Cediendo el espacio a los maestros

Hola, queridos lectores.

Se cuenta que durante una visita a la casa natal de Beethoven, una joven logró llegar hasta el piano del compositor y rápidamente tocó las ocho notas del primer tema de la 5ª Sinfonía. Cuando terminó, exclamó:

"¡Supongo que todo el mundo desea tocar en el piano de Beethoven!"

Y el guía de la casa-museo le increpó:

“No todos. La semana pasada tuvimos un visitante que se negó a tocar el instrumento. Dijo que no era digno de ello. Este hombre se llamaba Paderewski”. (Excelso pianista de fama mundial)

El blog de alguien como yo, que no tengo ni idea de economía, y donde probablemente he cometido muchos errores e imprecisiones de bulto en otros artículos, puede no ser el lugar más digno o adecuado para hacerse eco de las ideas de personas mucho más informadas y capacitadas que yo en relación al mercado inmobiliario y en temas económicos en general. Pero creo que la ocasión lo merece...

Hoy, aun a riesgo de cometer una indignidad parecida a la del piano de Beethoven, voy a hacer mías las palabras de un personaje muy conocido en los foros de 'idealista.com', admiradísimo por sus grandes conocimientos en materia de economía, así como por sus acertadas predicciones. Hoy reproduzco los posts enviados por esta persona el pasado martes, día 13. Esta persona firma con el apodo 'ir-' ("interés real negativo").

Advertencia: ¡¡es largo!! (y lo digo yo, que habitualmente publico unos buenos tochos...)

Nos interesan seis ciclos que, ordenados de mayor a menor duración, son:

• Las "ondas largas" de Kondratieff, Schumpeter, Mandel, Sweezy, etc. que, simplificando, llamamos esquema o ciclo de Kondratieff (50 o más años)
• Ciclo estructural (patrón de crecimiento)
• El llamado "ciclo largo inmobiliario" (20+4 años)
• El bursátil (7+2 años)
• El coyuntural, también llamado "monetario" (tipos de interés, inflación y empleo)
• El presupuestario o político-electoral estatal

Cada economía tiene su devenir. Hay ciclos españoles bastante sincrónicos con los equivalentes de otros países. Hay otros que no. Los dos países más importantes en el estudio comparado serían EE.UU. y Alemania. La situación en Reino Unido y Latinoamérica, también es clave. La sincronización cíclica y la influencia mutua de las economías es un tema estrella. Profundicen en él. Me figuro que tendrán trabajo asegurado en multitud de universidades, fundaciones y servicios de estudios.

Centrados en España, a ver si seguimos siendo capaces de anticiparnos a lo que viene. Veamos.

1) Ciclo de Kondratieff:

No hace falta ser marxistas para tener como telón de fondo del análisis el prolongado (o prorrogado con no se sabe qué coste) "otoño" de Kondratieff en el que nos encontramos; aunque nosotros creemos que, en 2006, ya ha comenzado el "invierno".

Aquí es donde habría que hablar de globalizaciones, cambios climáticos, peaks oil, y demás. No hay que despreciar estas cuestiones. Hay que considerarlas como la música ambiental de todo lo demás. Pero, no piensen que un mal ambiente de fondo aumenta la dificultad para afrontar las crisis de los otros ciclos. Antes al contrario, puede facilitar las negociaciones sobre derechos adquiridos y consolar a los perdedores.

2) Ciclo estructural:

Actualmente, en nuestro país, estamos asistiendo al espectáculo escatológico deplorable de cómo, a base de dinero traído del futuro con el hipotecón, se mantiene artificialmente con vida el metabolismo de un modelo económico agotado, basado en turismo de masas centroeuropeo, euroayudas muy menguadas y construcción residencial. Este patrón de crecimiento nació en 1985, evolucionado del modelo de desarrollismo tecnocrático de 1959 (plan de estabilización que resolvía la descomposición del modelo autárquico de posguerra), cuya crisis duró una década, coincidiendo con la transición del sistema político (Franco podría haber fallecido en otro momento económico, pero coincidió con ese), y cuyo hito fundamental fueron los pactos de La Moncloa (1977) y la reindustrialización subsiguiente. Es pacífico entre los analistas considerar 1986 como primer año del nuevo modelo (p.e., Prof. Velarde en la tertulia económica de la COPE de fecha 6/4/2006, al que cito por lo sorprendente que es que se apunte a este tipo de tesis).

El turismo ya jugó un papel central en el modelo estructural de 1959. En 1985, sólo se pisó el acelerador a fondo. Las raíces del ladrillismo se encuentran, incluso, algo más atrás. El ladrillismo es un residuo del franquismo explotado hoy por los políticos socialdemócratas, conscientes de que es lo único que tienen para hacerse ricos sin el reproche frontal del electorado. Es igual de vergonzoso que esos hipotéticos ideólogos liberales viviendo de sueldos financiados con presupuestos de las administraciones públicas.

Consideraciones sociológicas aparte, el crash inmobiliario, desde el punto de vista estructural, se presenta como el proceso de normalización que resuelve el modelo agotado. Por un lado, cesarán la inflación diferencial y déficit por cuenta corriente. Por otro, la mejora de la productividad se obtendrá por la vía de la severa reducción de los costes inmobiliarios (suelo industrial gratuito y alojamiento semigratuito para trabajadores) . "¿Qué prefieres que te bajen, el sueldo o el piso?", comienza ya a ser una pregunta-ariete sintética. La competitividad se recuperará; y nacerá otro modelo más complejo e internacionalizado, sin una "locomotora" tan perfilada como la actual y sin tanta presencia de "la banca de la Señorita Pepis" (las cajitas de ahorro, banquitos públicos de rango subestatal, cuya orgía acabará pagándose con nuestros impuestos) .

Como ya hemos dicho en otras ocasiónes, a las que me remito, los efectos negativos sobre el PIB se verán compensados, en una primera fase, con la mejora del sector exterior y con la expansión del gasto público financiada con deuda pública. En este sentido, hay cierto margen temporal para que el cambio hacia otro patrón de crecimiento no sea tan abrupto como lo habría sido si hubiera un abultado déficit público. Por eso, también somos optimistas en relación con la "administrabilidad" del desorden social que haya una vez que se supere la resistencia bajista (el que haya "resistencia" no quiere decir que haya "rigidez", o sea, "inelasticidad", como nos quieren hacer creer).

3) Ciclo largo inmobiliario:

Que los precios no bajen no es axiomático e indemostrable. Además, no hay nuncabajista que no acepte en público que, en determinadas circunstancias, sí pueden bajar los precios. Y, cuando vienen mal dadas, los que eran los nuncabajistas más recalcitrantes siempre resultan ser los que, desesperadamente, meten el mayor rebajón a lo suyo.

Lo que pasa es que, en el ciclo inmobiliario, siempre vamos ciegos. Sólo muy a posteriori se reconocen los hechos. La mayor parte de los indicadores de los mercados inmobiliario e hipotecario no ponen ni pondrán nunca de manifiesto anticipadamente ningún cambio de fase:

• Valores dados por las tasadoras en el proceso hipotecario (la burbuja se crea, precisamente, con tasaciones falsas o falseadas)
• Estimaciones de precios e informes elaborados por empresas interesadas
• Precios de salida para viviendas de segunda mano
• Escrituras públicas
• Préstamos hipotecarios concedidos, sin indicación de la finalidad ni de la fecha de compromiso
• Datos de los sectores de la promoción e industrial de la construcción (viviendas iniciadas, consumo de cemento, etc.), que, en el mejor de los casos, sólo mostrarán la situación meses después de cambiar las cosas, dada la duración de su ciclo productivo; además, el anuncio de cambios normativos en materia técnica, urbanística, financiera y fiscal, no es neutral en relación con las decisiones económicas de estos agentes, lo que es utilizado por los gestores más cortoplacistas

En España, no puede saberse la vivienda nueva que de verdad se vende a consumidores finales, porque infinidad de transmisiones de viviendas nuevas se simulan para vaciar las sociedades promotoras y constructoras y situar contablemente la ganancia allí donde conviene, o, sencillamente, se realizan en adjudicación para el pago de acreedores (el piso que se entrega al contratista como pago de su trabajo en la propia obra), o, en muchos casos, simplemente para devengar el IVA, lo que permite deducirse todo el IVA soportado en el proceso de producción (inspeccionado por los temibles inspectores de hacienda del estado) y entrar en la órbita del ITP [N. de H: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales] al que estaría sujeta la segunda transmisión (inspeccionado por funcionarios de las administraciones regionales).

Pero el que no dispongamos de indicadores anticipados no quiere decir que no podamos prever las cosas con otros análisis, como hemos demostrado en este foro [N. de H: foro de 'idealista.com'], basándonos en el sentido común macro y microeconómico y, en particular, en las expectativas reveladas de los agentes. Recuerden cómo ya no se debate públicamente si hay o no burbuja, como sucedía en 2003 y 2004, sino si el aterrizaje, que se percibe como irremediable, va a ser suave o brusco.

Como tantas veces hemos dicho, el que se considere que el ciclo inmobiliario tiene 20+4 años es responsabilidad de la OCDE, tras analizar todos los ciclos inmobiliarios históricos conocidos hasta la fecha (enlace).

En particular, en la pág. 66, se establece que "housing price crashes differ from equity price busts also in (...) housing price crashes lasted about four years".

El ciclo largo inmobiliario español encaja perfectamente en el ciclo teórico de módulo 20+4. En efecto, nuestro ciclo actual tiene cuatro fases:

1986-1989

Alza explosiva inicial del ciclo en ambiente muy inflaciónista, financiada con el dinero negro movilizado con la ley de activos financieros, que prohibió las emisiones al portador, salvo que tuvieran la "retención en origen" (los famosos "afros"), e impulsada por la entrada en vigor del IVA (en sustitución del IGTE) que obligaba a los realizadores de operaciones exentas a multiplicar operaciones inmobiliarias para engordar su exigua "prorrata" y, así, recuperar parcialmente el impuesto soportado

1990-1997

Ralentización y meseta, sin corrección valorativa, tanto en términos nominales como reales, porque lo que se rebobinó en términos reales no fue el alza explosiva precedente (1986-1989) sino sólo los últimos tirones que se produjeron durante la desaceleración y que, a todas luces, sobraban

1998-2006

Segunda alza explosiva "en seco", es decir, sin inflación, y con explosión de endeudamiento, en buena parte financiado desde el exterior, durante la cual el nuncabajismo se ha hartado de predicar la resignación ("desengáñate") y aliviar la culpa de los triunfadores del pisito, mientras se extendía la corrupción en el sector, las concejalías de urbanismo y las cajas de ahorro. Sin embargo, en 2002 tuvo lugar el "cambio ideológico inmobiliario" auspiciado por el Banco de España, y SCH vendió Vallehermoso y BBVA, Metrovacesa. El cambio culminó el 2/10/2003, cuando el Banco de España publicó que la vivienda estaba sobrevalorada un 20%. En 2006, las operaciones corporativas en el sector energético, que responden a cálculos financieros precisos que comparan los dividendos esperados con los gastos de las estructuras "non recourse debt" en que se ha incurrido, son la prueba de la reorientación radical del riesgo crediticio; el turning point ha sido, pues, "a la vuelta del verano de 2006"

Crash 2006-2010

Con sus tres subfases, como dijimos el 23/11/2006 en este foro [N. de H: foro de 'idealista.com']: antes, durante y después de la recesión económica, anunciada por Luis Angel Rojo, para el verano de 2008.

Durante la segunda alza explosiva, la demanda ha tenido tres partes: consumidor final ("para vivir", ya sea como primera o segunda residencia, o sea, demandantes de cobijo, como nos gusta decir), inversión a largo plazo ("buy and hold", "buy to let" y situaciones análogas) e inversión a corto plazo ("para pase", mal llamada "demanda especulativa").

El turning point también puede definirse como el dato de incremento interanual de estimación de precios ("dato MVIV") en el que, por razones matemáticas, la demanda para pase desaparece irreversiblemente:

p = i (1 + m) / (1 - r)

Llamando:

p = "Dato MVIV" crítico;
i = Nivel de tipos de interés a que se retribuye el capital;
m = Margen neto de beneficios;
r = Coeficiente de aversión al riesgo, que oscila 0 y 1

La aversión al riesgo es subjetiva y crece cuanto menor es el nivel de renta y cuanto peores son las expectativas (ambiente económico) . Considérese, además, que los pases duran, al menos, lo que se demora la construcción (no menos de 6 trimestres) .

Este "umbral de inviabilidad del pase" se produjo con el "dato MVIV" publicado a principios del mes de octubre de 2006. El turning point, por lo tanto, sí fue "matemáticamente" oficializado de este modo. No podía ser de otra manera. Cuando el gobierno habla de "progresividad" en el ajuste, también, a lo que se refiere es al tiento con el que hay acercarse a cada momento singular de cambio cualitativo en el proceso, de ahí que los ministros concernidos califiquen siempre la situación como "delicada". El "dato MVIV" del tercer trimestre de 2006 enterraba las expectativas de los pisopasistas, haciendo desaparecer buena parte de la demanda y dando el pisatoletazo definitivo de salida al mercado para cientos de miles de pisos.

En octubre de 2006, tras 20 años de alza, con una sola "toma de aire" intermedia (que no puede cabalmente calificarse de "corrección valorativa"), el ciclo inmobiliario ha comenzado su fase de crash, que no tiene porqué no durar los 4 años, que es lo que, en promedio, han durado las crisis inmobiliarias desde que el mundo es mundo, según nos expuso la OCDE, como hemos dicho antes.

Que el ciclo inmobiliario sea largo no nos debe hacer olvidar que, al final del mismo, los precios reales y los precios relativos vuelven a ser los que había al principio. Hemos ido muy deprisa a ninguna parte. Tras la capitulación final (2010), vendrá el desencanto y el efecto tierra quemada. Habrá que esperar una generación (15 años) para asistir a la resurrección del interés po lo inmobiliario-residencial, como está sucediendo en Japón.

4) Ciclo bursátil:

Igualmente, el que consideremos que el ciclo bursátil tiene 7+2 años es consecuencia de nuestra observación personal, pero también del citado análisis de la OCDE, todavía no superado. En cualquier caso, lo importante es comprender que un ciclo inmobiliario engloba varios (tres) bursátiles.

Aceptemos que el alza, en el ciclo bursátil, tiene tres fases: líquida, fundamental y especulativa. Tras el crash puntocom, la bolsa viene del suelo de otoño de 2002. Desde entonces, hasta otoño de 2005, aunque alcista, la bolsa ha "aburrido a las ovejas", lo que ha sido aprovechado por los depredadores ladrillistas, conscientes de que su tiempo se terminaba, para continuar difundiendo sus cínicas soflamas contra el dinero ("el dinero no renta nada") y, así, rebañar el plato usureramente obligando a los últimos rebaños de gacelas (feliz metáfora de cárpatos) a traer el dinero de su incierto futuro para quedárselo ellos y colocarlo tranquilamente a tasas reales positivas en deuda pública y privada.

A nuestro juicio, 2005 fue un año de alza líquida y 2006 de alza fundamental. Faltaría el alza especulativa.

Las empresas cotizadas están obteniendo beneficios (en buena parte, muy lejos de sus propios domicilios) y tienen expectativas de seguir obteniéndolos. No se dejen engañar. El alza actual todavía no es especulativa; tiene apoyo suficiente en los fundamentales; y las correcciones que hay y habrá están cebando la bomba de la esperada alza especulativa. Como siempre, el alza especulativa vendrá acompañada de ampliaciones de capital, OPVs, splittings, etc.; por decirlo en términos de la teoría de Dow, las "grandes manos", todavía, no están administrando ningún "período de distribución" y el volumen está lejos de contradecir la tendencia.

Además, conforme las clases medias escarmientan de la aventura piramidal-ladrillista, vuelven al ahorro en lo único en lo que de verdad se ahorra, en dinero, en todas sus acepciones, desde el "calcetín" hasta la acumulación de "dinero financiero" (acciones y bonos privados), pasando por la deuda pública y todos los activos financieros imaginables. Y se hace y se seguirá haciendo a través de fondos y, esta vez, también, directa y masivamente mediante brokers on-line. La operativa bursátil se está popularizando como nunca antes había sucedido, desde que, en el S. XVI, los comerciantes de Brujas compraran el palacio de los Van der Burse para establecer en él su mercado de vales. La frase "capitalismo popular", tan precipitadamente empleada por el presidente de Telefónica en 1998, cobrará, por fin, todo su sentido.

Por otra parte, el golpe de timón en las reformas de los sistema de pensiones en europa requiere que haya un buen ambiente bursátil, aunque no está claro que vaya a suceder en el ciclo actual.

En materia de pensiones hay tres sistemas ("pilares", en el argot) que se dan simultáneamente:

• Un sistema básico de cotizaciones obligatorias y prestaciónes de carácter mínimo, absolutamente público (cuya naturaleza es puramente "presupuestaria" y "de reparto", y que configura a las pensiones como una clase más de gasto o servicio público aunque contabilizada independientemente y financiada con ingreso tributario corriente en forma de "pseudocontribución especial")
• Un sistema de ahorro obligatorio, incentivado fiscalmente, en el que las prestaciones se financian mediante "capitalización" (no mediante "reparto") y, ¡atención!, que es administrado por entidades privadas de acuerdo con estándares financieros
• Un sistema voluntario absolutamente privado, aunque, también, con incentivos fiscales

Pues bien, además de proseguir con las políticas actuales de disminución marginal (aumento de los años de cotización a efectos de base, aumento de la edad de jubilación, etc.) y subindexación (crecimiento nominal agregado inferior a la inflación), lo que se pretende es, por un lado, ir traspasando cotizantes del sistema básico al segundo, y, por otro, que el sistema privado cobre mucho mayor protagonismo (las declaraciones en sentido contrario son meros "globos sonda", como ha quedado probado con la reforma del IRPF).

La solución radical para el traspaso es hacerlo "a la chilena": dar a cada cotizante, todavía "en activo", la opción de seguir en el sistema de reparto o, por contra, empaquetar (titulizar) los derechos pasivos que lleve generados, en un "bono o cheque de reconocimiento de pensiones" del que sólo puede disponerse aportándolo como primera contribución a un fondo privado de su elección de entre los que se autoricen para ello y que tendrán distintos perfiles de riesgo según la forma en que invierten su patrimonio: deuda pública, bolsa, etc., incluso, ¡atención!, inmuebles en alquiler (la actual SPA [N. de H: Sociedad Pública de Alquiler] del MVIV, ¿llegará a transformarse en uno de estos fondos y acabará adquiriendo pisitos sobrevalorados a tal efecto?).

Como ven, el éxito de la operación, cuya finalidad no es otra que la de liberar parcialmente al sistema tributario de la pesada carga de las pensiones, en primer lugar, lo más probable es requiera que la bolsa esté boyante (nadie querrá sacar -o que le saquen- sus derechos del "calorcito" presupuestario, donde se van actualizando con la inflación como referencia, para recolocarlos en la aburrida renta fija, cuyo rendimiento no va a ser muy distinto a la propia tasa de inflación, estando por ver que la presunta "capitalización" del nuevo sistema no sea sino un "reparto piramidal encubierto"). Pero, en segundo lugar, lo que es más importante, la evolución del sistema, por sí misma, supone directamente un alegrón para los mercados financieros, por la recepción de todas las aportaciones y cotizaciones de los pilares segundo y tercero.

Llegada la reforma, nuestro consejo a amigos y familiares dependerá de cómo se regule el cambio entre fondos. Si es fácil, podríamos "jugarnos" nuestros derechos pasivos en el fondo más bolsista, al menos, durante el tiempo prudencial en el que el ambiente tenga que ser alcista. En cualquier caso, el dinero sólo llegará a nuestro bolsillo en la jubilación (o en caso de enfermedad grave auténtica, como hoy).

Finalmente, no vemos que haya debate en España sobre estas cuestiones. La reforma de las pensiones, como tantas otras cosas, aquí, vendrá con retraso. Pero, las bolsas están mucho más vinculadas de lo que parece y la reforma del sistema que hagan nuestros socios se verá en las cotizaciones de nuestras grandes empresas.

5) Ciclo monetario:

Aquí hay que hablar del "choque asimétrico". La política monetaria se fija para toda la eurozona y, para bien o para mal, quien "manda" son las economías alemana y francesa. El dinero semirregalado que necesitaban allí para gestionar su "frío de ricos" ha hecho que, en España, hogares y empresas se abrasen endeudándose de por vida en negocios de dudosa rentabilidad. Además, la facilidad crediticia ha estimulado la demanda mucho más allá de la capacidad productiva, tensionando los precios. La inflación se ha trasladado a los salarios indexados (p.e. funcionarios públicos) y ha aumentando suplementariamente la propensión a endeudarse; y la tasa de retorno del capital real y neta (o sea, sin inflación ni impuestos) se ha hecho muy negativa, imposibilitando el ahorro y la inversión productiva.

Pero, no hay mal que por bien no venga. Cuanto más te endeudas, menos crédito tienes. El cambio de ciclo monetario está dando la puntilla, por la vía del estrangulamiento financiero, al feo modelo estructural español; y, esta vez, junto con los efectos contractivos normales de todo endurecimiento monetario, o sea, con la recesión, viene la ansiada crisis estructural. Mirad lo que dice el hongkonita harvardiano Henry C. K. Liu:

"Credit drives the economy, not debt. Debt is the mirror reflection of credit. Credit and debt operate in reverse relations. Credit requires a positive net worth and debt does not; one can have good credit and no debt; too much debt lowers credit rating. A little debt reinforces responsibility (homeowners with a life-long mortgage are better citizens than renters); excessive debt encourages irresponsibility".

Podemos añadir que hay un punto en el que tanto el sistema financiero como los hogares ni quieren ni pueden, razonablemente, hacer más inversión crediticio hipotecaria. El Banco de España encendió oficialmente las alarmas en 2002 y lo publicó en su boletín económico de septiembre de 2003. Desde entonces, hay malicia, al menos en materia de tasaciones.

Pero, mientras madura la situación estructural, dado que vivimos en la misma área monetaria que nuestros prestamistas y no sufrimos el castigo cambiario, el modelo estructural perverso, aún haciendo agua, puede estar viviendo un "veranillo del membrillo", con el endeudamiento expandiéndose como si no tuviera límite y el PIB creciéndo tumoralmente cada vez con menos inflación (conforme nos vamos muriendo, la temperatura va bajando). La economía es algo que puede ir muy bien y muy mal a la vez. Añádase que la pérdida de eficiencia de las medidas de gestión de la demanda puede ser desesperantemente lenta, porque hay situaciones de información asimétrica (provocada -conejochisterismo- o no) y desfases en la traslación de efectos (histéresis). También hay eventos con una tracción impresionante que proporcionan últimos suspiros que, aunque inútiles, sí consiguen prorrogar la situación. Finalmente, considérese que el BCE tiene un margen pequeño para subir los actuales tipos de interés e intentar refrenar el consumo y las activomanías, dada a situación de dólar.

Como saben, prevemos que la recesión económica comenzará en el verano de 2008 y que, como mínimo durará dos trimestres. A la desmoralización propia de toda recesión se le unirá la desorientación provocada por la conciencia del ocaso del modelo estructural.

6) Ciclo presupuestario:

Las diferencias de "longitud de onda" de los ciclos y las asincronías internacionales son maliciosamente utilizadas por los gestores presupuestarios para enturbiar la formación de expectativas a corto plazo y ponerlas al servicio de sus intereses electorales. Pero, en las recesiones, el gobierno maneja la situación económica mucho menos de lo que se cree, sencillamente porque el "gasto comprometido" (parte del gasto público de la que no se puede disponer, por ejemplo, la nómina de los funcionarios, los intereses de la deuda, etc.) y las dificultades tributarias no dejan ninguna libertad para voluntarismos keynesianos (de ahí, el monetarismo), salvo, claro está, ese par de trimestres en el que pueden "comerse" la "endeudabilidad" que quede, de acuerdo con el pacto de estabilidad.

Ya hemos hablado del margen temporal que hay para afrontar el cambio de ciclo. Pero, además de la cuestión de la "suficiencia de los márgenes temporales", lo que nos interesa de la gestión política y presupuestaria es en qué medida es procíclica o anticíclica, dependiendo de la fase del ciclo en que se esté.

A nuestro juicio, España es un país "pendular" y la política presupuestaria española es muy procíclica. Además, por culpa del ciclo corto, el "caudal político" para abordar las reformas estructurales está sufriendo un desgaste innecesario, dada la llegada anticipada de la socialdemocracia al gobierno en 2004 y el correlativo alejamiento del partido de la oposición de sus anteriores posiciones moderadas. En suma, declarada la crisis, el ajuste cíclico se intensificará.

Gracias por leerme.

Bueno, gracias a ti por compartir tu conocimiento con el resto de ignorantes que no podemos más que agradecerte tus esfuerzos por intentar ilustrarnos.

Muchas gracias a ti. ¡Eres grande! Una duda: ¿Quién será este tal 'ir-'?

España, país de millonarios

Hola de nuevo.

Por si no os habéis dado cuenta, queridos lectores, en España somos todos ricos. O al menos eso es lo que creen los constructores, promotores y demás vendedores de vivienda en nuestra maltrecha piel de toro.

A las pruebas me remito: en Berlín se están poniendo a la venta unos nuevos lofts de gran lujo para ricos, ubicados en zonas exclusivas. Tienen la particularidad de que ¡¡te puedes subir el coche a casa!! gracias a un ascensor especial, y además del garaje cada vivienda dispone de su propio jardín privado. Si alguien está interesado, en esta página puede encontrar más detalles.

Pues bien, esas viviendas de lujo, de gran amplitud (algunos superan los 500m2) y calidad alemana tienen un precio entre 450.000 y 1.300.000 euros. Dado este nivel de precios, son viviendas enfocadas a personas de alto poder adquisitivo.

¡Ja, qué pobretones estos alemanes! Aquí, en España, 450.000 euros es poco más o menos el precio que maneja cualquiera que se quiera adentrar en el mercado inmobiliario; con menos de eso, prácticamente se está excluido del mercado de viviendas dignas en una ciudad como Madrid, y en ciudades como Málaga es lo mínimo para poder pensar en un segmento algo superior al de cualquier vivienda media... si hay suerte.

Con medio millón de euros, repito: ¡¡medio millón de euros!! (¿alguna vez alguno de vosotros se ha parado a pensar el pastón que es medio millón de euros?), se puede aspirar a un ático (pequeño) de calidades ínfimas (la calidad de la construcción actual, por mucho que la quieran colar como "lujo") en un barrio de nueva construcción o a un piso de menos de 100m2 útiles ubicado donde Cristo perdió la alpargata simplemente porque se ve el mar a 4 o 5 kilómetros. A algunos se les va completamente la cabeza y pretenden colocar a medio kilo un pisucho de tres dormitorios en zona cuasi-centro semi-deprimida. Y si cuela, cuela... Y estamos hablando de una ciudad mediana, no de una gran capital de estado como es Berlín.

Si queremos vivir en Madrid (capital del país) en una zona medianamente exclusiva, por medio millón de euros apenas podremos encontrar pisos de dos dormitorios. De hecho, el precio de muchos de ellos está muy por encima de esa cifra: ¡¡755.000€ por 90m2!! Para conseguir algo más decente tendremos que poner encima de la mesa, por ejemplo, los 1.300.000 euros que vale el más caro de los lofts de lujo que venden en Berlín. Por ese precio podremos encontrar un piso de 3 dormitorios (amplio, eso sí, aunque antiguo y mal orientado) o alguna otra vivienda de los tiempos del Caudillo. Si vamos justillos de pasta y tenemos que alicatar nuestro presupuesto hasta "sólo" un milloncete (de euros, claro) tendremos que conformarnos con un pisito de 2 dormitorios, salvo que renunciemos a vivir en las zonas exclusivas de la ciudad. Entonces podremos encontrar gangas como un piso en Hortaleza (algo así como en el último confín de Madrid) por 163 kilos o, estirando un poco, un chalecito adosado por sólo 208 millones de pesetas (que parece que en pesetas somos algo más conscientes del dineral que supone). Eso sí, hay que aguantar al vecino (es un adosado), no es muy grande para lo que cuesta (sale a 8.000 eurazos el metro) y está en el quinto pino...

Y es que Madrid, el nuestro, el de aquí, se ha convertido como por arte de magia en la tercera ciudad más cara del mundo tras Londres y Nueva York. Eso significa que está por encima de ciudades como París, Roma, Washington, Tokio o la propia Berlín.

Cualquiera que viniese de fuera y viese esos precios pensaría que España es un país de millonarios, un país donde el salario medio es de por lo menos 6.000€ al mes. Pero no, nada de eso; aquí lo único que abunda es mucho optimista:

• El cateto que quiere darse la vida padre a costa de vender su pisucho a precio de mansión
• El iluso que cree que empeñándose hasta las trancas para comprar un zulillo inmundo podrá venderlo por el doble para así lograr comprarse la casita de sus sueños
• El promotor que aumenta un 15% el precio y rebaja un 10% la superficie de una promoción a la siguente y piensa que seguirá vendiendo hasta el fin de los tiempos
• La pareja de mileuristas que se compran su pisazo con hipoteca de 35 años al 110% y pagan su cuota de 950€ en la esperanza de que el euribor no subirá en los próximos 15 o 20 años (a partir de ahí podrán respirar algo más tranquilos...)
  
• Las máquinas expendedoras de crédito (bancos y cajas) que sueltan pasta a tutiplén a cualquier insolvente que asome la nariz pidiendo una millonada que probablemente nunca será capaz de ganar (y mucho menos de ahorrar)
  

Pero la triste realidad es otra, a pesar de los aires de país de ricos que nos hemos dado estos últimos tiempos:

• El cateto que, después de un año intentando vender, empieza a sospechar que el pisucho no vale tanto como le han dicho
• El iluso que ve cómo las seguras revalorizaciones no lo son tanto, y se ve atrapado en su zulo y sin posibilidad de huir de allí
• El promotor que comprueba que la promoción se termina y le quedan pisos por colocar, y muchos de los que ha vendido ya están de nuevo a la venta (bendita demanda...)
  
• La pareja de mileuristas que contemplan con horror la escalada del euribor mientras empiezan a mirar las ofertas del Lidl y a anular las vacaciones
• Los bancos y cajas que, viendo el panorama que se avecina, cortan el grifo del crédito y empiezan a hacer caso (por fin) a los estudios de riesgos y morosidad. Con los ya concedidos no hay problema: ¡los avales están para algo!
  

Por todo esto, hay mucho optimista que de la noche a la mañana se va a ver de nuevo como lo que siempre fue: un pobre hombre que durante un tiempo creyó ser millonario gracias al pisito que tenía pero que en realidad sólo posee cuatro paredes que en nada se parecen a los lofts berlineses con ascensor para el coche.

Pequeño, antiguo, de baja calidad, mal situado y tremendamente semejante a otros cuantos miles de pisos en la ciudad, su piso no tiene nada por lo que un verdadero millonario podría llegar a pagar 500, 400 o siquiera 300.000 euros. Quizás tenga más suerte con los otros millonarios, los de hipoteca a 35 años; pero que se dé prisa, porque esos también empiezan a escasear una vez que el euribor sube y la concesión de créditos (y su cuantía) baja.

Así, el que durante unos años ha sido un país de millonarios volverá a su triste realidad de salarios bajos y personas pobres. Habrá sido un ¿bonito? sueño mientras haya durado...

Buenas noches.

¡Ché, qué PIBe más boludo!

Hola amigos, aquí estamos de nuevo a la carga.

Hoy quiero hablar del engañabobos del PIB, ese maravilloso dato con el que nos la están dando con queso desde el Gobierno. Porque, vamos a ver... ¿quién no ha oído o leído alguna noticia acerca de lo bien que va la economía gracias a que el PIB ha aumentado un 3 o un 3.5%? Y yo, cada vez que escucho algo así, me pregunto por la incógnita que encierra esa frasecita: ¿la economía de quién va bien?

Si nos quieren demostrar lo bien que va la economía española, lo ricos que somos y lo rápido que convergemos con Europa, ¡hala, aumento del PIB que te crió...!

¿Que nos quieren hacer ver la maravillosa gestión económica del ejecutivo? ¡Pues toma ración doble de aumento del PIB en todos los telediarios!

¿Que la inflación brutal que sufrimos en España en comparación con la UE (y hablamos de la oficial; si hablásemos de la real sería para no dormir) salta a la palestra? ¡Es que con este 'peaso' de PIB es lógico que la economía esté "calentita", oche! Que es que lo queremos todo, aumento estratosférico del PIB y baja inflación. "¡Que esto no es Renault Ocasión, oiga!", les falta decir, como en el anuncio de la marca de coches...

Bien, antes que nada quisiera plantear una pregunta: Si yo digo que tengo un millón de euros en el banco, ¿se podría pensar que soy rico? Parece que sí; seguro que a más de uno le gustaría estar en mi pellejo. Pero, ¿y si a esa información añado que debo diez millones de euros? Pues ahora ya parece que no soy tan rico... No os preocupéis por mi economía, queridos lectores; tanto el millón del 'haber' como los diez millones del 'debe' son pura ficción (desgraciada y afortunadamente, respectivamente, je, je).

Parece claro que una cifra por sí misma, fuera de cualquier otro contexto u otras cifras que sirvan de contraste, no aporta demasiada información. Como ya expuso Roberto Centeno en un artículo bastante recomendable (obviando algunas puyas pro-PP), las cifras macroeconómicas absolutas carecen por sí mismas de significado económico definido. Así, por ejemplo, una economía cuyo crecimiento sea del 2,6% y el de su población del 0,5% -caso de la Eurozona- marcha infinitamente mejor que otra cuyo crecimiento sea del 3,8% y el de la población del 3% -caso de España.

Por tanto, que el PIB aumente no significa necesariamente que los ciudadanos mejoren su capacidad económica, ya que hay que observar cómo se reparte esa supuesta nueva riqueza. Esto queda en evidencia al comprobar que la parte destinada a los salarios no crece mientras que el PIB sí lo hace. Es decir, la tarta total (PIB) es cada vez más grande, pero el trozo que corresponde a los asalariados no crece. Si a esto se añade que cada vez hay más asalariados el resultado es que cada vez tocamos a menos, lo cual puede comprobar cualquiera leyendo este informe o, simplemente, mirándose el bolsillo.

Pero es que la cosa no se queda ahí. Resulta que la tarta no es tan sabrosa como parece: para obtener el maravilloso aumento del PIB del 3.8% que nos restriegan por las narices a diario ha sido necesario que tanto familias como empresas se empeñen hasta las trancas. Vamos, que para lograr un aumento de menos del 4% hemos tenido aumentar nuestro endeudamiento un 20% y llegar a una deuda que roza el billón (con 'B' de barbaridad) de euros. Para hacernos una idea de la cifra, las empresas Ibex de la Bolsa española están valoradas en unos 800.000 millones de euros, y eso contando toda la hinchazón que lleva la bolsa estos últimos tiempos.

Pero es que el timo del PIB todavía no se ha acabado. Resulta que la vivienda computa nominalmente al PIB vía producción total por su nivel de precios, es decir, si en 2006 se han construido 800.000 viviendas a un precio medio de, pongamos, 200.000€ resulta que en el PIB se añaden 160.000 millones de euros. O visto de otro modo, entre un 15% y un 20% del PIB se ha conseguido directamente por la construcción de viviendas (en 1999 el peso era de "sólo" el 8%), a lo que hay que añadir las compra-ventas de segunda mano.

Las predicciones de ZP acerca del supuesto crecimiento del PIB en un 3.8% para 2007 tienen también su explicación en el ladrillo. El porqué del milagro viene dado por dos factores: el récord absoluto en construcción que se espera para 2007 (rozando, puede que por arriba, el millón de nuevas viviendas) y el crecimiento esperado del precio en un 7%. Es muy suculento que los precios suban porque eso repercute en el PIB nominal del ejercicio, y si encima se construye más que el año anterior pues doblemente mejor. Caso de ser ciertas las cifras (o al menos que consigan que parezcan ciertas) el PIB pasaría a depender de la construcción en un 25% aproximadamente. ¡Lo mejor para conseguir una economía equilibrada!

Y hablando de ZP y de lo que va hablando por ahí (¿este hombre no puede estar calladito un rato de vez en cuando?), el pobre hombre no tuvo mejor ocurrencia que soltar las siguientes perlas en una entrevista concedida a El País:

Zapatero. [...] Hoy estamos mejorando ya la productividad. Menos de lo que es deseable, pero mejorando. Un primer salto es llegar en 2010 al 2% de gasto en I+D+i. Ya estamos en el 1,13%. Y la perspectiva es que la española va a ser una economía del conocimiento, del cambio técnico.

Periodista. ¿Eso llegará antes de que acabe el boom inmobiliario?

ZP. Éste es el gran tema. Tenemos que llegar. Pero un país que crece demográficamente como crece España, básicamente por la inmigración, y como ha crecido, y que crea empleo, va a seguir construyendo viviendas. Es uno de los síntomas. Estados Unidos se caracteriza por estar siempre en crecimiento, y en crecimiento de la vivienda. Vamos a seguir creciendo en el sector de la construcción. El precio de la vivienda se está moderando, como dijimos que se iba a moderar. Éste es un país con espíritu de futuro, a diferencia de otros países occidentales con rentas per cápita altas que no tienen hoy esa actitud. Por eso estamos seguros de que vamos a superar a Alemania y a Italia en renta per cápita de aquí a dos, tres años. Les vamos a coger.

P. ¿Vamos a superar a Alemania en renta per cápita?

ZP. Sí. Claro que sí. Sí.

P. ¿En sólo dos o tres años?

ZP. Sí, sí. De aquí al 2010 les podemos superar perfectamente. Igualar y superar ligeramente. Es que el crecimiento de España está en el 4%. Creando empleo. Es que, insisto, el 60% de los puestos de trabajo que se crean en Europa se crean en España. Sólo con esa cifra uno, como presidente de Gobierno, se siente ya absolutamente reconfortado en el balance de su actuación. Cualquier país de nuestro entorno estaría deseando crecer al 4%. Ya no digo crear tres millones de empleos en una legislatura [...]

¡Ay, es que me parto! Parece que las "dos tardes" de economía no fueron suficientes para poner al día a nuestro prócer de la patria. Nada se puede esperar de quien no es crítico (como sí lo son otros) con el estado actual de la economía: quien no reconoce el problema no puede aportar una solución.

A ver, extraigamos algunas "perlas":

Perla número 1. Construir viviendas es uno de los síntomas de crecimiento.

Bueno, más que un síntoma yo diría que es una de las causas de nuestro crecimiento. Tal y como he leído en algún foro, sobre el papel una aldea africana puede ser tan rica como todos los Estados Unidos juntos: basta que se pongan de acuerdo en los precios de las chabolas. El pueblo africano produciría chabolas tasadas a millones de euros. Podría ocurrir que los del pueblo apenas tuvieran para comer, pero siguen construyendo chabolas y aumentando su PIB. Si además muchos de sus habitantes se hipotecan para comprar las chabolas resulta que el aumento de PIB es idéntico a la deuda contraida.

Pero el problema es que el año empiecen a producir chabolas a precio de chabola, el PIB volverá a reflejar la realidad de una aldea que siempre fue pobre. O si ya se han construido chabolas suficientes para los próximos 15 años y se para la actividad constructora, el PIB encogería en la medida en la que lo haga dicha actividad.

Perla número 2. Vamos a seguir creciendo en el sector de la construcción.

Aquí se pone de manifiesto lo que he comentado unos párrafos más arriba: si la construcción (que ya está en niveles estratosféricos) sigue subiendo, el PIB (léase crecimiento) aumentará, ¡y el Gobierno tan contento! Como si el sector no estuviese ya hipertrofiado, siendo uno de los principales consumidores de cemento del mundo a pesar de que somos el país que más casas tiene por habitante.

Perla número 3. El precio de la vivienda se está moderando, como dijimos que se iba a moderar.

Tiene mucha cara este ¿señor? al decir esto cuando, según las cifras oficiales, el precio de la vivienda no ha dejado de subir. Lo que, según sus cifras, se ha moderado no es el precio, sino el factor de crecimiento de ese precio. ¿Acaso moderarse el precio es subir hasta el infinito y más allá para después quedarse ahí? Donde dije 'digo' digo 'Diego'...

Perla número 4. Éste es un país con espíritu de futuro.

Sí, con espíritu de futuro de federación de naciones, o confederación de nacionalidades, o... En fin, dejemos el tema que hoy no toca.

Perla número 5. Vamos a superar a Alemania y a Italia en renta per cápita.

¡¡Esta sí que es buena!! ¡¡Ay, que me troncho!! Este hombre, cuando lo echen a patadas del gobierno, podrá ganarse la vida como clown o como monologuista en El Club de la Comedia. Si el tema del que habla no fuese tan serio sería para mondarse de risa.

A ver, ¿alguien puede, en un arrebato de docencia (¿o debería decir 'decencia'?), mostrar el déficit comercial de España comparado con el superávit de Alemania o, en un ataque de piedad para con el resto de nosotros, taparle la boca al ignorante este?

Según ZP, a Alemania le va muy mal porque no sigue el modelo de Ejpain. Su crecimiento se debe básicamente a sus exportaciones. Sólo 200.000 millones de superávit en la balanza comercial con el exterior en 2006, pobrecitos ellos. Alemania tiene un saldo positivo de 200.000 millones y nosotros debemos esos 200.000 millones. El PIB no lo diferencia y ZP tampoco: nosotros crecemos el doble que Alemania a costa de endeudarnos hasta las trancas y además comprarlo todo fuera.

Perla número 6. En España se crea el 60% de los puestos de trabajo que se crean en Europa.

Dejemos que el Sr. Centeno replique a nuestro amado Presidente: La primera incongruencia al triunfalismo se refiere al hecho de que aunque en 2006 se hayan creado 700.000 puestos de trabajo, resulta que el año anterior se crearon 900.000, lo que significa que la creación de empleo se ha desacelerado tanto como un 23%. Pero lo verdaderamente grave, lo que constituye un fraude masivo, es el no explicar a los ciudadanos que se trata en su inmensa mayoría de empleos basura, primero porque casi un 90% son temporales, y después porque son empleos con salarios de miseria, muy por debajo del salario mínimo de la eurozona. Como señalaba un alto funcionario de la UE, «en España sólo se crean empleos precarios y mal retribuidos».

Y como decía un forero: En estos años de boom del empleo la relación capital/trabajo ha caído estrepitosamente, algo que jamás se ha visto en países de nuestro entorno y que dice muy poco en favor de la sostenibilidad de buena parte del empleo marginal español, que es realmente trabajo basura en todos los sentidos (mal pagado, mal capitalizado, mal gestionado, poco competitivo y subvencionado en cuotas de la Seguridad Social) .

Pero es que el gran engaño del PIB como una entelequia contable queda de manifiesto con algo de lo cual, sinceramente, no he podido contrastar su veracidad, pero que me dejó helado cuando lo lei: en el PIB se computa un "alquiler" anual que es pagado (teóricamente) por el propietario de una vivienda a sí mismo por vivir en dicha vivienda, y que se estipula en función del precio de la vivienda. Es decir, que un propietario se "alquila" la vivienda a sí mismo y ese alquiler va computado en el PIB. Si alguien lo entiende, que me lo explique...

Y no queda ahí la cosa. Puestos a tirar de la manta, hay que decir que al PIB no solamente lo hincha el neoladrillo; también los precios desbocados en el sector servicios, especialmente hostelería y comercio minorista. Una vez corregido todo este desvarío (dado en buena parte, no lo olvidemos, por la enorme cantidad de crédito en circulación) bien podría sobrar un 20% del PIB, acompañado de la correspondiente cantidad de empleos.

Al igual que nos repiten una y otra vez la cantinela del milagroso crecimiento del PIB, sería conveniente que al mismo tiempo también se mostrasen otros datos macroeconómicos: precios inmobiliarios récord mundial respecto a renta, producción de vivienda per cápita número uno, segundo mayor deficit comercial del mundo, salarios estancados desde 1997, endeudamiento familiar camino de marca mundial para 2009, deuda viva de promotoras que ya es el asombro del planeta y dispara la deuda empresarial española a niveles nunca vistos, etc.

Por eso ante burbujas monstruosas como la que tenemos, hay que poner el PIB bajo cuarentena. Un 30% del PIB está inflado por las chabolas africanas, y hay quien opina que tenemos que perder entre un 20% y un 25% del PIB para ajustarnos a la realidad.

Hemos llegado al peligroso punto en que la macroeconomía se ha separado claramente de la economía real, la de los ciudadanos. Mientras el PIB sube en cotas cercanas al 4% y la inflación empieza a caer, los salarios tienen cada vez menos capacidad adquisitiva. ¿Es esto sostenible? ¿Muestra el PIB fielmente una mejora en la economía del país, o es simplemente un numerajo sin ningún significado objetivo?

Quizás sería conveniente hacernos estas preguntas cada vez que desde el Gobierno o los medios de comunicación nos cuentan que nuestro crecimiento es el mayor de la UE. Quizás, como los malos culturistas, el PIB está creciendo a base de anabolizantes que más pronto que tarde pasarán factura.

Como dicen en Argentina de las personas con pocas luces o irresponsables, ¡cuidado con este PIBe, que es un boludo!

Buenas noches.

El informe de la OCDE

Hola de nuevo, apreciados (cada vez más) y escasos (cada vez menos) lectores.

Organizaciones como la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico), el FMI (Fondo Monetario Internacional), el Banco Mundial, el BCE (Banco Central Europeo) e incluso el BDE (Banco de España) ya han realizado y siguen realizando informes en los cuales se ha alertado de los riesgos de la economía española.

La última (por ahora) en publicar un informe de ese tipo ha sido, de nuevo, la OCDE. De este informe se han hecho eco numerosos medios de comunicación, seguramente porque supone impactar de lleno en la mismísima línea de flotación del mercado inmobiliario: se atreven a decir nada menos que los precios de la vivienda en España están sobrevalorados ¡¡un 30%!!, y advierte de los riesgos de corrección del mercado. Para el que lo quiera leer más detenidamente, aquí tiene los enlaces en El Mundo, Estrella Digital, El Periódico y Diario Sur (que es el de mi tierra, je, je). Por otra parte, Primo González (que no destaca precisamente por el pesimismo en sus vaticinios) se despacha a gusto en este comentario sobre dicho informe.

A juicio de la OCDE, conocida popularmente como 'club de los países desarrollados', los precios de la vivienda siguen creciendo a un ritmo demasiado alto, mientras el crédito avanza a tasas «desorbitadas». En el informe no se descarta el peligro de 'shock' si se desencadena una fuerte caída de la actividad constructora (responsable del 44% de la creación de nuevo empleo en 2005) que impactaría en otros frentes: la banca (que sufriría en los pagos de las hipotecas), el consumo y las finanzas del Gobierno (gran parte de los ingresos de los ayuntamientos y las autonomías provienen del suelo). ¿Podría darse esa fuerte caída? Algunos opinan que sí... ¡Agárrense los machos!

Ante semejante informe, el ministro de economía, Pedro Solbes, reaccionó rápidamente y sacó a relucir algunas perlas "antipánico". Tras indicar que en economía "hay que distinguir entre valor y precio" y que "el valor es el que la gente está dispuesta a pagar", aseveró: "De momento, se está vendiendo a ese valor sin ninguna dificultad".

Recuerdan las palabras de nuestro amado ministro a aquellas que pronunció el que en su día fue ministro de Fomento de la era Aznar, Álvarez Cascos: "La vivienda es cara porque la gente puede pagarla". Y no sólo las palabras nos traen recuerdos del anterior gobierno; de hecho, la política de vivienda de ambas administraciones ha sido prácticamente la misma: ni los de antes ni los de ahora tienen el más mínimo interés en solucionar el problema de la vivienda porque para ellos, sencillamente, el problema no existe. Ninguna diferencia tampoco en cuanto a hacer algo por salvar del 'tymus, robbery & sacking' a los ciudadanos, ya que su verdadera preocupación está en mantener el precio actual como sea.

Además, desde mi punto de vista las palabras de Solbes están equivocadas por una razón: es cierto que, como dijo Antonio Machado, "sólo los necios confunden valor y precio", pero se equivoca al identificar el significado de la palabra 'valor'. Claramente, es el precio lo que se está dispuesto a pagar por algo. Que algunos paguen barbaridades por una vivienda sólo significa que hay muchos necios que no distinguen entre el valor de algo y el precio que pagan por ello.

En cuanto a la afirmación de que se vende sin dificultad, no estaría de más que nuestro ministro de Economía no faltase a la verdad tan descaradamente, cuando incluso desde el propio sector (los más interesados en que el chiringuito siga en pie) se advierte de que cada vez se tarda más en vender un piso y que empieza a haber zonas donde la venta se ha congelado. Si una media de dos años para vender no es dificultad, pues entonces que Solbes nos explique lo que él entiende por dificultad. Y ya puestos, tampoco estaría de más que nuestro gran ministro razonase los motivos para que ciertos informes hablen de algo menos de 300.000 operaciones de compraventa anuales para más de 600.000 viviendas finalizadas a lo largo de 2006.

¿Tendrá razón la OCDE? Son muchos los informes que se acumulan, uno tras otro, alertando de que no vamos por buen camino. Hay un refrán que dice que "si el río suena es porque agua lleva". Incluso a veces nuestros propios dirigentes, tan empecinados ellos en seguir narcotizando al populacho, sufren una traición del subconsciente y dicen cosas que no deberían -a pesar de los esfuerzos dirigidos a conseguir el aborregamiento general.

Recopilando todos estos informes procedentes de organismos internacionales encargados de velar por el sistema económico global y comparándolos frente a los informes más optimistas, sin olvidar de dónde proceden estos últimos (habitualmente de sectores muy, pero que muy involucrados en el sector nacional del ladrillo) creo que se puede llegar a conclusiones muy esclarecedoras acerca de a dónde nos estamos dirigiendo realmente.

Ahora, que cada uno decida por sí mismo cuál de los dos grupos de informes le parece más fiable y menos sesgado, más interesante y menos interesado, y que extraiga sus propias conclusiones.

Saludos a todos, y un saludo especial para alguien que sé que me lee ;-)

El timo del toco-mocho

Hola amigos.

Todo el mundo opina que la vivienda está carísima, que su precio está muy por encima de lo que debería de costar, pero aún así hay quien se embarca en la compra de un bien cuyo precio está hiperinflado. ¿Por qué?

Supongo que la mayoría de vosotros conoce o al menos ha oido hablar alguna vez del timo del toco-mocho.

Como recordatorio, básicamente se trata de que el timador intenta convencer al pardillo de turno de que dispone de, por ejemplo, un boleto de lotería premiado pero que tiene que salir de viaje urgentemente y no puede cobrarlo. Entonces, le ofrece el negocio del año: venderle el boleto por una cantidad bastante menor que el premio de dicho boleto.

Bueno, pues me da la sensación de que en el mercado de la vivienda se está jugando un poco a lo mismo; actualmente hay un montón de especuladorcetes a inversorcillos de tres al cuarto que se dejan "timar" (a sabiendas de lo que compran, eso sí) simplemente por el convencimiento de que ellos a su vez podrán vendérselo a otro a un precio aún mayor del que ellos han pagado, es decir, podrán cobrar su boleto premiado y comenzar de nuevo el ciclo donde el anterior timado ha pasado a ser el timador que ha encontrado a un nuevo pringado.

Es un mercado que se alimenta de expectativas, al igual que todos los mercados altamente especulativos. Incluso aquellos que entran en el mercado no para ganar dinero sino simplemente por la necesidad de tener una casa se ven arrastrados por esta marea de expectativas que les induce a pensar que cuanto más tarden en comprar más cara estará la vivienda.

Si nos fijamos bien veremos que la dinámica es la misma que regía la compra de acciones en el boom de las 'puntocom': Acciones hipervaloradas para empresas que no lo valían, pero cuyo valor bursátil crecía día tras día. No importaba lo caras que estuvieran las acciones: era seguro que poco tiempo después podrían venderse a un precio mayor del que se había pagado por ellas.

Pocos son los que ven el timo del toco-mocho detrás de esta mecánica del mercado. Pero esta ley tiene un límite: llegará un momento en que alguien quiera cobrar su premio y no encuentre a nadie dispuesto a ser el siguiente eslabón de la cadena porque el precio sea tan desorbitado (ya lo es) que simplemente muchos no podrán pagarlo, y los que lo puedan pagar vean imposible que pueda subir una cantidad suficiente como para merecer la pena la inversión. Entonces ese alguien que quede como último eslabón de la cadena será el último timado, el que se coma el falso boleto y se quede sin su premio.

Actualmente ya parece que se empiezan a ver algunos individuos con su boleto en la mano, deseando encontrar a su pardillo particular que les haga ricos. Pero han surgido un par de pequeños problemas: el número de timadores ha aumentado mucho y hay centenares, miles de boletos premiados en la calle esperando cambiar de manos. Además, desde hace tiempo corren rumores cada vez más insistentes de que hay timadores sueltos por ahí y que comprar esos boletos no parece una buena idea.

Recordemos además que el timador original, primer eslabón de la cadena (el constructor, vamos), puede vender boletitos a tutiplén sin que le hayan costado la friolera de pasta que han tenido que soltar los timados, por lo que si le conviene los puede vender mucho más baratos y todos los que quiera.

Y con todo, parece que al pueblo llano le cuesta entender eso de que la vivienda pueda bajar. Siempre se termina con el mismo argumento: el piso es algo tangible, que no se desvanece de la noche al día. Bien, eso es lo que pensaban los clientes de 'Fórum Filatélico' y 'Afinsa' o, más recientemente, los de 'Arte y Naturaleza'. La cuestión no es sólo si tienes algo tangible o no, sino cuál es el valor real de ese bien tangible que has comprado a precio de oro.

En estos casos, el timo piramidal estaba cantado, y así se comentó repetidamente en varios foros (por ejemplo estos para Fórum/Afinsa y A&N) desde mucho tiempo antes de que estallara el escándalo. Pero no, la gente no hizo caso: siguieron comprando sellos y obras de arte porque eran bienes tangibles y por ende seguros, sin reparar en que los beneficios sólo procedían de vender los mismos bienes por un precio mayor al siguiente bloque de pardillos, que además tenía que ser cada vez más numeroso para cubrir los beneficios del bloque anterior.

Con el pisito, más pronto o más tarde (yo creo que más pronto que tarde), ocurrirá algo parecido: llegará el día en que no haya un siguiente eslabón. En ese momento más de uno va a percibir de golpe y porrazo la similitud existente entre las expresiones 'toco-mocho' y 'tocho-como'. ¿Que le gusta el ladrillo? ¡Pues se va a hartar!

2006, ¿el año del 'turning point'?

Hola amigos.

A todo el que siga un poco el mercado de la vivienda y las noticias relacionadas con éste, el año que acaba de terminar le debe de haber parecido más que interesante.

Durante el año no se ha parado de hablar de vivienda en los medios oficiales, en los informativos y a pie de la calle.

A nivel gubernamental, el nuevo Código Técnico de Edificación (que ya veremos si se aplica eficazmente y para lo que sirve), la Ley del Suelo (que seguramente se quedará en agua de borrajas) y la "consolidación" (sic) de la Agencia Pública de Alquiler (una memez que sólo ha servido para gastar inútilmente el dinero de los contribuyentes) han sido los temas que han copado los discursos oficiales del 'todo va bien' y 'lo estamos haciendo perfectamente'. Pero claro, ya sabeis la poca confianza que me merecen los politicuchos, especialmente los de nuestro actual (des)gobierno: maquillaje de cara a la galería.

Lo realmente interesante en el gobierno lo ha ido diciendo Solbes con la boca pequeña: que si le gustaría que España fuese "un país normal", que si las familias "aguantarán si los tipos no suben mucho",... en fin, que se ha pasado el año soltando perlas para tratar de evitar decir la dura realidad. Pero hasta los empresarios (que deberían estar encantados con los precios récord de los productos y el endeudamiento desorbitado de las familias dedicado a consumo) le han cantado las cuarenta y le han dicho que la cosa no puede seguir así, y que para colmo la vivienda se ha usado para especular y que los últimos datos del mercado no son muy alentadores. ¡Cómo tiene que estar la cosa para que en la CEOE digan eso!

Lo mejor han sido las constantes llamadas al orden por parte del Banco de España, al menos hasta que MAFO se ha hecho cargo de él. Y aun así, a veces algún pez gordo del BDE ha saltado a los medios denunciando el estado actual de las cosas y advirtiendo de que no vamos por buen camino.

En los medios de comunicación, las noticias de subidas de euribor (y consiguientemente las hipotecas) han copado las páginas de los periódicos. Junto a éstas, las noticias de alarmismo se han multiplicado (más alarmistas en las noticias referidas a nuestra economía en la prensa extranjera) y las llamadas al orden desde los sectores interesados con las soflamillas de las eternas subidas de precio han intentado mantener templados los ánimos de los inversorcillos y especuladorcetes. Por supuesto, no podemos olvidar los ríos de tinta que se han escrito en relación a los múltiples casos de chanchullos que han salido a la luz en relación con recalificaciones, sobornos, tramas ilegales, corrupción,... El de Marbella ha sido el más sonado, pero no desde luego el único. Eso demuestra que en todas partes cuecen habas y que muchos cabritos están en política para forrarse de mala manera.

Y para colmo, aparece el impresentable Pepiño Blanco pidiendo "un gran pacto contra la corrupción". ¿Pero qué pacto? ¿Acaso hace falta un pacto para eso? ¿No basta con las leyes? ¿Por qué no se dedica a predicar con el ejemplo y cazar a los curruptos en su propio partido, donde los hay a miles (como en cualquier otro partido, vamos)? Lo dicho: demagogia y soflamillas de cara a la galería.

En la calle, todo el mundo habla de la posible evolución de la vivienda o, mejor dicho, de su precio. Junto al rancio y manido "la vivienda nunca baja, como mucho se mantiene", que aún se escucha con frecuencia, cada vez son más los que se suben al carro de la duda y el escepticismo. Se empiezan a oir casos de especuladorcillos de tres al cuarto que no han logrado dar el piso-pase antes de escriturar y tienen que comerse una hipoteca con la que no contaban. Los pisos no se venden como antes, cuando no se podía ni meditar la compra so pena de perder el piso porque alguien se adelantaba en la compra; ahora los pisos tardan meses en venderse, y las negociaciones y rebajas parecen estar a la orden del día. Los carteles de "Se vende" o "Se alquila" se han multiplicado en las ciudades, especialmente en los barrios de nueva construcción. Además, este año hemos empezado a ver manifestaciones de jóvenes reclamando el derecho a una vivienda.

Una de las bombas del año ha sido, por supuesto, la continua subida de los tipos de interés oficiales y, por tanto, del euribor en más de un punto a lo largo del año. Y lo más gracioso es que, según ha comenzado el año, la cosa no tiene visos de parar. Las tertulias en las que Trichet, el euribor y las cuotas mensuales son el tema principal se han multiplicado.

Una noticia que ha saltado recurrentemente a los medios ha sido el creciente saldo de la deuda acumulada por los españoles, tanto a nivel familiar como empresarial. A finales de año la deuda hipotecaria rozaba el billón (con 'B' de burrada) de euros. ¡Casi ná...! Y encima, sin visos de detenerse: se piden 13.000 millones al mes y el crecimiento porcentual de dos dígitos sigue siendo lo habitual por estos lares, a pesar del endurecimiento de las condiciones crediticias. Está claro que no vamos a aprender más que a palos, qué pena...

Y para redondear el panorama, algunos informes ya han hablado claramente de subidas de precio por debajo del IPC o incluso ligeras caídas de precio en algunas capitales. Esto, unido a la iliquidez del pisito, han hecho que las expectativas de negociete de más de uno hayan saltado por los aires; por supuesto, los que se hayan quedado atrapados en el zulete sin poderle dar el pase morirán con las botas puestas.

En lo internacional, el parón del mercado inmobiliario USA ha dejado frío a más de uno, y se teme que el batacazo cruce el charco y aquí, en el país del ladrillazo, nos veamos con una recesión de proporciones bíblicas.

Pero lo más sorprendente ha llegado al final del año, concretamente con el mensaje de Navidad de S.M. el Rey, a pesar de que parece que sus palabras han pasado un poco desapercibidas. Recojo aquí algunas:

(...)

Más y mejor empleo, protección social, cobertura sanitaria o acceso a la vivienda, son legítimas preocupaciones y aspiraciones de los españoles.

(...)

Cuidemos la extraordinaria riqueza ambiental de España, de modo que el progreso no sea una hipoteca para el futuro, no agote los recursos y no destruya nuestro entorno natural.

Nuestro desarrollo sostenible requiere la más eficaz cooperación para proteger con mayor ahínco nuestros paisajes, bosques y costas, de brutales incendios y otras calamidades, asegurando que el desarrollo industrial y urbanístico responda al interés general.

(...)

Aquí lo tenéis, el mismísimo Rey de España hablando del problema de la vivienda y de los problemas asociados al urbanismo salvaje.

Una cosa que no ha cambiado durante 2006 es la costumbre de batir año a año el récord de viviendas iniciadas, que durante 2006 ha sido de unas 850.000. Aquí parece que no ha habido 'turning point'... Curiosamente, se dice desde el propio sector que este ritmo es insostenible, aunque nadie sabe qué hacer con los cientos de miles de parados que provocaría la ralentización del sector. Por otra parte, la inversión extranjera se ha contraido por tercer año consecutivo. Pues no parece que vayan a ser los extranjeros los que compren toda la sobreproducción que se nos viene encima, no...

Como traca final, el boletín de idealista cerró el año con un resumen de lo que ha ido ocurriendo a lo largo de este año. Su noticia de cabecera resume, mejor que este humilde blog, lo que ha sido este año aunque donde realmente lo dicen todo es en su título: al final todo llega.

Cómo no, no podemos olvidar el mejor y más sonado de los aconteciminetos ocurridos a lo largo de este 2006: ¡¡la creación del blog 'Hipotecatombe'!! Je, je, je...

Y una nota: ¿os habeis fijado en la cantidad de anuncios de reunificación de deudas que han empezado a aparecer en TV, prensa, radio, etc? Desde mi punto de vista, eso es un síntoma claro de que la gente empieza a demandar ese tipo de servicios, lo cual parece ser inequívocamente consecuencia de que algunos empiezan a no llegar a fin de mes; y eso que las subidas de tipos llevan apenas un año...

En fin, que al final puede que en 2007 las cosas sigan como han ido hasta ahora, pero hay que reconocer que 2006 ha sido lo suficientemente movidito como para pensar que ése ha sido el año del cambio de tendencia del mercado. La respuesta, en los próximos 12 meses.

Buenas noches.

Un agradecimiento y una respuesta

Hola a todos mis lectores (sean muchos o pocos).

Esta vez, y sin que necesariamente haya de servir de precedente, escribo un artículo para contestar a un comentario escrito por uno de vosotros en el blog. Así de paso pongo un poco en orden algunas ideas y fines de este blog (aquí se se puede recordar la presentación del blog).

Estimado Hipotecatombe:

Soy un fiel seguidor de su blog y me tiene prácticamente convencido. Sin embargo, sigo manteniendo algunas dudas acerca de la llegada del “apocalipsis”, no sólo porque los mismos argumentos y advertencias se escuchan desde hace ya años, sino porque no me parecen tan claras algunas de las señales que lo predicen.

Vaya por delante que su análisis del paradigma MAFO, por ejemplo, me parece excelente, y que es obvio que existen riesgos muy altos asociados al mercado inmobiliario. Pero creo que éstos tienen bastante más que ver con el mercado laboral que con otra cosa.

Los índices de morosidad jamás habían sido tan bajos, lo que significa que la gente paga, al menos mientras tenga trabajo. Y las cifras de empleo son también las mejores en muchos años. ¿Que todo esto es ficticio? No lo sé. Pero no soy muy partidario de las teorías de la conspiración, y no me creo que haya un grupo de poderosos que se reúnen secretamente (aunque no para el señor Estulin) para decidir sobre los designios del mundo.

Verá, el otro día cenaba en casa de unos amigos y me enteré de que uno de ellos acababa de comprarse un duplex en Tarancón, Soria, porque era una oportunidad. Otros dos andan buscando piso, y la novia de otro lo dijo muy claro: “El problema en España es que todo el mundo piensa que vivir de alquiler es tirar el dinero. Yo entre ellos, ¿eh?”. Juego al fútbol con un grupo de colegas, y en las duchas, lugar dado a las confesiones, siempre escucha uno la misma sentencia cuando saca el tema de que los pisos están muy caros. “Sí, sí, pero qué vas a hacer. Las cosas están como están”. Y muchos de ellos tienen cuenta ahorro-vivienda.

Mientras haya trabajo, si la gente no adquiere conciencia bajista, no estoy seguro de que haya un desplome. Y sin ánimo de ofenderle, aunque me gustaría que me contradijera, no creo que su blog sea de los más visitados en el país. Los burbujistas, aunque hay más que antes, siguen siendo “rara avis”.

El IEE aseguró ayer que ve “improbable” la caída de precios en la vivivienda, aunque tampoco prevé las subidas que se dieron hasta ahora. Y este estudio desmonta también algunas de las teorías sobre la sobreproducción inmobiliaria. Quizá los organismos no tengan la independencia necesaria, pero prácticamente todas los argumentos pueden desmontarse por falta de credibilidad. The Economist predijo el desplome del mercado inmobiliaria para hace ya más de dos años y WSJ es un periódico que alabó en su día entusiásticamente la gestión Aznar-Rato, de la que también es heredera la actual situación inmobiliaria. No les niego prestigio, pero tampoco son infalibles.

El artículo de Estulin da miedo, sin duda, pero también habla del trabajo. “La próxima ronda de despidos que elimine uno de estos puestos de trabajo (en la familia), le dejaría sin la habilidad de afrontar los pagos hipotecarios, que naturalmente llevaría a los incumplimientos de pagos hipotecarios en masa”. Si la gente empieza a irse a la calle, habrá crack, eso parace estar claro.

Pero es que me da la sensación de que los burbujistas creen que si hay despidos, los únicos que no van a perder su empleo son ellos mismos. Siento decírselo, pero en sus artículos (los de los burbujistas) suelen destilar un tono rabioso, casi carnívoro, le da a uno la sensación de ver sus colmillos brillar.

“Intente vender su casa, si ya no es demasiado tarde”, dice Estulin. “No importa si el vecino de al lado pide más dinero por una casa más pequeña. Cuando por fin aparecerá el Armagedón inmobiliario él tendrá que comer su casa con patatas. Incluso con un descuento del 20 %, usted sacará un beneficio muy apetecible sobre su inversión original. Dentro de poco, cuando bajen los precios, usted podrá re-comprar cualquier vivienda por la mitad de precio”.

¿No cree que es un poco contradictorio? El problema sería que realmente durante una buena temporada no hubiera manera de vender la casa, ¿no? Pero si hay un buen puñado de gente dispuesta a comprar en cuanto el precio baje, ¿durará mucho tiempo la bajada? ¿Y cuánto bajará?

Me gustaría sinceramente que me diera respuesta a lo que le planteo, o que me reenviara a donde pueda encontrarla. De nuevo le felicito sinceramente por su blog.

Un cordial saludo, N.

Estimado lector anónimo:

Disculpa por la tardanza en contestarte, pero he estado unos días fuera.

Gracias por tu fidelidad en la lectura de mi humilde blog. Como tú mismo dices, no tengo demasiados lectores y los burbujistas somos minoría, al menos por ahora. Pero verás cómo nuestras filas crecen a la velocidad del estornudo cuando todo esto se vaya al garete. En ese momento, miles y miles de convencidos burbujistas irán por ahí diciendo "ya lo decía yo desde hace tiempo".

Has de saber que yo no pretendo convencer a nadie para que haga o deje de hacer aquello que mejor le parezca; sólo pretendo hacer ver las cosas de un modo diferente al que nos muestran la mayoría de medios de comunicación e intentar que cada uno piense por sí mismo y llegue a conclusiones que quizás inicialmente no se había siquiera planteado. Si las noticias y opiniones expuestas en este blog sirven para que una sola persona se plantee las cosas e intente ver la realidad con una mirada más crítica, el objetivo ya estará sobradamente cumplido independientemente de la decisión que finalmente adopte esa persona.

En cuanto a la llegada del "apocalipsis inmobiliario", el hecho de que aún no haya pasado nada grave a pesar de los años que se lleva advirtiendo de esta situación, lejos de tranquilizar, creo que sólo sirve para preocupar aún más. Quiero decir, si en un barco entra agua desde hace días, la situación no es menos grave simplemente porque el barco aún no se ha hundido, sino que cada día que pasa la situación del barco empeora y el hundimiento está más cercano a pesar de que quizás no se pueda determinar el momento exacto en que el barco se irá a pique.

Me parece muy bien que mantengas dudas acerca de lo que va a pasar; de hecho, nadie puede tener la certeza absoluta del devenir de los acontecimientos. Por otra parte, está claro el lado de la balanza en el que yo me he posicionado y ello puede llevarme a ver indicios de riesgo donde otras personas no los ven o, simplemente, donde no los hay. Por otra parte, he de decir que yo no soy economista ni nada por el estilo. Simplemente soy alguien a quien le preocupa todo lo que está ocurriendo en el mercado, que se siente afectado directamente y que además está preocupado por los miles de hipotecados que se van a ver con el agua al cuello antes de lo que muchos imaginan.

Por eso con mi blog pretendo hacer ver las cosas de un modo diferente a lo que nos muestran en la tele o desde el gobierno y los intereses económicos, especialmente a quien esté pensando en la compra: el mundo no se acaba por vivir de alquiler; las cosas están muy movidas, con precios en máximos históricos y tipos en mínimos, el precio de los pisos puede bajar, y quizás merezca la pena esperar unos años a ver cómo se suceden los acontecimientos antes de dar un paso tan importante como es la compra de una vivienda. Ya sabes lo que dice el refrán: En tiempos de tribulación, no hagas mudanza.

El hecho de que la morosidad y el paro estén en mínimos son datos que, efectivamente, llevan a pensar que todo esto es sostenible, ya que la gente va a pagar mientras tenga empleo. Pero otros datos que no son sostenibles son la deuda familiar y el déficit exterior. Ten en cuenta que, como ya he expuesto alguna vez en este blog, la demanda de vivienda se sustenta en el crédito, y este crédito no va a ser ni tan fácil de conseguir ni tan barato de devolver a partir de ahora. Aquí todo Dios se ha endeudado a variable, y todo ese dinero hay que devolverlo con intereses (crecientes, recordémoslo). Y una parte importante de ese dinero se ha destinado al consumo de productos que, para colmo, no están fabricados aquí. Es decir, pedimos dinero prestado fuera para comprar cosas fuera, mientras aquí no tenemos la forma de producir riqueza para conseguir el dinero que tenemos que devolver a los de fuera.

Una vez lei una frase que decía algo así como "los españoles creemos que montando un casino en el que sólo jugamos nosotros terminaremos haciéndonos todos ricos". Y eso, obviamente, es falso.

Una vez que el crédito se contraiga (que se contraerá, porque algún día los que prestan dinero cerrarán el grifo, y si no lo cierran los bancos españoles lo hará el interbancario europeo) simplemente no habrá dinero para pagar las burradas que se pagan ahora mismo. Y eso llevará a que se vendan menos pisos, y eso a la sobreproducción, y eso a la ralentización del sector, y eso llevará al paro a miles de obreros de la construcción (recordemos que en menos de 10 años se ha pasado de 800.000 a más de 2.000.000 de obreros), y eso llevará a que esas personas no puedan pagar sus hipotecas (que, además, serán más caras por la subida de tipos), y eso hará que suba la morosidad, lo que a su vez hará que el crédito se contraiga aún más.

A pesar de que algunos amigos tuyos sigan viendo oportunidades en el mercado inmobiliario, cualquiera que tenga unos mínimos conocimientos de inversión huirá del ladrillo como de la peste. Recordemos que la bolsa lleva 4 años de subidas entre el 20 y el 30% y con liquidez y seguimiento inmediato del activo. El agotamiento de la demanda especulativa o de inversión es un hecho, dado el alto riesgo que se asume y la baja rentabilidad obtenida tanto por la vía de la reventa como del alquiler, por no hablar de que la liquidez es para echarse a llorar. Todo esto, además, se unirá como factor de ralentización del sector inmobiliario y empujará a la sobreproducción y al paro.

A lo que quiero llegar es a que la construcción es el (¿único?) motor de la economía, y que mientras no se pare parecerá que las cosas van bien; pero la gasolina para ese motor viene de fuera en forma de créditos, y esa gasolina, además de ser más cara, se va a terminar o al menos a reducir mucho.

En cuanto al alquiler, yo tampoco lo veo como una opción a largo plazo (es una opinión personal), pero sí es una opción razonable en tiempos como los actuales. El precio actual del alquiler es un disparate, pero si opinas que la vivienda bajará es preferible pagar caro sólo unos años (el alquiler) a pagar caro durante treinta años (la compra). Pero claro, si piensas que el precio de los pisos no bajará entonces compra cuanto antes, porque estás perdiendo dinero... A fin de cuentas, esto se puede ver como una apuesta a rojo o negro. Si piensas que va a bajar, apuesta un par de años de tu vida a no comprar; si piensas que nunca bajarán y como poco se mantendrán, apuesta 30 años de tu vida a compra.

Por otra parte, las personas tienden a ser muy optimistas con los negocios en los que participan. Resulta que alquilar es tirar el dinero, pero "alquilar" dinero para poder comprar el piso (es decir, pedir un préstamo) no lo es. Sin embargo, si muchos hicieran las cuentas de lo que han pagado al banco, verían que hubieran pagado un buen alquiler con la parte de la cuota destinada a intereses. ¿Eso no es tirar el dinero? Y eso por no hablar de las ventajas del alquiler respecto a la compra: mínimo riesgo asumido, posibilidad de cambiar de vivienda cuando plazca, ahorro de impuestos y comunidad, despreocupación de derramas, reparaciones y reuniones, etc.

El mismo optimismo suele impregnar los negocios de compra-venta versus alquiler. No vamos aquí a negar la mayor: hay gente que se ha forrado con la compraventa de pisos, pero otros muchos no han ganado tanto como parece. El que compró por 8 y vendió por 19 ha hecho un buen negocio, sin duda, pero no ha sacado 11 kilos limpios: ha pagado gastos de escrituración, reformas, intereses hipotecarios, cuotas de comunidad, reparaciones y mantenimiento, etc. Y sobre la plusvalía, Hacienda se ha llevado un bocado (o al menos debería...). Y eso en tiempos de megaboom; alguien que compre hoy en día tendrá suerte si no termina perdiendo dinero. Y además hay que sopesar lo que se arriesga respecto a lo que se gana... En fin, en mi opinión últimamente la especulación inmobiliaria no es una actividad apta para cardíacos.

España, como ya sabemos, tiene muchos problemas. Pero el gran problema de la vivienda, que es el que nos toca, no es que la gente piense que alquilar es tirar el dinero, como dijo la novia de tu amigo. El problema es, como dejaron entrever tus compañeros del fútbol, la resignación. La gente se ha resignado a que el precio de la vivienda es el de ahora, el del límite de la asfixia financiera, y eso no es así. Hay que razonar un poco: si realmente el precio de algo está fuera de nuestro alcance, pues no se compra y se buscan soluciones alternativas como el alquiler, a pesar de que también sea caro. Pero el problema se ha dado, desgraciadamente, porque la gente se resigna a pensar que el precio no va a bajar, que eso es imposible, y entran en la rueda de las revalorizaciones eternas sin ni siquiera indagar un poco en el tema.

Una cosa que me sorprende mucho es que mucha gente es capaz de recorrerse montones de tiendas para ver dónde están más baratos unos zapatos o un bolso y ahorrarse cinco o seis euros (lo cual me parece muy bien, por cierto), pero luego se meten en la compra más importante de su vida sin ni siquiera informarse de qué es el euribor o quién controla los tipos de interés.

En el fondo, los culpables de la actual situación no hay que buscarlos muy lejos: somos nosotros mismos, por ignorantes y por no saber o no querer ver la realidad de una forma más amplia que las cuatro noticias y los cuatro datos macroeconómicos. Una visión crítica de la actual situación pondría a muchos en su sitio.

Otra cosa: las cuentas vivienda son una trampa. Cuando se abre una, hay que hacerlo teniendo muy claro que si la compra no conviene entonces es mejor devolver el dinero. Te lo digo por experiencia, ya que soy uno de los pocos que decidió cancelarla y devolver el dinero antes que verme envuelto en la compra de un piso que ni me gustaba ni, haciendo bien las cuentas, podía pagar.

Haz un favor a tus amigos que están buscando piso: diles que indaguen, que se informen, que lean este blog u otros cuantos que hay en Internet. La información no hace daño a nadie. Que se pongan en el supuesto imposible, el de la pastillita roja de Matrix. Quizás la realidad es distinta a la que ellos ven ahora mismo. Y si después de indagar e informarse deciden seguir con la compra al menos no podrán decir que tú no les informaste. ¡Ah! Y que quede clara una cosa: las decisiones de cada uno son propias, personales e intransferibles. Tanto si siguen adelante como si no, el éxito o el fracaso será sólo de ellos. Blogs como éste sólo sirven para mostrar la otra cara de la moneda, pero desde luego no pretendo desde aquí decir a nadie lo que han o no han de hacer.

Has de tener en cuenta una cosa: la mayor parte de la gente ve IMPOSIBLE que el precio de la vivienda baje. La mayor parte, por tanto, va a adquirir conciencia bajista sólo cuando la galleta sea portada de los telediarios, no te quepa la menor duda. Pero eso no va a impedir que haya un desplome, porque los movimientos económicos van mucho más allá de las expectativas o los deseos de la gente. Nadie desea crisis económicas, pero ocurren regularmente y nadie, ni siquiera los gobiernos que la gente cree tan poderosos, puede evitarlas.

Por cierto, ni me ofendes ni te voy a contradecir, je, je. Efectivamente, este blog no es muy visitado, desde luego, aunque te puedo asegurar que lo visita mucha más gente de lo que yo esperaba cuando empecé a escribirlo. Y como ya dije antes, si logro que algunas personas tan profanas como yo conozcan y entiendan algunos datos económicos a los que nunca habían prestado atención, si consigo que una sola persona piense un poco, dude, indague y se informe, si alguien se siente más seguro de su decisión de compra (o no compra) tras leer el blog, el cometido de este blog estará sobradamente cumplido.

Nadie está libre de error en cuanto a previsiones de lo que puede ocurrir en el futuro, especialmente si se trata de previsiones económicas. Se dice que los economistas son expertos en explicar mañana por qué lo que predijeron ayer no se ha cumplido hoy.

Es cierto que desde numerosos organismos y publicaciones llevan bastante tiempo hablando del desplome, pero el que aún no haya pasado nada no es razón alguna para la tranquilidad. Imagina que alguien siempre conduce a 200 por hora y día tras día le dices que se la va a dar. El que aún no se la haya dado no significa que te hayas equivocado en tu previsión; simplemente significa que tu previsión aún no se ha cumplido y, quizás, hayas errado en el tiempo que pensabas que tardaría en dársela. Pero no tengas dudas en que más tarde o más temprano se la terminará dando. Pues con los mensajes del WSJ, OCDE, Economist, etc. pasa lo mismo: vamos a 200 por hora, y sólo es cuestión de tiempo que nos la demos, sobre todo porque ahora ya nos hemos quedado sin frenos...

En cuanto a los informes, estudios, etc. que se leen por la prensa de aquí, la verdad es que no me los suelo creer demasiado. Suelen responder a los intereses de los grandes grupos y, por tanto, suelen estar sesgados. O quizás lo sesgado sea mi visión de las cosas dado que ya tengo una opinión formada del tema, no sé, pero la verdad es que tengo razones para creer que los medios informativos en España están muy al servicio de determinados sectores e intereses. En cualquier caso, tanto si mi visión es sesgada o no, al menos sirve de contrapeso a las otras opiniones sesgadas que salen a miles en periódicos e informativos. Claro que lo mío tiene una repercusión algo menor, je, je.

Desde luego, no seré yo quien alabe la gestión de Aznar-Rato, pero sí hay que reconocer que el modelo económico que impulsaron sirvió en su momento para alcanzar determinadas metas a corto y medio plazo. El problema es que ese modelo, perpetuado en el tiempo durante más de lo necesario y conveniente, nos ha llevado a la situación actual. Es el modelo del "pelotazo" pero más fino, donde los ciudadanos son expoliados a cara descubierta y además están tan contentos.

Por otra parte, al fin y al cabo el modelo económico era el esperable por parte de un gobierno conservador (o de derechas, como decimos en España). Lo que no es de recibo es que un gobierno que se autodenomina socialista haya mantenido ese modelo prácticamente sin cambios después de haberlo criticado mil veces desde la oposición. Bueno, no nos desviemos del tema...

Yo no pienso que cuando las cosas vengan mal dadas yo no vaya a perder mi trabajo, pero sí pienso que estar en paro sin tener deudas es mucho más llevadero que teniéndolas. Y si estás en paro pero con deudas asumibles (vía ahorros, subsidio de desempleo o incluso ayuda de la familia) es también mucho mejor que teniendo deuda impagable. No todo el mundo tiene una familia que pueda prestarle 1200€ al mes...

Por otra parte, hay otro gran problema añadido al paro: como ya he comentado antes, creo que el sector de la construcción tiene todas las papeletas para enviar al paro a miles de personas sin posibilidad de ser reciclados en otros sectores por dos motivos: la baja o nula cualificación de esas personas para cualquier otra actividad (hay un montón de analfabetos de facto trabajando en la construcción) y, lo que es peor, la falta de sectores alternativos a la construcción.

Al menos, las personas más cualificadas (burbujistas o no) podrán plantearse buscar trabajo en otros países. Pero te aseguro que la mayor parte de los trabajadores de la construcción no van a tener esa posibilidad.

Esto va a ser un problema grave de aquí a unos años: a ver qué hacemos con los miles de jovenzuelos acostumbrados a ganar 2000 o 2500€ al mes, a tener un buen coche, a darse todos los caprichos, que de golpe y porrazo se ven en el paro, sin un euro ahorrado y quizás hasta con un embargo hipotecario. ¿Se resignarán mansamente a su nueva situación? ¿Buscarán algún trabajo basura de 800€ al mes? ¿O se darán a la delincuencia? Ya veremos qué porcentaje se da de cada caso...

Yo ya he comentado otras veces que me dará pena que algunas familias que compraron para vivir se vean en la calle con un embargo, pero es que desgraciadamente es lo que vamos a ver de aquí a un tiempo. Siento decirlo, porque es duro, pero es que muchos de ellos se lo habrán buscado ellos solitos por comprar algo que estaba fuera de su alcance.

En cuanto a los especuladores y triunfadores del pisito que van fardando de lo listos que son y del buen olfato que tienen para los negocios, ya he comentado también en alguna ocasión que deseo que ojalá pierdan hasta la camisa y queden arruinados durante los próximos 20 años. Así aprenderán no intentar enriquecerse a costa de las ilusiones y las necesidades de los demás. Y una cura de humildad tampoco le vendrá mal a alguno, que ganar cuando todo va para arriba es fácil, pero lo que aún no sabemos es cuántos de ellos habrán sabido salirse a tiempo.

Para especular está la bolsa, los diamantes o los caramelos con sabor a pistacho, todos ellos productos que no son necesarios para vivir; con bienes necesarios no se debería permitir la especulación, pero como se permite pues ojalá que quien entre en este juego se vea en la miseria, para que sirva de escarmiento al resto durante los próximos lustros.

¿Es esto rabia? Si lo es, pues entonces mi tono es rabioso. Quizás sea rabia, rabia de ver cómo la vida de miles de personas queda hipotecada para que unos cuantos mafiosos, corruptos e impresentables se enriquezcan indecentemente. Pero yo no creo que sea rabia; creo que sólo es medicina y deseo de justicia.

En todo proceso de bajada de precio de un bien ocurre que se siguen realizando compraventas pero en una cantidad que es insuficiente para mantener el precio. Mientras la acción de Terra bajaba desde la estratosfera hasta los infiernos no dejó de haber operaciones de compraventa, sólo que el precio era cada vez más bajo hasta llegar al punto en que nadie quería vender por debajo de un determinado precio. Ahí se alcanzó el punto de equilibrio, y durante el proceso hubo quien compró y, para su desesperación, vio cómo el precio seguía cayendo.

Cuando el precio de los pisos empiece a bajar siempre habrá alguien dispuesto a comprar (si hoy hay compradores a 40 kilos, probablemente mañana habrá alguno que quiera comprar a 37), pero habrá que tener en cuenta que una gran parte de la demanda se retirará: los especuladores que aún no lo hayan hecho, la demanda "del miedo" (aquellos que compraban por aquello del 'mañana será más caro') y por supuesto todo el que no tenga la necesidad imperiosa de comprar y pueda pasar una temporada viéndolas venir. Y la oferta se multiplicará: quien por fin vea que el chollo se ha acabado y quiera liquidar la inversión, además de toda la construcción en curso que recordemos que pone unas 850.000 viviendas al año en el mercado.

La cuestión es si los compradores activos del mercado serán suficientes para contener el precio o, por el contrario, la oferta superará a la demanda y los vendedores empezarán a competir entre ellos para ver quién coloca el piso a uno de los escasos compradores. Porque la pregunta es: si ves que el precio está bajando, ¿comprarías? Salvo que tengas una pistola apuntándote al pecho, creo que la respuesta es "no".

El problema de la liquidez ya se está dando, dado que cada vez se tarda más en vender una casa. Llevado al extremo, podría darse el caso de que el precio teórico de mercado lo diese una única transacción mientras que el resto de pisos permanece sin comprador. Eso, a efectos prácticos, es un mercado colapsado, sin ventas, que no se va a dar simplemente porque los promotores venderán al precio que sea necesario con tal de eliminar stock. Y el precio real no lo da el precio de venta solicitado por el vendedor, sino que lo establecen las transacciones que realmente se llevan a cabo.

Si yo pongo a la venta una acción de Terra a 100€ esa acción simplemente no cuenta para el mercado, dado que nadie a día de hoy me va a pagar esa cantidad por ella. Pero si esa misma acción la pongo a 3€ seguro que la vendo en un instante, dado que habrá compradores para ella. Lo que quiero decir es que siempre hay compradores para un producto; lo que no hay es compradores que paguen barbaridades. Una casa siempre puede venderse, pero hay que ponerla al precio que los compradores estén dispuestos a pagar por ella.


En general, creo que tú mismo te contestas en cuanto a lo que nos espera cuando dices que los riesgos del mercado inmobiliario son obvios. Está claro que la realidad es la que es y las señales son las que son, y están ahí para todo el mundo, pero no estaría de más recordar una cita que leí hace no mucho y que me pareció bastante acertada, además de perfectamente aplicable al tema que nos ocupa:

No es tanto ver lo que aún nadie ha visto, sino pensar lo que todavía nadie ha pensado sobre aquello que todos ven.

Algunos estamos pensando lo que otros aún no han pensado sobre aquello que todos vemos. Un ratoncillo ve el queso y la ratonera, pero no piensa en la posibilidad de que pueda quedar atrapado.

¿Tú sólo ves, o también piensas?

P.D: Si tú o cualquier otra persona vuelve a escribir un comentario dirigido a mí, por favor usad el 'tú' en lugar del 'usted'. ¡Gracias!