno de tipos es sustancialmente distinto. El problema es que la evolución a la baja de los arrendamientos se ha producido de forma paralela a la de los inmuebles objeto de los mismos, por lo que, básicamente, estamos como al principio. Bueno, peor ante la incertidumbre de repago que a día de hoy trae en la mochila cualquier arrendatario.

Hay por supuesto un factor adicional de depresión del mercado inmobiliario residencial que es el de la financiación bancaria, cuya generosidad es directamente proporcional a la prisa que tenga la entidad financiera de turno para sacarse las promociones de encima. En un entorno en el que la obligada mejora de las ratios de solvencia requiere tanto de un reforzamiento del capital como de una contracción del activo, menos volumen y más margen son y serán la regla general. Especialmente cuando el valor real de la garantía es tan incierto. No hay que olvidar que, si se cumple nuestro sombrío pronóstico, un 28% de las hipotecas españolas “valdrán” más que los inmuebles que las respaldan, según S&P. Es precisamente por eso por lo que la banca aguanta como puede los activos en cartera y se niega a poner sus adjudicados a valor real de demanda. Y sólo cuando mejoren sus cuentas anuales se podrán permitir determinadas licencias vendedoras.

Menudo panorama. A partir de ahí, que cada palo aguante su vela. La realidad es tozuda. Y no sólo en España. Miren el dato ayer de Reino Unido y me cuentan. ¿Hace falta construir sin demora casas en, por ejemplo, Madrid como defiende Asprima (que dice que son menos de 9.000 las viviendas nuevas a la venta de la Comunidad)? No parece. Pero uno puede estar equivocado... O no.

Buen y largo fin de semana a todos.